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6月过半房企业绩下滑 或遇生死劫

中国房地产网-中国房地产报   2014-06-10 11:38

[摘要] 对于当前的房地产市场而言,没有 坏,只有更坏。开发商连续几个月的销量下滑,并未因“红五月”的到来而有所改善,而进入6月,销售市场依旧凉意袭人。

初夏6月,“跑路”一词重被提及。西安、青岛、惠州多地媒体报道出现一些中小房企“跑路”消息,使本已寒意阵阵的楼市更加雪上加霜。

风光不再

对于当前房地产市场而言,没有 坏,只有更坏。

开发商连续几个月销量下滑,并未因“红五月”到来而有所改善,而进入6月,销售市场依旧凉意袭人。“上个月我负责项目一套房子都没卖出去,这个月情况稍微好了一点。”北京一家大型房企项目销售经理感慨道,不 不行了。

据中原地产监测,端午小长假,54个城市合计住宅签约7958套,较去年端午假期成交下滑27%,较今年“五一”假期成交环比下降了15%。

就连北京这样一线城市,也难现以往风光。

亚豪机构数据显示,5月31日至6月2日,北京商品住宅成交254套,成交面积3.03万平方米,创下了自2008年端午开始放假以来七年间 值。

对于上市房企而言,即将压顶半年报,恐怕又要让 者失望了。

已披露前4月销售业绩34家上市房企中,中海、保利、世茂、远洋等20家房企均出现业绩同比下滑现象。

虽然3月份以来,不少房企纷纷打出了 促销旗号,然而市场似乎并不买账。1~5月,大多数大中城市成交量同比下滑20%~30%,个别城市甚至下滑40%~50%,“去库存”压力有增无减。

房贷收紧是主因

房企 背后,是其业绩黯然失色。

截至5月26日已披露中期业绩预告22家房企中,有14家房企预告净利润同比下滑,其中6家预亏。其实,从一季度起,126家上市房企净利润就出现下滑,同比下滑6.36%,业绩下滑房企超过半数。同时,一季度负债和存货却在大幅增长,负债同比增长25.07%,存货同比上升26.17%。

来自于房贷政策收紧被普遍认为是“罪魁祸首”,而这种收紧局面并未因为几周前央行“喊话”得到缓解。

招商银行一位负责信贷的人士对中国房地产报记者透露,“要按央行指示增加个贷总量规模,需要从经营性贷款中切割出一定额度贷款来贴补个贷市场。即便有调整, 快也要在三季度执行,而且调整幅度有限。”而不少商业银行人士则明确告诉中国房地产报记者,“不可能放松信贷政策。(央行)要求归要求。”在这种背景下,毫无疑问,楼市成交节奏仍会放慢,而上市房企接下来销售压力和经营压力也仍将增加。

数据也佐证了这一点。

在22家已公布中期业绩预告房企中,嘉凯城、荣丰控股和银润 等6家公司预亏,世荣兆业、广宇集团、滨江集团等5公司净利润降幅则超过五成。其中,嘉凯城亏损金额 ,达1.3亿元,而这已是其第五年连续亏损。“今年上半年预亏,主要是因为上半年可以结算项目较少。”嘉凯城董秘办人士在接受中国房地产报记者采访时表示,预计2014年多数项目将在四季度结算。

相比之下,万业企业、深深房A、上实发展和迪马股份等4家净利润则“逆市” 。

不过,中国房地产报记者获悉,迪马股份净利润翻番,主要受益于公司资产重组完成。3月26日,迪马股份重组方案获得证监会通过,公司得以将同原地产、国展地产等地产公司全部股权收至麾下。

虽如此,迪马股份二季度净利润仍环比下降92%,同比下降80%。同样,上实发展上半年预告净利润虽 ,但该公司第二季度净利润环比却大幅下降108.91%,同比下降126.72%。

“银行限购限贷政策影响很大,再加之很多购房者还处在观望状态,今年市场形势确实不好。”中指院一位不愿具名地产研究员对中国房地产报记者分析表示。

楼市进入下半场

“2014年是一个真正楼市拐点年,预期6年内中国房地产市场销售量将收缩36%,尤其是三线城市将收缩60%。”中信里昂证券房地产行业研究部主管 艳对中国房地产报记者预测道。

