[摘要] 狄更斯《双城记》所述，“这是 的时代，这是 坏的时代”、“这是希望之春，这是绝望之冬”，中国楼市也经历着这样的景况。北京、上海房价直破 3 万仍“高朋满座”、“财源广进”的同时，杭州、常州却迎来楼盘 潮，而鄂尔多斯、温州的全线崩盘又让当地买卖双方市场“黑云压城城欲摧”。
正如狄更斯《双城记》所述，“这是 的时代，这是 坏的时代”、“这是希望之春，这是绝望之冬”，中国楼市也经历着这样的景况。北京、上海房价直破3 万仍“高朋满座”、“财源广进”的同时，杭州、常州却迎来楼盘 潮，而鄂尔多斯、温州的全线崩盘又让当地买卖双方市场“黑云压城城欲摧”。
的确，当下楼市再不复当初那种“天天过年”之境，取而代之的是一种健康合理的思潮。这不仅仅取决于政策，更是市场所致。而当调控的洪流遇见市场“砥柱山”时产生的分流也将流向不同级的城市。一二线城市与三四线城市楼盘的供需、去化分歧，价格、成交量分化，当然还有决定“面包”售价的土地市场的分级，这一桩桩事件串联起来，双城效应正愈演愈烈。
一二线高走三四线失守
开发商欠债“跑路”出走，鄂尔多斯、大亚湾等“鬼城”频现……近段时间，三、四线城市房地产市场再次被推到风口浪尖，“积压”、“虚火”、“泡沫”、“崩盘”等说法不绝于耳。当我们的思绪还停留在杭州的“开年 降”里，头条却速速被更替：常州、温州、长沙、无锡等多个三四线城市的“大出血”远比身为二线城市的杭州来得迅猛。无锡的龙湖•滟澜山被曝“尾盘清盘”活动，其尾盘的数量竟多达 200 多套，均价不超过 4000 元 / 平方米，根本就是打了对折。而长沙多个价格本就“执守”低位的楼盘再创新低，“钜惠 86 折”、“直降 20 万”的口号也属稀松平常。
你也许会疑惑，既然一二线高走，属于二线城市的杭州怎么 了。原因很简单，杭州楼市库存高企，供需比严重畸形。据统计，截至 2013 年底，杭州市区商品房存库达到 11.3 万套，其中住宅达7.7 万套，远高于北上广深四个一线城市。而这样不健康的“供需病”、库存“肥胖症”时常发生在三四线城市身上。如常州，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20 个月。
近日，又有消息称，继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、福州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。业内人士称，随着 表态房产调控思路将不再强调限购，而是转向因城因地“分类调控”，未来限购政策向三四线城市宽松或将发生。与三四线城市的惨淡相比，一二线城市可谓风风火火。据中原地产监测，2012年一线城市商品房平均供求比为 1.14，而2013 年这项指数为 0.87，出现供不应求的情况。在土地市场方面，拿地回归一二线，且一二线地价高企也成了当下趋势。数据显示，一线城市 2014 年 1、2 月的住宅楼面价为 1.2 万元，同比上涨 55%。而 15 强房企拿地总额为 784.8 亿元，其中，在一二线城市就达到了687.68 亿元。
热流涌向城中近郊如何分羹
反观成都楼市，“双城效应”也颇为明显。这里的“双城”直指城里城外。它们的格局泾渭分明。尤其是土地市场方面，近日 劲爆的恐怕是 4 月 24 日成都土拍上演的“三联拍”，恒大、蓝光、鲁能分别抢得市区 地块，恒大终于实现“农村包围城市”， 进城拿地；蛰伏已久的蓝光也再次在成都市区拿地；初来乍到的鲁能付出 25.9 亿高价拿下城东明达玻璃厂地块，宣告正式进城。而与之相反的是近郊地块频频流拍或底价成交。4 月3日，成都土拍现场“结冰”，金马河路和龙泉山路交叉处地块竟无一人举牌。如上例土地市场上的近郊遇冷和城区火热常接替上演。在 2014 年一季度成都土地信息查询点击量排行榜中，上榜地块80% 都位于主城区以内，其中旧城改造的地块尤其受到关注；而少部分来自近郊的土地均处在热门板块中。
