[摘要] 4月2日，位于中海国际购物公园正 的原合力达生态园地块（金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组）挂牌竞拍，终由北京城建以2860元/平方米的低价竞得，约合163亩。如何捯饬那20万方的商业地块，对于北京城建来说，才是实现错位竞争的优化方案呢？
4月2日，位于中海国际购物公园正 的原合力达生态园地块（金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组）挂牌竞拍，终由北京城建以2860元/平方米的低价竞得，约合163亩。从综合土地指标来看，该地块的商业配比接近5：5，体量均分别为20万方。在中海国际购物公园正 拿下20万方体量的商业地块，北京城建是要和中海地产一决雌雄吗？
（地块卫星图 来源：房天下房天下）
（地块外景 来源：房天下房天下）
在成都商业地产白热化竞争的市场环境下，硬碰硬极易导致两败俱伤。作为2004年的城西 ，中海国际社区及其购物公园的地位和影响力已深入人心，直接复制其模式是不可取的，因为这样并不能给高新西区的商业市场注入新鲜力量，却反而会造成资源与空间的双重浪费。对于北京城建来说，进行差异化定位，实现错位竞争和消费资源互补，才有可能收获双赢的局面，从而拉开高新西区“商业双雄”的序幕。
那么问题来了，如何捯饬那20万方的商业地块，对于北京城建来说，才是实现错位竞争的优化方案呢？小编认为，一切都得“就地取材”，物以稀为贵，什么商业业态缺，什么是消费者需要的，那便是应该重点考虑的。
方案一：写字楼？
一提到成都的商务 ，很多人 个想到的地方基本上都是城南高新区，的确，那里的写字楼鳞次栉比，如果写字楼有烟囱的话，那冒出来的烟雾，味道都一定是IT味儿的。然而，除此之外，高新西区也是一大商务重镇，众多企业在这里设立“根据地”，如四川通达企业集团、齐力制药、迪康药业、普什信息公司、东方电气集团等。比较不同的或许是，这里的写字楼宇以工业地产属性居多，且海拔一般不高。
在北京城建地块周边，在建的写字楼有中国（西部）国际珠宝 、西城国际、精城国际等，正 则是中海海科大厦。倘若开发写字楼，无疑将面临西面楚歌的竞争局面。再加上北京城建并非专业的 物业开发商，没有代表性的作品，无法借一借品牌效应的东风。
so，此方案：OUT！
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方案二：酒店？
一般来讲，在写字楼聚集的地方开发酒店几乎就是一件顺理成章的事情，但是唯物主义告诉我们“具体问题得具体分析”。与上述写字楼市场环境近乎如出一辙的是，在北京城建地块附近，酒店数量实属不少，以中等档次为主，如速8酒店、香槟假日酒店、星瑞美丽华酒店、皇冠假日酒店等。
对于鲜有酒店开发经验的北京城建来说，压力不小。如果想以品质作为突破，引入 酒店，小编认为并无必要，原因有二： ，虽与城南高新区一样，同为商务聚集区域，但从入驻企业品质与财富实力上来看，高新西区却也尚不能与前者相比， 酒店在这里或许有价无市；第二， 酒店在选择入住项目时，对于开发商的经济实力与品牌力均有较高要求。
so，此方案：OUT！
方案三：商业街区？
如果北京城建将此20万方的商业打造成一条街区商业，一来或许将与其正 的中海国际购物公园硬碰硬，不一定会有好果子吃；二来，目前来说，地块周边大范围内，商业形态以底商（社区底商+写字楼底商）和街铺为主，若北京城建依旧走这条路，对于大众产生的消费刺激或许将差强人意，因为你只是简单地增加了数量，在商业地产市场“体验为 ”的当下，如此为之，体验感为“差评”的危险系数不低。
so，此方案：OUT！
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方案四： 中 购物 +40年产权 ？
》》》 中 购物
如方案三中所说的，目前来说，蜀西路周边缺少的商业形态就是 的购物 ，一站到底，全方位解决消费者的购物、休闲娱乐及餐饮需求。北京城建若能对症下药，开发打造一个集中式购物 ，将是能激发周边居民及商务 人士期待与想象的有力一笔。
通过与中海国际社区内的居民交流，小编发现，中海国际购物公园在商业业态上虽已涉及餐饮、商超（沃尔玛）、服装、休闲娱乐（如紫荆电影城），等等，可谓面面俱到，然而依然有以下两个方面被大家诟病： ，整体上消费档次与品质欠佳，第二，服装基本上都是外贸店，毫无品牌可言。交流中，一位阿姨表示并不喜欢社区内的沃尔玛商超，为了获得更佳的消费购物体验，她宁愿开车去双楠伊藤，并说到希望 能够引进一家伊藤。
从居民收入和住宅品质上，我们不难发现高新西区的消费者们对于档次和品质是有其要求和标准的，上文的实地采访也印证了此点。
结合居民结构、消费能力及需求，小编认为，北京城建在此地块打造购物 需做到以下三点：
，定位中 ，引入 度较高的服装及餐饮品牌；在建筑设计与外立面上做出创意。
第二，引入一个品质较好的商超主力店，虽然引入伊藤基本上只能停留在想象层面，但却可以考虑引入主攻社区消费的永辉超市，如旗下的 线产品——Bravo超市。
第三，规划一定体量的儿童及老年人消费业态。
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》》》40年产权
于2014年4月开业的鹏瑞利青羊广场购物 ，总建筑面积约13.5万平方米，消费辐射以光华大道一段为主的社区居民。在小编看来，光华大道一段的住宅密集度远大于高新西区，若按此比例计算，北京城建若将这20万方体量的商业部分完全打造为购物 ，显然是不可取的，多出的部分可以规划为40年产权的 。而为何偏偏是 呢？
首先，按照排除法，写字楼与酒店已在前文中被OUT；
其次，在北京城建地块斜 虽有皇冠国际 ，但却可以借助价格 这个砝码。早前皇冠国际的非毛坯 单价已过万元，现在其清水 单价在7300元左右。而北京城建以2860元/平方米的低价竞得该地块，未来 的价格调整空间将较大；
后，在高新西区，企业众多，学校不少，潜在的租用需求较大。
so，此方案：PASS！
综上所述，在原合力达生态园163亩地块上，对于那20万方体量的商业规划， 中 购物 与40年产权 按照一定比例进行组合，或许是佳的打造方案。不过，对于鲜有涉及商业地产规划打造与管理运营的北京城建来说，寻觅到一位有力的商业地产顾问机构或合作方，将是一道必答题。
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