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这就是现实!开扒2号线东延线商业

房天下房天下  作者:肖娟   2015-08-19 00:02

[摘要] 8月1日,龙泉永辉超市在皇冠国际广场开业,据悉,仅不完全统计,开业当天永辉超市的接待量达3万人,日营业额达200万元。这些数字无疑直接反映了该 内大众强劲的消费需求。所以,我们可以直接下结论说,成都 2号线东延线的这个区域,商业 巨大,未来将一片繁荣?当然不能。

8月1日,龙泉永辉超市在皇冠国际广场开业,据悉,仅不完全统计,开业当天永辉超市的接待量达3万人,日营业额达200万元。这些数字无疑直接反映了该 内大众强劲的消费需求。所以,我们可以直接下结论说,成都 2号线东延线的这个区域,商业 巨大,未来将一片繁荣?当然不能。日前,小编就进行了实地探访,从 2号线书房站一路步行到成都 学院站,8公里左右的距离,感受3处商业冷暖,看遍2种市场形态,观察1段或抱团取暖或互相残杀的蛛丝马迹。

在剖析“真相”之前,我们先来看一些线索。以成都 2号线东延线站点为依据,我们可以把该 大致划分为三个部分。

部分:皇冠国际社区及周边

地理位置范围: 2号线书房站至界牌站

 2号线书房站至界牌站

在这里,住宅主要有皇冠国际社区、果壳里的城、艺锦湾、寅生花香龙都、锦橙、合能四季康城,除艺锦湾之外,基本上都有住宅底商配套。而以类综合体或纯商业来规划打造的项目主要有驿都城、森悦 、第九 厦、壹 、湘银国际大厦、恩德·恒鼎世纪以及新城吾悦广场。以下为部分主要项目的商业体量整理。

部分主要项目的商业体量整理

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第二部分:大面板块

地理位置范围: 2号线界牌站至大面铺站

 2号线界牌站至大面铺站

这一板块集结了一大批新建完成及在建住宅,实力开发商众多,保利、华润、凯德、世茂、首创纷纷“割据一方”,保利·玫瑰花语、华润国际社区、凯德卓锦万黛、世茂城、首创万卷山、合能四季映像、师大·现代花园、龙城1号、炜岸城、百悦城、天府逸家、中国铁建国际城、海亮·彩悦府等共同扛鼎起了这一处的住宅天地。在商业方面,目前来看,多以住宅底商为主,与此同时,世茂城与百悦城均规划有较大体量的购物 ,其中百悦城的写字楼与酒店部分(引进希尔顿酒店,预计今年年底或明年年初开业)目前已呈现。以下为部分主要项目的商业体量整理。

部分主要项目的商业体量整理

第三部分:万科金色城市

地理位置范围: 2号线成都 学院站旁

 2号线成都 学院站旁

在这一区域内,比较有代表性的(在建)项目基本上只有万科金色城市,配套商业体量为1.4万平米,定位社区底商

万科金色城市

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——三大问题很纠结

来了很多 开发商

却依然“辉煌”不了整个东延线

单纯从商业配套体量与住宅项目的数量来看,似乎没什么问题,毕竟龙泉的居住人群庞大,早前的商业配套多以住宅底商为主,面对如此稳定且高涨的消费需求,不来点大体量的综合体或纯商业项目可怎么对得起这个市场?想象逻辑是对的,但却在实际操作中出了问题。通过实地探访,小编总结出了目前在成都 2号线东延线区域商业市场的三大纠结之处。

,两极分化极为严重,这一点可划分为两个部分来看。

首先是商业体量与分布位置的极端化:在上文的 部分(即 2号线书房站至界牌站段)中,仅仅在书房站位置周边,就集中有新城吾悦广场、驿都城、壹 、森悦 、湘银国际大厦、恩德·恒鼎世纪等在建类综合体或纯商业项目,就这6个项目的商业体量总和就超过了62.4万平米。不仅如此,它们之间的距离也 ,基本上属于走个几十米就会看见一个,其中以壹 、森悦 、第九 厦及湘银国际大厦为甚,基本上一眼望过去可以齐齐将这四个项目尽收眼底,接近得可以融为一体了。

尽管龙泉区域居住人群众多,但也已经出现了不少空铺,比如皇冠国际广场和炜岸城,前者除了近日开业的永辉超市和部分零散的经营业态之外,“空空荡荡”是它给小编留下的 印象,而后者伴着瑟瑟的风可以说是“真够清清凉凉的”,一路的沿街底商除了一些与装修相关的经营店铺、中介门店和一间小超市之外,简直空了一大片,其中规划的炜岸商城也是人迹罕至。

皇冠国际广场

(皇冠国际广场)

炜岸城

(炜岸城)

那么在这样的市场行情之中,前文提到的第二部分(即2号线界牌站至大面铺站段)中分别规划有25.6万平米与60万平米体量商业的世茂城与百悦城会怎么做呢?据悉,目前世茂城仅推出了5.6万平米的社区底商及独栋商业,而百悦城除了已完工的写字楼与酒店(引入希尔顿酒店)之外,购物 部分正处于打地基阶段。

其次是租金水平的两极化。这一点在社区底商上体现得尤为突出。在果壳里的城、皇冠国际社区周边,商铺租金一般在130-200元/平米.月左右;在合能四季康城,商铺租金则多在50-100元/平米.月左右;而在师大·现代花园,商铺租金的价差更是“岂止于大”,据悉,此处1楼的商铺租金可达100-120元/平米.月,2楼至3楼则为20-40元/平米.月。

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在跟店铺老板的交流中小编发现,造成商铺租金“过山车”般变化的主要原因在于商铺外过往人流量的构成,是偏重于大 ,还是仅服务于自身小区,其结果都将大相径庭。

第二,商业项目各自为阵,并未形成一股合力。从 2号线书房站一直走到成都 学院站,上文中讲到的三大部分基本上处于“各自为阵”的状态,不仅区域与区域之间,中间会相隔一处近乎“无人之境”的路段,那里有车、有绿化带,但就是没什么人,与此同时,在同一区域内的各项目之间似乎也并没有什么互动或相辅相成,形散而神也散。

第三,写字楼是一个“如花瓶般”的存在。从商业类型上来看,这一 至少有5个项目都规划有写字楼物业,而且彼此之间距离还 。然而从区域内的人群构成来看,打造如此多的写字楼或许并无必要,因为这里更多的毕竟是居住氛围,而不是 氛围。再者说了,就算是 氛围如此浓郁的城南高新区,也都面临着空置率居高不下、招租难的问题,更何况是龙泉呢?

写字楼物业开发数量较大

写字楼物业开发数量较大)

于是,小编开始担心,在不久的将来,龙泉2号线东延线的这片商业到底会有多“伤”。

以现在 2号线东延线商业市场的纠结为起点,反观从前的那份热闹,尤其是2年前大面板块的火爆,我们可以看到龙泉甚至是整个成都商业地产市场一个较为突出的弊病——盲目扎堆、一哄而上。两三年前选择的路,含着泪也要把它走完,只不过从目前成都的商业情形来看,到底会不会中途就止步还真的不好说。当乐天 也变成乐天广场、新光天地也从 品的定位降到家庭消费、成都ICC陷“出售疑云”的时候,我想我们还是适当地停下脚步,等一等商业的灵魂吧。

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