在库存方面，据中成房业数据显示，2013 年，成都主城区商品房存量面积为832.46 万平米，占比 31.3%；近郊存量为 1247.99 万平米，占比 46.9%。而房价方面，作为外围的近郊，房价一直趋于低位，据吉信行数据显示，2013 年主城区房价均值为 10000 元 /m2 上下，而近郊的均价仅为 6000 元 /m2 左右。
然则，简单地说近郊冷、城区热是分化的全部，也是有失偏颇的。随着城镇化进程的不断加快和升级，当近郊城市配套、交通愈见成熟，相信其需求将会得到释放。尤其在主城区房价日渐走高的景况下，部分支付能力较弱的刚需群体被挤出，绕城外需求群体将被扩大。
分化潮下的双城效应正在时时上映，不仅仅是一二线和三四线城市的热量不均，城里城外的热度也泾渭分明。当然我们相信，发生双城效应的同时也会出现一些“热导效应”，随着城镇化进程的深入，随着“双向调控”的分类政策落地，分化与差距或将不再天渊之别。我们希望看到一个全面开花、适度分化、健康向上的楼市。
熊启中：坚持城市价值 开展全线突破
自年初以来，房地产市场在多个层面都呈现出微妙变化，面对“降温”传言，成都楼市将何去何从？随着“双向”、“分化”等楼市热词的提出，开发商又将如何应对分化后的市场？作为布局拥有全产业链和全服务链的“双链”实力央企，中粮地产如何打造企业城市品牌， 彰显企业 呢？画报君就此采访了中粮地产成都公司总经理熊启中先生，熊先生表示：“2014 是中粮地产的突破之年，中粮将从品牌、规模、软实力三方面全线突破。”
画报君：基于“双向调控”的楼市政策信号，您认为成都楼市的温度会有怎样的变化？
熊启中：首先“双向调控”其实早在去年年底就有了些眉目。在一二线城市与三四线城市的供需指数差异巨大的情况下，我认为分类调控是必要的。成都所处的川渝经济特区，整体供需压力较小且房价水平也较健康。尤其是成都，其居住环境、城市配套以及交通通达等都已具备甚至超越了某些一二线城市。而房地产的发展却没跟上这个城市的站位，我个人认为五城区和高新区的房价还有上涨的空间，应该与杭州这样的城市不相伯仲。
画报君：“双向调控”政策下，中粮地产是否有什么新的战略调整？
熊启中：我认为“双向调控”对成都而言是一个契机，其本质在于差异化。2014年作为中粮地产的“突破之年”，我们会更加注重多方面的差异化需求。首先，住宅方面，中粮已在成都完成了各个产品系的全面布局。基于市场趋势，中粮比较关注“首改+ 再改群体”；而基于差异，产品户型以组合出现的形式较多，不是说只有“三房”或“四房”。商业地产方面，中粮的差异化体现在坚持体验式业态和快时尚，如大悦城中的成都 儿童体验馆、生态炫酷时尚主题街区等。而除了大悦城，锦云和香颂都布局了中粮的社区商业体系“悦街”，中粮在后期甚至可能会考虑利用公司的资源对“悦街”进行差异化的招商运营。
画报君：在城市资源日渐稀缺的当下，众多房企逐渐转战远郊，而中粮仍选择在 的城市腹地开发建设项目，是出于何种考虑？
熊启中：对中粮来说坚持城市价值十分必要，房地产的核心价值——“地段”是不会变的，主城区的交通、医疗、 、购物等配套都经过了多年的积淀。因此中粮的扩张重点还是会锁定主城区。以 近热门的“中环”为例，完备的生活配套设施、便捷的网状交通线吸引着众多消费者，而当众多房企准备在中环大施拳脚的时候，中粮已经在这条 环线上耕耘了五大项目，包括祥云国际生活区、成都大悦城、香榭丽都、以及新项目香颂丽都和锦云。可以说，中粮是 早为中环注入人居价值的企业，对于中环执掌着 的发言权。这样看来，坚持城市价值也是中粮具有前瞻性战略眼光的保障。
