[摘要] 根据城东楼市走势规律，2014年销售疲软将导致2015年供应 ，主导2015年楼市价格的因素有地价、房企资金状况、库存等因素。总体判断开发商为了完成销售业绩，解决资金压力，3月份前仍可能持续 促销，但以价换量的力度或将逐步减弱，预计3、4月份城东楼市将全面回暖。
房天下讯 回首2014年，无论是土地还是新房市场，城东楼市的表现都过于平淡，仅有的一两次 促销和变态的土地拍卖，终都沦为了一场场口水仗在黯淡中收场。但 奇怪的是，大大小小的开发商比任何时候都能自嗨，并快速抵达高潮。
2015年楼市转暖虽然比我们期望的来得稍晚了一些，但可喜的是城东片区终于在此轮市场变化中中得了头彩。根据世家机构公布的数据显示，近三周（1月12日-2月1日），包括成华区和锦江区在内的城东房价开始持续回升，成交量也逐步止跌回升，创造了新的成交记录。
根据城东楼市走势规律，2014年销售疲软将导致2015年供应 ，主导2015年楼市价格的因素有地价、房企资金状况、库存等因素，总体判断开发商为了完成销售业绩，解决资金压力，3月份前仍可能持续 促销，但以价换量的力度或将逐步减弱，预计3、4月份城东楼市将全面回暖。
均价持续上涨，成交止跌回升
作为迄今为止开发周期长、楼市产品齐备的城东片区，2015年的开局楼市固然令人欣慰，但我们也会发现另外一些潜在的变化在动摇整个城东楼市的格局：
一是主城区可售土地越来越少，三环内刚需盘日渐稀缺，刚需族被逼出城，置业热点逐步外移，各大板块的原始格局被打破；二是楼市竞争加剧，“二八法则”开始显现，老牌开发商或品牌开发商的楼盘越发受到购房者青睐，吸金能力越来越强， 度较低或产品设计欠缺的楼盘走量日益艰难。
数据来源：世家机构
从上图可以看出，近三周城东新房成交量虽然波动很大，但总体呈上升趋势，成交量开始止跌上升。 是近一周，城东包括成华区和锦江区在内的成交量均出现了明显的攀升，成华区成交量甚至 超过了高新区一月中旬1016套的成交数据，创下新的成交记录。
这一数据变化不仅说明城东楼市行情的基本面正在转好，也说明了该区域置业热点开始重回购房者视线。据房天下监测数据显示，1月份城东建设路板块、川师板块、大面板块成为成交榜上前三甲。具体到单一楼盘，建设路板块的交大归谷建设派、蓝光乐彩城，川师板块的华润幸福里、华润凯旋天地，大面板块的世茂城和百悦城的市场表现较为突出。
这些楼盘之所以表现突出，除了较为温和的价格吸引之外，开发商的品牌吸附力是很重要的因素。同时，主城置业可选范围的日益逼仄，购房者 是刚需购房者置业区域逐步外移的趋势越来越明显。
刚需占主导，老板块重拾节操
虽然近期城东楼市成交量回升明显，但是具体到各个板块，市场分化也极为严重。比如以往靠媒体炒作提升 度的东客站、攀成钢、理工大学等板块，因为受制于配套、产品定位，或者整体规划失误等原因，自2014年楼市下行之后就没有取得过好成绩。
东客站作为目前西南地区规模大、功能设施先进、现代化程度高的现代化综合交通枢纽，目前对区域楼市的带动效果并不明显，除了已基本 的优品道上东区有过较好的数据表现之外，后来的鹏瑞利新城、龙之梦和阳光100米娅 等项目均不尽如人意。
现在看来，东客站商圈“以住带商”、“以客带商”的模式确实已经走上了一条歧路，众商圈夹击，住宅“凶猛”、商业滞后，定价混乱，在高档与中低端产业之间摇摆不定等一系列弊病逐步显现。
反倒是处于板块边缘的楼盘表现抢眼，比如处于东客站与中环路交界处的荣盛香榭兰庭，偏 性的中小户型房源在市场上的反响一直不错。
东客站板块的攀成钢则是另外一个产品定位失误的典型。7年进化史，16家 开发商，近500万方建筑体量，成都任何一个新兴板块都不能与之相提并论——这就是攀成钢。这里同时聚集了8家内地龙头房企、5家港资实力运营商、3家外资巨型企业，区域内现已坐拥10余个 项目。但是从2014年到现在，随着 性需求和改善性需求日益萎缩，攀成钢的 产品在市场上的表现并不突出。
华宇广场是目前攀成钢定价温柔的项目
所以攀成钢板块楼盘近期开始图变，要么尽量把户型做小，将总价压到低，要么直接降低均价，通过商业部分盈利。比如位于东大路沿线的华宇广场，项目在售75-104㎡产品，地段 明显，但是住宅价格目前比较温柔，单价低8200元/平起，商业部分全部自持，招商策略和整体规划 有特色。
