[摘要] “现在到底该不该买房”，上半年，成都楼市在 、促销甚至跳水的声音中踉跄走过，更加剧了购房者观望情绪。
每天一睁眼，上千元的房贷压力就落在了小罗的肩膀上。但他依然觉得很值。刚刚购买了东大街的轻改善天誉·南庭的他，首批次以1万/㎡成交，而仅隔半月二批次开盘则迅速回升到1.3万/㎡左右。
“现在到底该不该买房”，上半年，成都楼市在 、促销甚至跳水的声音中踉跄走过，更加剧了购房者观望情绪。而实际上，2014上半年，成都楼市在龙头房企的掌托下，整体成交在高位，消化了大量需求，部分开发商依然延续了过去的火热状态，同时，购房者低价入手，“捡漏”的几率反而增大，专业人士则认为，行情会继续保持在温吞水状态，而这样的状态，或许也正是买房的好时机。
促销季一场开发商的“积极自救”
“当前，开发商 促销，为了加快完成全年业绩任务，也是为了在高偿债压力下加快资金回笼，”合富辉煌市场分析师黎文江认为：开发商采取主动而非被动的 行为，是一种理性的“积极自救”。
继雅居乐铂雅苑和九龙仓御园直降5000元/平方米后，成都楼市又在酝酿新一轮的 ，进入5月，市场依然摇摆不定，包括首创、中海、龙湖、世茂、恒大、万科、雅颂居等在内的开发商纷纷举起价格武器。而新开盘的部分中小项目更是优惠不停，一些区域楼盘打出了瞬间拉低区域的房价预期。
潮蔓延到二级城市。5月中旬，乐山雁和·浪琴湾打出广告，“一口价3588元/平方米！”“3字头”一出，全城惊叹。同样的情况也在南充发生，开发商打着“谁先 谁有利”的如意算盘以价换量。“
“如果市场面在接下来没有较大变化，房地产企业资金链将面临 的压力，”朗润地产策略机构总经理白林说，成都市场甚至出现了需要集团公司支撑地方子公司的局面，大多数房企都在加速促销，努力给购房者制造性价比较高的市场印象”。
在这场“积极自救”的赛程中，银行信贷政策无疑起到 为核心的反作用，目前银行对于房地产的贷款仍然在紧缩。不过，面对市场现状，万科集团董事长 石近日对媒体说，现在一线城市的房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性的健康轨道。
价格比拼残酷的小组赛
嘉联地产策略资源 总监认为，“成都豪宅和别墅滞销严重，刚需产品仍在持续走量，甚至热销楼盘不时出现，未来可能出现一边 一边 的情况，整个市场是这样，一个公司也有可能出现这种情况。”
而整个上半年，市场呈现的局部特点也尤为显著，一些楼盘蓄客乏力，开盘节点无限延期，自然到访的客户基本“绝迹”，而一些楼盘则逆市爆发，包括保利、绿地一些预售项目，热销态势依然不减。
实效机构吴昊视成都楼市上半年表现为“残酷的小组赛”，当楼市减收，社会各行业的订单也会减少。在“需求减半”的环境下，房企的比拼十分残酷，吴昊认为，除开 、促销，现市走量较好的开发商，功课更在平时。
“端午三天，保利地产十大项目在成都销售达5亿，包括狮子湖、林语系、康桥系等今年新推的产品都突破了预期成绩。”保利地产相关负责人谈道。而绿地468迄今为止，月销量也是同类竞品2-3个盘的总和。吴昊认为，一是在营销上不仅光“娱乐营销”，还要有足够的营销费，凶猛的渲染市场，保利几乎每天一场的公众文化活动、不减配的广告费用则保证了销量；二是如果企业产品 稀缺，“日子就会好过些”，麓湖供货跟不上销售、保利超小别墅，100多平的联排产品热销，则归功于后者。
挤掉水分楼市进入 买房时期
“如果错过现在的购房时机，等市场稳定之后，新一轮的 热潮会让很多购房者后悔采取观望的态度，”白林说，“从长期持有来看，房产依然是货币保值、 的手段，如果楼盘降到购房者的出价能力范围，可以大胆购买。”而吴昊说：“前几次的市场波动，只需要增加信心，并通过公众号向购房者喊话，没啥观望头，懂得购房自然下手。”
现在，众多 、促销楼盘，是考验购房者“捡漏”的大好时机，稍微能读懂区域、配套、楼盘品质的购房者，这个时候通常能占“先手”，一位购房者告诉记者，他5月购买了东大街的轻改善天誉·南庭，首批次以1万成交，而仅隔半月二批次开盘则迅速回升到1万3左右。而大源板块的品质楼盘港企雅颂居也降到8000多元，“这几乎是大源的土地价格了，此时不买更待何时？”一位资深行业媒体人士谈道。
吴昊从数据上举例，成都郊县的起售价为5000元/㎡，按照政府土地指导价1500元/㎡计算，建安综合成本3000元/㎡，以及500元/㎡的各种其它成本，再低于这个价就属于偷工减料了，而绕城内的房价是7000元/㎡-8000元/㎡，土地平均成本也是2000元/㎡-3000元/㎡，算起来无价可降，三环内的房价土地成本是4000元/㎡-9000元/㎡，低的是“偷面积”，高的是增加装修。以此参照，买房无顾虑。
楼市经过这一年来的调整，原本存在的水分已经逐渐被挤了出去，越来越接近房地产原先的本质了，白林认为，其实房地产市场稳健发展才是健康的，没有只涨不跌的市场，挤一挤“水分”是为了走得更远。
