[摘要] 2015年,全球经济发展平稳,全球各地房地产及商业地产的 都在增长。纽约依然是全球大的房地产 市场,吸引着多的商业地产 。此外,东京以在零售业、写字楼及工业领域的 增长势头迅猛。但就增长势头而言,全球名次上升快的市场还属亚洲的北京。
2015年,全球经济发展平稳,全球各地房地产及商业地产的 都在增长。纽约依然是全球大的房地产 市场,吸引着多的商业地产 。此外,东京以在零售业、写字楼及工业领域的 增长势头迅猛。但就增长势头而言,全球名次上升快的市场还属亚洲的北京。
随着来自养老基金和保险公司在房地产及商业地产领域的分配持续增长,全球的 者在亚洲的需求 强劲。资产的流动性较高。但是,由于受到经济不稳定和在某些市场的贷款条件紧缩等因素的影响,相关 活动的速度还是受到了一些抑制。
虽然,预计未来三至五年内相对较低的增长 率将使注册在亚洲的大型基金和 者会更加慎重地 。但是根据亚洲核心市场的良好表现, 机构普遍看好亚洲房地产及商业地产的 前景。作为全球零售及 领域的多年实践者,rtm创格奥特莱斯认为目前中国、印度和日本正在深化改革,这将进一步促使资本地流入,极有利于全球 者或机构的信心。
上海作为中国的金融 就受到了国内和国际 者的青睐。在2014年第三季度,上海完成了几宗大型整栋交易。针对卖方而言,他们是上海本土的开发商,面临信贷紧缩的困难,只能通过分拆售卖写字楼和零售物业,同时更专注地投入住宅方面的销售,才可以快速实现现金回流。而对于买方而言,外国资金终归会日益活跃起来,因为他们仍然能利用到大量资金,同时也会注意到当地企业竞争力的下降。
同时,中国境外房地产 浪潮持续升温。在全球都有中国 者因签下大宗物业交易的事件占据新闻头条,例如总部位于上海的开发商绿地控股集团在多伦多购买了一处6.7万平方米的 ;北京安邦保险集团在曼哈顿买下了地标性建筑华尔道夫饭店。新规允许国内公司无需政府的核准就可以进行价值高达10亿美元的海外 。在 政府、富商以及资金充足并期望在国际市场多元化发展的公司的支持下,中国的海外 有望保持增长势头。
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专家:中国房地产有泡沫 但是程度被夸大了
中国房地产正在经历大考。这次没有用 控房手段，而是采用货币挤压手段。从三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。
无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。
我国目前仍然实行稳健的货币政策，也就是说保持货币增量不动，对于负债与 拉动的行业，这不是个好消息，显示实际债务成本上升。
央行收紧信贷，靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期增加2.24万亿元。在8月的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月社会融资规模回落至1.4万亿元，分别比上月和上年同期减少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等 化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。
情况没有那么糟糕，挤压货币水分以温水煮青蛙的方式进行，波澜不惊。房贷继续审核，只是审核发放周期加长到几个月；首套房优惠利率继续存在，只是优惠门槛提高打折幅度下调。
据《中国证券报》10月12日报道，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭认为，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.8%，大概为基准利率的89折。从目前银行的报价估计，今年11、12月银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。
从8.5折到9.5折，看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元，上升到9.5折，则每月增加500元左右。增加的500元，作用是使购房者的心理预期发生变化，让他们摆脱房价上涨预期。
在房贷利率上升的背景下，中国的房地产价格还在上升，迎来了历 含金量高的十一 周。房天下的数据显示， 周期间40个大中城市住房成交量同比增长54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%；北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量也十分火爆。
目前房地产货币大考尚未结束，笔者无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是，如果房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与 基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。
谁也不知道中国民间到底有多少资金，因此没有人知道这次货币大考需要多久才能测量出中国房地产的泡沫底线。
到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为主要的 配置，而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。
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