[摘要] 之前我们有提到成都商业市场中假口岸多，尤其是二环附近的商业，本来是 口岸商业没的说，高架起来后，却是大片大片的萧条。但是，在二环附近，也有一些商业，有可能突破大环境交通的掣肘，成为真正的 口岸。
之前我们有提到成都商业市场中假口岸多，尤其是二环附近的商业，本来是 口岸商业没的说，高架起来后，却是大片大片的萧条。但是，在二环附近，也有一些商业，有可能突破大环境交通的掣肘，成为真正的 口岸。
其中，双楠伊藤就是一个典型，伊藤双楠店是中国业绩好的伊藤洋华堂，去年的业绩达到了16.4亿，分析原因，除了规模大，双楠区域较高的消费人气是很重要的一个因素。城西的消费水平一直都是要比其他区域高。这里必须得说的是，伊藤在二环高架旁，区域上属于内双楠，外双楠商业氛围显然没有内双楠好，自二环高架向西到机投镇，武侯大道以北，清水河以南，是外双楠的主要区域，这里的大型商业几乎是空白的，除了千盛百货大家没得逛。
一般来说，在人群密集商业又比较匮乏的区域，如果有一个新兴的商业建成落地， 价值必然是很高的。具体是不是这样，我们先不予置评。
(千盛百货）
129个小区90%的入住率没有大型商业综合体
开发商的眼睛是瞎了？
外双楠的范围，前面提到过，这个区域据不完全统计有129个小区，近60万常住居民，商品房主要有5大花园（五大花园是指：交大花园， 花园， 花园，名流花园，红运花园），房子老旧，但入住率有90%以上，中 有领秀别墅、成都花园、中海龙湾半岛、鹭岛国际社区，中高低端人口都有。这么庞大的消费力，大型商业却很匮乏。
但是我们同时必须指出的是，五大花园等老小区在多年前就提出要升级改造，只是囿于面积过大，涉及人群数量多而一直被搁置，未来拆迁重建是肯定的。届时这巨量的人群撤出，区域内的商业氛围会更冷清。之所以这么说，是因为小编实地看到年代较近的或者新修的一些项目人气比较冷清，空置较高。
(与鹭岛一街之隔的领秀别墅）
（五大花园底商）
成都的交通基本成环线布局，纵横交错，所以区域大多也是呈环带状。二环到三环之间，有地铁7号线和一条铁路线，两条线路把区域隔成三块，二环到7号线中环路之间是以鹭岛国际社区为主的项目，偏 ，商业自成一格，但是这个区域也有不少的老小区，比如龙爪小区，人流量大，35平的铺子租金4000多，差不多100多一平，鹭岛的租金是这里的两倍。在中环路7号线与地铁线之间，是外双楠老小区的 ，五大花园、千盛百货、龙湖金楠天街汇聚于此，五大花园餐饮铺子租金4000单月，几乎没有空置率。千盛附近住宅底商租金较高，25平铺子租金6000，算下来是200多一平。千盛百货是这个区域内 的大型百货，在成都百货整体不景气的情况下，千盛百货的人气依然不错，据统计，千盛百货年营业额在7亿以上，这相当于去年环球 的营业额。
（鹭岛国际社区）
千盛百货旁边有一个龙湖金楠天街，这个项目小编得重点说说，项目总占地181亩，致力于打造城西 购物 ，自身有3000户住宅，加上周围90%入住率的小区，开业后这里的人气应该还是不错的。
有人说，这里算是外双楠的一个口岸。从交通上看，龙湖金楠天街主干道晋阳路，晋阳路向三环外是草金立交和机投镇，向三环内是二环和 ，晋吉北路与晋吉南路连通区域内各大小区，自驾和公交是常用的交通工具，区域内有两个公交总站，5个站点和18条公交路线。地铁7号线清水河大桥站距离项目有1.2公里，不是便利的交通工具。值得一说的是，项目恰好位于铁路线的下穿隧道旁，行人和车辆均可自由通过，这条铁路扼杀了三环附近的许多商业，但是对龙湖金楠天街反而是一大利处，从三环外的机投镇往三环内走，龙湖金楠天街是他们的必经之地。
据悉，龙湖金楠天街将在10月27日开业，CGV影院、BRAVO YH精品超市、西西弗书店、矢量咖啡、探鱼确定进驻，目前已有部分商家在试营业。鉴于龙湖北城天街和龙湖时代天街在成都的不成功，位置相对较好的龙湖金楠天街被寄予了厚望。原来在西三环，一个综合体都莫得，现在一下子冒出了三个，自南向北分别有中粮大悦城、龙湖金楠天街和青羊万达广场，而且这仨项目直线距离均在4公里以内，尤其是龙湖金楠天街和中粮大悦城分 走路就到，未来的竞争如何精彩，我们拭目以待！
（龙湖金楠天街）
在铁路线与三环之间就是以中华名园、金楠缤纷为代表的项目，面临拆迁的项目较多，相对来说是没有 价值的区域。比如说老小区果堰小区，现在大部分已被拆迁，少量商户留下来继续经营，但是只能经营一些麻将馆、五金等业态，人气惨淡。中华名园是区域内比较 的项目了，项目位于武侯大道与三环的交汇处，虽然另一侧是铁路，但是两条主干道，交通算是比较方便的。项目分三期，商业以住宅底商为主，因为周围没有大型的商超，自身楼下商业配套丰富，业态有各种银行、超市、药店、茶楼、服装、花店、母婴馆、各类养生减肥馆和家政服务等，租金在70-250元/平.月之间，目前有部分底商在售，面积40-50平，售价3-3.3万，部分可做餐饮。中华名园的商业普遍运营的比较成功，这个项目跟果堰小区相邻，与果堰小区的破败商业形成鲜明对比。
（中华名园）
金楠缤纷是夹在铁路线和三环之间的另一个项目，却没有中华名园幸运，门口就是铁路，隔断了与铁路另一侧的来往，另两边与三环和武侯等主干道又相隔甚远，站在这里颇有种前不着村后不着店的感觉， 该区域的商业风险较大。项目预计今年9月交房，住宅底商2-3万/平，租金150-200元/平.月。
总体来说，外双楠是比较成熟的商圈，假口岸多，真口岸也有。业内人士建议， 外双楠的商铺， ，要考察好真假口岸，有些商业它真的是360度全死角；第二，长期持有，以龙湖金楠天街为例，如果10月开业，商业势必要养个几年才能火，屁股还没坐热，老小区启动拆迁，人气又下降了，很多商户是经不住这个打击的，长期持有等待人气回归是个不错的选择。
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