“随着去年房企 拿地,今年下半年和明年还将有大量住房面市,市场压力确实会更大。”前述中指院研究员指出,不过,“也不用太悲观。个人认为,下半年应该会比上半年乐观一些,包括地方限购政策和信贷政策可能会有所放松。”然而,在同策咨询研究部总监张宏伟看来,房地产市场已经进入下半场,“这次调整周期不是短时间内就会结束,一定会有部分房企在天亮前倒掉。尤其是拿 一些房企尤为危险。有些可能已面临资金链断裂或债务违约风险。”而长期唱空国内楼市独立经济学家谢国忠则表示,“现在房地产泡沫已经开始破了。但这个下跌不是一步到位,先期下跌20%~30%,之后可能会有反复,到2014年年底会出现房价下跌50%。”来自于开发商声音也透露着谨慎。

“预计2014年房地产市场存在下行风险,但不存在崩盘的可能。和2008年相比,也不是 差。房地产市场周期性波动也很正常。”杭州滨江集团董秘李渊在接受中国房地产报记者采访时分析称。

不过,李渊同时表示,市场肯定会出现分化,即便在一个城市不同区域也会出现分化。如果是核心区域,且周边没有什么房地产供给,形势就会好一些,如果有些区域供给比较大,厮杀就会激烈一些。“怕就怕有些城市没有吸引力,且供给过剩,风险就更大。”对于整个房地产行业的前景,万科董事会主席 石也认为,长期看,随着城镇化进程的加快,房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了,整个行业的增长速率会放慢。

出路:综合运用多套组合拳

在这场不知何时能结束的房地产下滑期,不少房企纷纷筹划应对举措。

举措之一则是 跑量回笼资金。

“近两年房地产形势都不会太好。在这种形势下,任何一个房企都应该加强现金流管理,尽快回笼资金。对现有项目该打折就打折。延误了销售时机,恐怕 都卖不动了。”开元房产集团总经理孔伟良在接受中国房地产报记者采访时表示。

大房企也开始加入 行列。端午节前后,广州万科欧泊项目单价直降5000元/平方米,沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。

不过,近期,杭州、南京、东莞、上海等多地政府均设置了15%~20%的 下限。对一些急于回笼资金的开发商来说,如何避免触到限降“红线”,成为难题。

“仅靠 还不够。有些区域比如三四线城市,开发商即使大幅 也未必跑得了。”莱蒙国际执行董事、 运营官陈风杨在接受中国房地产报记者采访时表示。

陈风杨认为,谨慎拿地和把控风险也很关键。

万科今年的拿地策略则是如此。今年5月,其仅在北京、沈阳等地获得3宗地;而去年同期获得8个项目。同时,万科今年斩获的土地绝大部分位于上海、深圳、北京及广州;而去年同期,则主要位于重庆、昆明等二三线城市。

“前期拿地布局区域很重要,如果是一线二线核心城市,不管市场情况怎么样,只要 就能卖出去,只不过利润空间小了。”陈风杨表示。

“产品定位也很关键,定位刚需有利于去化,因为刚需仍然是一个很庞大的消费群体;如果定位 住宅,这种形势下去化压力会 大。”陈风杨进一步分析道,开发商还要打出一些营销组合拳,让消费者获得更高性价比产品,以保证比同行去化更快。

在房地产利润率下滑背景下,转型亦成为众多房企的战略选择。

“随着国家调控政策越来越严,房企过去依靠土地 为主的发展模式已经遭遇瓶颈,越来越多的企业认为,应当从‘资产 为主’走向‘赚取 服务 为主’。”嘉凯城董秘办在接受中国房地产报记者采访时表示。

“嘉凯城正在加速城镇商业转型,2014年计划 8~10个新型城镇商业运营项目,其中城市客厅项目不少于6个,主要在镇级市、县级市核心区拿地发展商业项目,并自持自营,未来会考虑REITs上市。”嘉凯城董秘办称。

不过,城镇商业地产的开发周期较长,回收资金较慢,也因此,尽管去年起嘉凯城就已开发了一些城镇商业项目,但至今仍未产生盈利。

在成本上升、房企利润空间缩小趋势下,通过多元化手段降低成本提升利润率也显得 关键。

在市场下行阶段,滨江集团则选择在做强、做优开发主业基础上,加大管理输出的代建业务和持有型物业租赁业务的开展。“不需要投入资金,只需要输出管理团队,就能拿到销售额7%左右的管理费,毛利润很高。不过,要对拟代建项目进行筛选。如果是 项目,即便我们再怎么控制成本,也难以适应市场。”李渊表示。

在传统房地产开发高暴利难以持续的当下,不少房企筹谋进军养老、健康产业和旅游产业,如滨江集团和莱蒙国际。不过,在开发周期和资金沉淀时间过长、未来盈利模式难以确定的情况下,更多的房企也只是停留在观望和考察阶段。

 

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