[摘要] 成都个别楼盘住宅还在修建中，但住宅楼下刚交房的商铺就已经满租而且生意火爆。当住宅陷入盘整行情时，社区商铺近来逆势走高，新交房的社区商铺租赁活跃。那目前成都热点区域的街铺经营状况和租金水平究竟如何？
成都个别楼盘住宅还在修建中，但住宅楼下刚交房的商铺就已经满租而且生意火爆。当住宅陷入盘整行情时，社区商铺近来逆势走高，新交房社区商铺租赁活跃。那目前成都热点区域街铺经营状况和租金水平究竟如何？租赁火爆租金走高的街铺有哪些特征？能否找到街铺的 规律？为了解答上述疑问，成都商报记者分赴当前街铺活跃的东三环、南三环，对刚交房的热点社区商铺进行实地探访，为 者带回 手街铺信息。
记者探访
案例1
“烤鱼店年利润有20万”
□探访对象：东三环锦绣城威尼斯水街
□租金水平： 月租金摸到250元/平米
□出租率：交房半年目前基本满租
□ ：6%～12%
2012年，蓝光·锦绣城商铺出售时价格为2万～4万元/平米，位置 威尼斯水街一楼商铺价格4万元左右。2013年下半年，威尼斯水街商铺交房，平均租金200元/平米/月。今年，该商业街租金涨幅约为10%。按照去年的租金价格计算，锦绣城商铺年 率在6%～12%。据悉，蓝光·锦绣城还有少量商铺在售，一楼均价58000元/平米，二楼均价28000元/平米。
实地探访
在锦绣城威尼斯水街，林老板租了一楼约90平米门店做烤鱼生意，租金每月180元/平米，加上5元/平米的物管费。记者看到，晚餐时间刚到，店内8张桌子和外摆的5张桌子就全满了，隔壁的火锅店已在喊号了。林老板告诉记者，这个店去年10月开张，每天的营业额能做到3000元。“我这里的熟客除了锦绣城的住户，还有周边万科、首创等几个楼盘的业主。这个区域还没完全成熟，但住户很多，需求很大，所以我这里天天都是满的。我跟房东签了8年的合同，两年涨一次租。”林老板还给记者算了一笔账：一年营业额能达到90万元，除去房租194400元、物管费5400元，以及人工、水电和菜品成本，这家烤鱼店的利润在20万元以上。
记者在现场看到，威尼斯水街背后热火朝天建设住宅工地丝毫没有影响这里生意，在锦绣城 北边一条已经交房步行街上，一间空铺也没有。中介门店的工作人员介绍，这里去年底商铺刚交房时，房租成交价就达到了180元/平米，今年上个月刚租出去的商铺租金已经涨到250元/平米，威尼斯水街三楼商铺的租金也要价120元/平米。
案例2
看好区域 商家租客踊跃
□探访对象：南三环和黄·新街里
□租金水平：一楼月租金280元/平米
□出租率：已交房新街里一街出租率超60%
□ ：4%～10%
新街里总规模约9万平米，全长约1公里，在2012年和2013年掀起了社区商业 风潮，每次开盘即被抢购一空，价格一路上扬。去年，新街里售价为3万～6万元。从已经交房商铺出租情况来看，面积小的商铺 率更高，整个新街里商铺的 率4%～10%。
实地探访
2012年销售的和黄·新街里目前进入交房期，成都商报记者探访后发现，率先交房新街里一街已经出租了60%以上。在新街里一街 成汉中街的一边，并排着6家中介机构的门店。“我们门店租金是280元/平米/月，去年底开业的，现在一街除了 南城都汇小区那头的商铺，几乎没有可以出租的了。”中原地产的门店经理告诉记者。
记者采访的一个 里，中原地产就带了3批客户去看新街里二街商铺。隔壁链家地产工作人员也说：“新街里二街交房后我们就开始忙了，6月每天接待10组以上客户。”记者看到，一家140平米的一楼带二楼商铺房东开价280元/平米/月，售格则是800万元。一家正在看铺的餐饮店负责人表示，做餐饮都看好南三环新街里区域，这里将有大量人口入住，附近还有大量的写字楼，未来 很大。
业界观点
社区需求大 人气是支撑
不仅是锦绣城和新街里，其他区域社区商铺也出现了租赁火爆情形。高力国际成都公司总经理蔡孟颐告诉记者，社区商铺走红一点不奇怪，因为“社区商铺能带来稳定 ，只要有足够人群的社区，社区商铺一定能火爆。在社区商铺中，租金涨幅比较快的是发展中的小区社区铺，刚开始新小区没有多少住户入住，而随着居住人群增加，租金也会相应发生比较明显的上涨。”不过蔡孟颐指出：“社区商铺在租金升到一定程度、租金 率达到一定高度之后，租金水平就会相对保持平稳。别看很多楼盘售价那么高，但其中有多少才是真正住房居住需求，有多少是 客要转手且空置的，一定要分清。一些炒作的楼盘实际住户少，人流量不能支撑起商家。”
部分楼盘商铺先于住宅出租，而不是靠住宅交房后蓄积人气支撑商铺，原因又何在呢？高纬环球成都公司总经理 艺认为：“选址很重要。目前开业火爆项目周边区域本身就很成熟，比如锦绣城，在东三环，周边已经有众多新项目入住，人口基数大，人气足，所以养的时间很短。”艺还介绍，从整个商业地产大环境来看，综合体商铺可售的很少，写字楼供应量偏大，社区商铺还处于供不应求状态。只要找准定位，社区商铺的风险小， 比较稳定。
选/铺/指/南
三个步骤
搞定社区商铺
社区商铺目前租赁活跃，而普通 者如何才能淘到租得出去、租得起价好铺子？来自睿意德、中原地产的专业人士 开出了选铺“药方”，三个步骤帮你搞定社区商铺。
1、找准 区域：三环外绕城内是热点
从成都商报记者实地调查不难发现，目前东三环、南三环新近交房社区商铺租赁情况普遍较好，三环至绕城城市人口呈现高速增长，显然未来很长一段时间内社区商铺 热点也会集中在这一区域。三环内传统市中区社区商业相对饱和，即便是在售价格已经不低，新兴区域仍然存在 空间。目前城东三圣乡、大面，城南的南三环、大源组团，城北的大丰，城西光华新城等，因为刚需住宅较多，未来常住人口不会低，因此社区商铺有更多机会。
2、选准商铺形态：临街小铺
睿意德成都公司总经理张建华建议，普通 者尽量选择有独立展示面，能够独立经营铺面。采用联合经营集中式商铺肯定就不如独立商铺有 ，而且临街、小户型商铺找租户也更容易，适应能力强、经营用途多的铺子更好出租。除了 的商铺业态、实力雄厚的开发商外，还要加上周围环境因素，比如交通便捷程度、人流量大小等，如果附近有大型零售商布局，也就能确保未来租金水平有较大上涨可能。
3、看准开发商实力：后期运营很关键
开发商对整个商圈未来是否有切实可行持续运营计划、开发商运营能力和行业影响力等，都会对商铺后续发展产生影响，这些可以参考过往项目运营情况，以及开发商在业内口碑。中原地产工商铺部副总经理徐东表示，大多社区商铺没有统一招商运营管理，这就要看物业管理公司是否跟得上后期经营服务。如果是 手商铺，开发商实力很重要。徐东为中小 者提出建议，普通 者一定要量力而行，根据自己经济实力购买，尤其是贷款购买客户。另外 者要 注意，同样一个小区，也可能一边繁华火爆而另一边是商业死角租不出去，尽量选择交通动线畅通、昭示性好街铺。
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