[摘要] 中国人民银行日前召开住房金融服务专题座谈会，明确敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在去年四季度以来房地产贷款市场不断萎靡的大背景下，监管层首度发声，要求商业银行对首套房房贷需求给予支持。
中国人民银行日前召开住房金融服务专题座谈会，明确敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在去年四季度以来房地产贷款市场不断萎靡的大背景下，监管层首度发声，要求商业银行对首套房房贷需求给予支持。
记者采访发现，央行喊话并非如市场猜测给房贷“开闸放水”，而是针对部分银行此前对按揭贷款不愿贷、拖延贷、 贷等行为，重申支持首套、自住刚需性按揭贷款。然而，面对高企的资金成本，以利润为导向的商业银行究竟能在多大程度上放松自己的房贷，监管层的要求能解决越演越烈的“房贷荒”吗？
商业银行主动的趋利性收紧
人民银行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出一系列要求：包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。
“此次央行发声是对刚性需求的一个保护，同时对保持房地产市场平稳健康的发展有好处，是一个积极的信号。”中国房地产研究会副会长胡志刚说。作为宏观调控的中枢机构，央行出面直接与商业银行对话，并提出给予首套房贷支持的具体要求，这在平常并不多见。由此不难看出，尽管监管层对房地产市场降温有一定的容忍度，但同时也注意到要防止市场过度疲软带来的负面效应。房贷关系民生，进一步加强和改善房贷，尤其是首套房贷的发放已成宏观调控的一项具体任务。
不过，尽管央行发声力挺首套房贷，但重要的是各家商业银行的落实情况，其对房贷发放能否产生立竿见影的影响依然具有不确定性。专家指出，在推进利率市场化的大方向下，商业银行房贷发放已经从被动的政策性收紧转变为主动的趋利性收紧。
互联网金融加大银行利润压力
尽管“差别化信贷”的政策要求从未发生过变化，但在实际操作中，首套房贷不仅越来越难拿到优惠，即便是基准利率下也不是那么轻易能够获批。自去年下半年起大多数银行取消了首套房贷85折利率，进入2014年，多家银行更是上调首套房贷利率，9折以下优惠难觅踪迹。目前工农中建四大行在部分地区上调首套房贷款利率至基准利率，部分股份制商业银行首套房则大多在基准利率上浮5%至20%。
“虽然没有公开宣布，但很多银行在内部实际上执行的是‘停贷’政策，按揭房贷几乎不办。还有一些银行就是用‘拖’字诀，审贷一拖就是几个月。”某城商行相关负责人对记者说。融360数据显示，在样本选取的35个城市中，有25个城市有停贷现象，占比超过70%；停贷银行主要以股份制商业银行为主，部分国有银行也处于半停贷状态。央行此前公布的2014年一季度货币政策执行报告显示，3月份个人住房贷款加权平均利率为6.70%，比去年12月份上升0.17个百分点。
而且与以往“年初松、年底紧”的信贷发放节奏不同，今年以来各家银行房贷趋紧明显。“年初信贷收紧，一方面是监管层对额度控制较以往严格，减少了‘冲时点’的情况。另一方面主要是受互联网金融影响，银行资金被分散和减少。”中国社科院金研所银行研究室主任曾刚说。
房贷风险和 越发不匹配
随着央行指导意见的推出，各商业银行将如何在 指令与成本利润之间进行选择成为人们关注的重点，但银行显然有着自己的现实考虑。一位不愿意透露姓名的城市商业银行管理层表示，“除了 不放松银根、货币政策偏紧的原因之外，更重要的是现在市场的资金价格仍然比较高。”
“在当前利率水平下，加大个人按揭贷款投放显得很不划算，更别提利率打折优惠了。”一位股份制银行工作人士表示，在信贷资金紧张的情况下，银行普遍会将资金配置向利 、 好、 率更高的项目倾斜。
与此同时，防控风险也是银行收紧房贷的主要因素。目前的房贷越来越显现出“高风险、低利润”特点，而且回收周期很长，风险和 的不匹配使得银行在贷款额度有限的情况下，将资金转向其他业务。新华社
新进展
工行率先表态：加快审批个人住房贷款
昨日，来自上证报的消息，工商银行率先表态，将加快审批个人住房贷款。据报道工行相关负责人表示，工行高度重视个人住房金融服务，将进一步合理配置贷款规模，及时满足客户的用款需求。同时，大力推广应用分类审批技术，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。
昨日，工商银行副行长郑万春在出席“2014中国金融论坛”时表示，目前工商银行的贷款平均利息只有6.3%，是 低的。相比这个平均利率，个人住房贷款利率应该是更高的，且出现不良的几率很小，属于银行业 资产，但为什么各家银行放款积极性不高呢？
蓉城几家商业个人信贷部的相关负责人在接受成都商报记者采访时表示，目前各家银行对个人住房贷款卡得比较紧，不是不愿意支持房地产行业，主要原因还是创收能力有限，“贷款规模很有限，上级行对利润增长又有硬性要求，我们只能将资源配置到更赚钱的业务上，比如抵押贷款、 款等。”成都商报记者昨日获悉，截至目前，工商银行是率先对央行12日的“吹风会”作出反应的商业银行。
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考虑到房地产市场存在失速下行的风险，央行有所动作。
央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策，优先满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求。此举表明央行希望柔性调控，让刚性需求可以满足，而市场又不至于如过山车般忽高忽低。
