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洪河15万人竟然没得商业逛!伊藤这次又捡了趴活

房天下房天下  谷雨   2015-09-11 00:23

[摘要] 伊藤在成都创造了多个神话,无论是春熙、建设路,还是双楠、高新伊藤,只要有伊藤的地方周边的住宅房价都要比别处高上一些,而从2013年11月至今,一直盛传伊藤亚洲大旗舰店将落户成都未来的超高建筑——绿地468项目,绿地468一直传的挺邪乎, 第七高建筑,但是这么多年来一直没有见到影儿,伊藤落户于此真的靠谱?

调查

伊藤在成都创造了无数个神话,无论是春熙、建设路,还是双楠、高新伊藤,只要有伊藤的地方,周边住宅房价都要比别处高上一些,而从2013年11月至今,一直盛传伊藤亚洲大旗舰店将落户成都的一个超高建筑——绿地468,468一直传的挺邪乎, 第七高建筑,但是这么多年来一直没有见到影儿,伊藤落户于此真的靠谱?

带着这些疑问,小编来到绿地 的项目现场,以锦江大道为轴线,锦江大道以西,是绿地 的1-3期:绿地468公馆,锦江大道以东700米处是绿地 的4-6期:云玺468。其中,云玺468在地铁2号线洪河站点旁。目前468公馆的销售已进入了尾声,整个绿地 的重点现在云玺468上面,住宅分别在2016年7月和2017年9月底会交房,而让大家心心念念的468米超高层建筑会在2019年修建完成,不过目前尚处于挖坑阶段。

绿地

至于伊藤亚洲新概念店,则有望在2017年国庆开业。目前已经确认会合作的商家有ZARA、优衣库、MUJI、VERO MODA、ELAND、DHC、阿迪、松下电器等,详见下图。

绿地 伊藤

从入驻商家看,这个伊藤亚洲新概念店可能与春熙伊藤层级相当,不过从体量上看,是具有压倒性的 的,据悉,该伊藤的体量有9.8万方,是春熙伊藤的6倍大小。在2013年10月绿地468牵手伊藤的发布会上,成都伊藤的董事长三枝富博认为,伊藤与绿地的合作,是一个强强联手的合作。

而我们仔细研究伊藤的拓店线路图之后,发现伊藤跟政府规划这么“亲密”。

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伊藤在成都布局 紧跟政府规划

地铁洪河站点,联手绿地468,在众人眼中,伊藤和绿地468项目的终落地将极大改善三圣乡、大面、东客站片区商业缺乏的局面,这里成为下一个商业副 也不是不可能。目前伊藤在成都一共6家店:春熙店、双楠店、锦华店、建设店、高新店、伊藤店。

成都伊藤

从分布来看, 1家,城东1家,城西2家,城南1家,城北1家。1997年伊藤在成都开出 家店,一直到2009年这十二年间共开了4家店,均在三环内,双楠店、锦华店和建设路店在二环高架旁边,2011年和2014年3年间开业了高新店和温江店,均在三环外,自城南到城西再到城东,伊藤选址偏向于政府偏好的区域, 也与成都人买房的大趋势一致。伊藤所到之处,人气也是高度聚集。此次选址绿地468,也是抓住了市场的需求。

洪河片区商业到底有多稀缺?

城东尤其是三环外缺乏大型商业,这点路人皆知。但这个区域是否缺一个伊藤亚洲旗舰店,却不见得。在航天立交外侧地铁二号线洪河站点区域,已规划不少商业,除了绿地自身的住宅产品外,万科金色城市、V客东都、星雅俊园、528艺术东村、锦江城市花园、合能锦城、东洪广厦等项目是距离绿地468商业部分较近的住宅,总户数约17759户,总人口约57060人。如果再加上三圣乡等更广片区的住宅东锦瑞苑、锦蓉佳苑、华韵天府、创意山、鑫苑名家、四海逸家、美林湾、蓝谷地、锦尚春天、卓锦城等,总户数可以达到49570户,总人数约158363人。

但是这诸多人口汇集,区域内却没有大型综合体来支撑消费。各楼盘分布有少量底商,业态也主要是与日常生活相关,餐饮、通讯、药店、菜市、小型超市等。底商出租率较高,仅少量楼盘有空置现象,商铺租金也是高的离谱,常规的在200-300元/平.月之间,卓锦城这样的奇葩楼盘租金可以达到500元/平.月。

底商

东洪广厦底商

底商业态的限制使得这个片区对于大型商业的渴求已经到了无以复加的地步。

 而从已规划在建的商业来看,伊藤有9.8万方商业,绿地 有4万方的风情商业街;距离伊藤直线距离1.6公里处有一个创意山城市文化综合体,商业体量有4万方;合能锦城商业体量3万方,将引入永辉超市;卓锦城文瑞卓锦广场10万方商业体量。这几个项目的商业体量加总大致有30.8万方。

创意山城市文化综合体

创意山城市文化综合体

保守估计,待以上商业落地之后,该片区的人均商业体量达到1.05平/人,仍小于国际人均商业面积标准1.2平。所以我们可以大胆预测,伊藤洋华堂、创意山城市文化综合体、文瑞卓锦购物广场等项目开业后,必将万人空巷。

理论上这些都是合理必然的,然而小编实地探访中发现,不同于城南城西,城东人民有自己的“个性”,这种个性有可能使得伊藤在洪河片区吃闭门羹。

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伊藤在绿地468能否创造下一个神话?

洪河的住宅人群虽然数量庞大,真的都是伊藤的客群吗?绿地468的住宅均价在8800元/平,卓锦城均价也在8500元/平左右,万科金色城市均价8400元/平,星雅俊园的住宅均价在7500元/平,这个价格区间内的人群的消费水平在中等水平,但是在绿地468情景式商业街旁边,有东洪广厦等保障性住房,售价5500元/平左右,拉低了消费水平。在小编随机采访的人群中,大家普遍对于伊藤和地标建筑的期待值较高,伊藤开业后逛街不用跑春熙等地,但是在超市的选择上,70%的人还是选择去永辉超市。

洪河片区已规划的几大商业中,购物 、情景商业街、大型百货等商业类型比较丰富,品牌招商方面也是各有千秋,伊藤有自己的品牌和服务,永辉有自己的生鲜和低价,两者都能在这个片区找到自己的客群。伊藤温江店开业时场面固然火爆,谁也不能保证在洪河也一定会有这么高的人气。城东不是城南城西的复刻,它也有自己的个性。伊藤与468地标建筑强强联合,可能会吸引除三圣乡、大面、东客站以外的众多旅游客群,成为下一个“观光景点”,也有可能两者都水土不服,未来到底怎样?我们且走且看。

商业街

绿地468风情商业街,自持还是出售暂未确定

绿地

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