画报君：请问中粮地产的“全产业链”在项目上是怎样体现的？
熊启中：“全产业链”软实力一直是购房者选择中粮的内在原因。而我们所提倡的是一种从“全产业链”到“全生活链”的战略模式。在2014 年，中粮业主能进一步体验到中粮带来的涵盖健康、 、贸易、食品、旅游等多领域资源的“私享”。比如医疗，中粮已经和四川大学华西医学分会康乃馨管理 开展合作，为中粮业主以及购房者提供全方位健康管理服务，同时，联姻名校的模式也将继续扩大。
胡泽龙：创新带来更多价值
双向调控意味着 对房地产的调控将不再“单向”、“一刀切”，2014 年楼市政策或将呈“差
别化”特征。成都楼市借此东风会有什么样的转变？开发商如何根据政策、市场信号及时调整自己的产品结构？产品又需如何突破、创新才能立于不败之地？江宇地产•成都中奥华实业有限公司营销总监胡泽龙有话要说。
画报君：“双向调控”政策信号的来临，在您看来，会对成都的产品结构产生怎样的影响？
胡泽龙：成都近几年一直是供需两旺的局面，且房价稳中有升，不存在价格虚高。因此，我认为“双向调控”后的成都楼市仍将稳步增供、持续限购。
在产品结构方面，首先，保障房将与商品房同步发展。其中，棚户区的改造尤其值得重视，棚改进行中一方面将实现住房保障，另一方面旧城改造带来的商品房开发能使城市形象得到进一步提升。其次，产品仍呈现刚需主旋律，但此刚需应包含 置业及 改善两类。对于以这两类产品为主打的楼盘，我相信在2014 年会有不错的市场表现；而再改类及别墅类产品则前景堪忧，当然也不排除会有个别楼盘表现出众。
画报君：江宇地产是否会因为这样的影响，调整自身的产品结构？
胡泽龙：江宇地产自成立之初，就 注重产品研发工作，致力为更多家庭实现居住梦想。所以我们的产品结构以刚需为主，这也与“双向调控”的导向相谋和。此外，我们倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是 ”等现代发展理念来打造项目，给刚需产品带来更多附加值。
2014年，企业的发展战略出现重大变化。在产品方面，进入商业地产领域，促使企业从单纯的地产开发商向“城市配套运营商”逐步转型是我们的要务。公司将长期自持大部分商业，以保证后续良好运营，实现品牌形象与 双重保障。当然，我们的住宅产品也会因此享有更多的红利。
画报君：在楼市分化趋势下，做好产品创新，呈现差异化尤为重要。请以江宇天府城为例，说明江宇在产品创新方面的用心？
胡泽龙：未来房地产行业一定是多元化发展。而江宇亦一直保持敏锐的触觉，勇于创新。面对楼市持续调控，不少开发商迫于市场压力或急于回笼资金，走快销快打、短平快道路，江宇天府城却反其道而行之，尝试用互联网思维改造升级房地产，在产品上努力做加法：项目本身是区域中规模 、理念 新的138 万㎡城市综合体项目。自2014 年起，开发的重点在二期住宅云天府及商业地块，其中商业体量约70 万㎡，涵盖主题商业街区，大型特色购物 ，超五 酒店、写字楼等。
住宅方面，我们引入“人性化需求、定制化服务、智能化管理”理念。云天府的高品质轻奢住宅给刚需豪宅体验，大体量、完善的 配套为业主提供全日制定制化舒适生活，安全防范系统、信息服务系统、社区智能管理系统、家庭智能化系统、产品附加系统等五大云智能管理体系则让业主享受到智能化、社区化居住。
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