东三环理工片区也是通过压低均价抢先先机的楼市板块，而在去年上半年这个板块的房价要有多分裂就有多分裂。后来正成东区1号挥刀自宫拿出了6999元/平的清盘价，几乎把 三环附近的高价盘都逼上了一条绝路。
紧跟正成步伐的还有电建地产美立方，目前7200元/平的均价相当于三圣乡某些盘的价格。该盘用赌博似的豪情掐死了那些妄图忍一忍就能赚大钱的投机者，顺道给平庸无奇的三环楼市涂抹了后一丝亮色。
近郊楼市爆发，主城低洼地楼盘崛起
总体上看，在刚需市场占主导的2015年初城东楼市，靠炒作和 产品定调的东客站和攀成钢板块已经进入颓势；川师-沙河堡借势走出困境，华丽转身，无论是定价还是配套条件，都有很大的进步，目前成了高中端刚需族钟意的置业区域；去年一枝独秀的三圣乡，因刚需盘在售房源逐渐 ， 盘定价混乱，如今开始走冷。
号称城东“小钢炮”的三圣乡板块去年底硝烟四起，本局战败者身上掉下的不仅有盔甲碎片，还有一地节操：豪宅大户们已经奄奄一息，仍叫嚣着要重塑三圣乡的调性；2里地开外的楼盘眼看就挤出了组织的怀抱，仍执著地宣告“我们才在4A景区”；高达7200元/平的刚需盘仍然坚持，这是城东 的“抄底价”……
“大面板块是城东 主角”，在2013年，这话没人敢说。而随着三圣乡板块各大项目的陆续清盘， 立交内侧可供选择的新盘越来越少，房价也不再似当初那般温柔，首置人群开始主动或被迫地向更东的方向迁徙。 立交西北方向的龙泉大面板块，在乘着区域与交通的双重利好下开始站上了城东的舞台 。
大面板块在售楼盘分布
以往如果房子沾了龙泉两个字，就会卖得不温不火，然而随着地铁2号线东沿线的开通，龙泉概念只专属于传统的老城区，大面去“龙泉”化的趋势已经变得明显，像以前的东湖、402厂一样，命运的更迭已经不可避免。
作为一个新兴板块，大面在生活配套上还存在一些硬伤，这个不能回避，但是在众多品牌开发商的合力下，这些短板正在得到弥补。百悦城开发的 会所及希尔顿酒店开始进入收尾阶段，而世茂城也在近期开始了招商工作，这两个盘也一直站在区域热销榜的前列。
而作为城东大的“夹心”板块川师-沙河堡，则从未摆脱过寒酸和尴尬，走改需路线吧，西边邻居攀成钢一身珠光宝气；走刚需路线吧，东边小正太三圣乡又太爱招摇。手里明明攥着 的 资源和商业配套，它愣是没能为自己争上一口气。
但是华润姊妹盘的面市，一定程度上改变了川师-沙河堡片区的格局。华润幸福里的 刚需路线如今看来已经取得了极大的成功，而华润凯旋天地的59平和79平在去年底的走量是 惊人的，但很多购房者实际上押注的是这个盘的立体商业街。
单就城东房地产开发及 机遇来看，暂且避谈大面、龙泉等新兴配菜。不论是大局已定的攀成钢、建设路、东客站，还是位置略偏的八里庄、二仙桥，其条件都不如川师-沙河堡来得诱人、现实。它既与 城区，又与幸福梅林、龙泉的自然景色唇齿相连。
建设北路、崔家店板块楼市在2013年迎来了爆发式增长，这一年，中粮、蓝光、交大等开发商在此密集拿地，崔家店周边地价也因此屡创新高。今年，交大归谷建设派、蓝光乐彩城、大东展等项目迅速入市，一改成华区东2.5环楼市的低迷现状。
近一年以来，中环土地放量之冠在东边。其中，成华区东2.5环土地交易宗数占一年来中环沿线土地出让总量的54%，出让总面积达1155亩，占一年来中环沿线板块土地交易总面积的65%。而成华区政府早已作出明确部署，计划在打造东部新城的过程中重点打造2.5环线经济圈，并将该片区定位为城东新型的现代时尚 社区。所以交大归谷建设派、蓝光乐彩城、大东展等项目在市场上走热绝非偶然。
总体而言，城东当前亮眼的板块要数建设北路、崔家店和大面。其中建设北路、崔家店都属于主城区低洼地带，整体居住环境配套较差，但却是发展 极大的区域，而纯刚需的产品定位和较为温和的价格吸引了一大批有眼光的购房者；大面则属于厚积薄发，受主城土地稀缺和刚需出城的影响，走热没有悬念，不过区域内市场分化很严重，离天鹅湖或 资源较近的楼盘走量较好，百悦城和世茂城就是典型案例。
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