央行的这一愿望是美好的。不过真正对房地产市场造成打击的重武器是利率上升、税收上调。
目前房贷市场收紧，正是贷款利率上升的表现。在线金融搜索平台“融360”发布了4月份房贷分析报告，从去年以来直到今年4月，银行放贷趋紧，从房贷市场战略撤退。在融360调查的23个城市中，仅有9城还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2城有9.5折利率优惠，其余城市的房贷 为基准利率。有16个城市出现停贷现象，统计显示停贷的银行以股份制商业银行居多。
各大银行不仅提高利率，对房贷出现“战略放弃”的态度，除国有银行外，其他银行正逐渐减少个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处。部分银行还将首套房贷款利率设为基准上浮20%，变相“赶客”。房贷从香饽饽变成臭豆腐，并不是央 策指导的产物，而是在实际利率上升的背景下，银行理性、主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长，他明确表示，没有指导电话，没有不准贷的禁令，银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。
资金价格水位上升，银行理财产品 率在5.5%左右，而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%，如果首套房贷打九折，利率为5.895%，这样既无法满足基本盈利需要，也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。基于此，银行只能提高利率以自保，让贷款者知难而退，或者要求贷款者购买服务，变相提高房贷成本。
如果水位继续提升，各银行房贷全面放松的可能性不大，没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时考验楼市的是刚性需求，以及民间资金进入房地产市场的意愿。
进入大城市的年轻人有刚性需求。北京有 楼盘当天一扫而空，说明在大中城市刚性需求依然存在。但有需求不等于可以实现需求。收入差距的分化决定了有需求者很多时候没能力实现需求。年轻人购房往往有家庭力量在背后支撑，多数家庭可以为子弟支付首付款，却没有能力支付大城市的整笔购房款。
减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导，可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场 者是精明的，如果银行贷款资金不进入楼市，贷款成本节节上升，民间真金白银也就放慢了入市的脚步。幸运的是，中国房地产市场 率不算高，不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。
尽管央行的愿望很美好，但市场规则不会因为愿望而变。如果房贷收紧、利率上升，除非开办专门实行首套房贷款的银行，否则受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。
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本报评论员文玉伯
近几个月来，众多商业银行收缩房贷，对个人住房贷款采取停发、缓发的行为让央行无法坐视。央行和银监会周一召开住房金融服务座谈会，央行副行长刘士余明确向参会金融机构表示，要求“商业银行确保住房 款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款”。同时强调：“这不是我个人意见，是央行党委会的意见。必须讲政治，事关百姓的切身利益。”
去年7月以来，金融机构贷款利率市场化启动，各金融机构可自主决定贷款利率的高低。在启动金融机构贷款利率市场化前，有声音预测市场平均利率将因市场竞争的加强走低。但实际情况却是，市场平均利率反而在高。受贷款成本上升的影响，加上商业银行作为盈利机构被追求利润 化目的所驱动，自去年下半年来，少发、停发、缓发个人住房贷款成为众多商业银行们的集体选择。
但现实情况是，经过多年累积上涨后的房价，普通购房者在购买住房时很难不借力房贷。商业银行普遍收紧房贷，意味着封杀了很多购房者的安居梦。商业银行在房贷上的新转变，引发购房者的普遍不满在情理之中，舆论对商业银行行为的不满也不出人意料。以致刘士余副行长在此次座谈会上，专门指出了银行要加强舆情应对。对利率上涨、收紧房贷银行要正面面对。5家国有银行要有协调机制，各家银行要开展舆情的监控，要有适当的回应，“抱团”爱护我们银行业的形象，应对舆情要及时、给力、得体。
另外，从公开披露的信息看，刘士余代表央行讲话重点指向了个人住房贷款，并未及开发商贷款任何事项。显然，央行通过此次座谈会的目的是确保商业银行正常发放个人住房贷款，只是针对个人，安抚个人购房者，并未针对开放商，有相助开发商度过眼前难关的意图在里面。虽然，近期在浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等多地，共有十余家房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。
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