下半年是“买房季”
成都思源经纪总经理 锐
进入2014年以来，楼市进入调整期。
从目前成都房地产市场的总体运行来看，虽然月均供应量和成交量同比有一定的下滑，土地市场热度也明显降温，但主城区整体均价水平还是处于的中等水平，是健康状态。另外 近部分品牌开发商项目在大幅促销下销售火爆，由此可见市场需求仍是强劲的，我认为，如果在市场价格去泡沫的情况下，成都市场需求中长远存在再次释放可能。
成都房地产市场本身具备多种利好，长线向好是时间的问题。 ，成都巨大的城市发展 ，成都作为西部城市群的核心，是整个西部和云贵川地区的经济服务、金融服务 、以及航空物流的重要基地，城市发展 无限，对各地的人口具有极强的吸附力，而人口的聚集将是房地产长远发展的有效支撑；第二，政策环境的转向，目前市场下行趋势的显现已经引起政府的高度关注，整个政策环境的风向标已经由之前的控房价转向稳增长，目前已经有20多个城市变相取消限购政策来刺激市场，这无疑是给房地产行业的一剂强心针，成都取消限购或许也只是时间问题；第三是市场更趋理性，从目前市场的运行状况来看，一些 的项目或多或少都是因为在之前市场上行时盲目的产物，如有的是盲目抢得的高价地项目，有的是在定位和规划上失误的伪 ，还有的是对市场盲目乐观开发的项目，此次市场调整便是对这些项目的盘整清算。而当下的调整也是市场回归理性的调整，相信在这个调整之后，土地市场将回归理性、产品市场将步入正轨、价格也或趋于合理，这或会成为市场未来的一种状态。
进入2014年3季度，成都市场确实已进入深度调整期，但结合2008年、2011年发展规律，对购房者来说当前存在着购房机会，其实也是买房的 时机。
“调整期”或成 “购房时机”
成都正合地产董事长毛勇
从今年来看，楼市确实发生了很大变化。根据住建部相关数据统计，目前存量住房与存量家庭户比例已达1：1，同时每年12亿平米的供应量，能够覆盖城市更新、新增常住人口及家庭小型化带来的住房需求，因此，市场从 的供应短缺时代进入供求均衡时代。这意味着，楼市的开发量、销量已相对饱和，难再突破。但价格仍将保持增长，只不过增幅趋缓，与经济和人均收入的增长速度相匹配。
在总量基本均衡的背景下，受楼市供求关系差异、及政策调控从以往的“一 刀切”变为不同城市区别对待，城市间房地产市场分化格局开始显现，各大城市不再会同涨同跌。
对于开发商而言，过去简单粗放的开发方式受到挑战。高地价以及高昂的资金成本，也在不断压缩开发商的利润率。纯住宅的开发利润越来越小，开发商或修炼自己的商业开发能力，转去拿商业比例更大的地块，获得相对 的地价，住宅销售保本回现，商业运作或销售实现盈利。开发商或依靠 的配套服务能力，全面提升全产业链服务能力，如万科城市配套服务商、保利新成都生活 者的定位。
就今年来看，虽然在经济持续下行压力下，相对宽松政策或将出台支持经济维持7.5%的增速，但房地产资金面并未松动。开发商在较大现金流压力下，一方面积极去库存，一方面慢开工。因此，市场成交虽然萎缩，但开工量也在下滑、供应减少，供求正在重新寻找平衡点。对于购房者来说，成交量价涨了跌，跌了涨，是一个正常规律。正确看待楼市涨跌，下半年是个买房季。
成都楼市“贬值”几率不高
中成房业总经理罗鸣
未来成都房价下降空间不大，楼市“贬值”几率不高。以前开发商单纯靠“拿地、建房、卖房子”的模式已经难以通行。随着一些区域楼市开发过剩，楼市进入一个深度调整周期。尽管进入了白银时代，由于成都住宅价格泡沫较小，楼市较为健康，大幅 几率不高。
首先成都房价收入比不高，2013年成都房价收入比为7，可以说基本属于正常区间；第二成都房价在排名比较靠后，大概排名20；第三成都房产市场库存不太严重。成都目前主城区住宅存量有753万㎡左右，去库存周期为9个月，属于正常水平。第四，去年成都地价涨幅较大，主城区地价涨幅达到了45%。在地价、建安成本上涨等多方面因素作用下，成都房价几乎没有 的空间；预计未来市场价格会有小幅调整，但是调整空间有限。
未来，成都楼市购买市场更理性，市场发展更健康、稳健。2013年十八届三中全会召开后，政府致力于建立房地产行业“长效调控”机制，通过市场化调节来促进楼市健康平稳发展，减少对楼市的 干预。整体来看，2014年楼市发展的宏观政策环境仍然是稳健的。尤其成都作为楼市发展相对健康，房价涨幅比较平稳的城市， 调控干预的可能性不大。因此在宽松的政策环境下，成都楼市将保持较为良好的发展态势。
2014下半年，如果宏观经济持续走低，央行、地方政府会进一步放宽信贷、楼市调控政策，积极引导楼市预期，刺激消费需求。随着全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，预计未来成都房地产市场基本面不会发生太大变化，市场发展将更为健康、稳健。
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