[摘要] 自杭州打响楼市 枪后，越来越多的城市加入 行列。多项统计数据显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，而与之相关的土地收入和地方债务问题也受到关注。
自杭州打响楼市 枪后，越来越多的城市加入 行列。多项统计数据显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，而与之相关的土地收入和地方债务问题也受到关注。
2月22日，在京举办的“远见杯”全球宏观经济预测春季年会上，多位学者对中国的地方债务问题提出预警。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，从地方债高速增长来源看，土地指数比较大，“这个领域如果出现比较大的松动，在某一方面突然回落的话，要加强关注。”
去年土地收入大增
财政部公布的2013年财政收支情况显示，去年国有土地使用权出让收入4.1万亿元，比上年增加1.3万亿元，增长44．6％，创历史 ；而去年公共财政收入总计约为12.9万亿元，同比增长10%，增速创近七年 ；公共财政收入和土地出让金收入迎来“冰火两重天”。
土地出让金收入的大幅增长与房地产市场的活跃有关。
去年土地市场热潮蔓延至二、三线城市，大量土地的集中供应，使得地方政府土地出让金的收入水涨船高。从 近各省(市)公布的2013年预算执行情况看，各省市土地出让金收入剧增，成为地方收入的主要来源。如江西省国有土地使用权出让收入1210.7亿元，而税收收入为1177.7亿元，土地收入超过税收收入。
部分地方政府患上严重的土地依赖症，如果房价上涨，地方政府可以继续维持高的土地收入增长，如果房价下跌，土地出让收入将成为一个不得不面对的问题。
与一、二线城市火爆的土地市场相反，不少三、四线城市表现低迷。据中指研究院统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。
如果土地市场低迷，则意味着地方土地收入的减少。而对地方政府而言，土地出让金是政府债务还款的主要来源之一。据审计署消息，截至2013年6月底，地方政府债务约10.9万亿元。根据审计署此前对36个地区债务审计报告，超过半数地方政府指望“卖地还钱”，21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源。因此，在部分地方偿债高峰到来时，土地收入更加被倚重，这关乎着债务的解决。
贾康认为，“地方债务局部有明显的压力，在某些项目上也有特定的一些风险因素， 是它的不透明，运行之间的透明度是理性负债的方式，形成这样地方不同层面上的债务，其带来就是风险往往不能够有效防范于未然，社会代价 高。”
民生证券研究院副院长管清友说，债务风险的爆发只是一个时间形式和程度问题，“通过债务弹性计算，2012年以后三四个单位的债务才能创造一个单位的GDP，债务滚动的压力越来越多，通过债务扩张推动经济增长的压力越来越大。债务风险产生了 强的基数效应，企业的融资 困难”。
北京联办旗星风险管理有限公司 经济学家任若恩则更进一步对《每日经济新闻》记者表示，地方债务的问题很易爆发，从行业方面来看，煤炭行业的债务问题 严重。“地方债的问题，真正爆发可能将是明年或者后年的事。”
求解地方债难题
审计署报告称，截至2012年底，有3个省级、99个市级、195个县级、3465个乡镇政府负有偿还责任债务的债务 于100%。
贾康认为，负债 的地方政府债务违约风险较高，“虽然地方债总量安全，但是债务增长较高又有较大幅度的地方，对土地的依赖度较大，市场出现变化时要加强关注。”
如何化解地方政府债务危机也成了各界思考的热门课题。从地方政府出台的各类化解债务的管理办法看，土地收入、融资平台、国企 、出售资产等方式均纳入考虑范围。其中，抛售资产是债务危机到来时的通常做法。
任若恩表示，无论是政府还是企业，到 后抵债的时候只好出售资产，通过出售资产解决债务从原理上说肯定是可以，但还存在一定的约束条件，“虽然说债务形成优良资产，但要看在什么意义上判断它是否是优良资产，如果从公共服务角度看，政府 的资产是优良资产，但从 来看，它不是优良的资产，因为现金流无法覆盖本金和利息”。
此外，资产还受到出售价格和出售机制的影响。任若恩表示，有很多资产是没有相应的市场机制来出售的，而且历史经验告诉我们，当你想出售资产的时候，那个资产价值会让你 失望，“这些因素考虑进去，其实用变卖资产解决债务问题往往是 后不得已的一招。”
贾康认为，地方债务解决的可行性思路是，财政体系应该从完善立法开始，把地方债务阳光化，和市场更有效地按照现代经济来对接，实现规范化、阳光化的发展。
相关阅读：一楼盘 40%卖楼2 内被买者抢购一空 财经日报
香港元朗地区的一个新楼盘边，人群嘈杂声打破了以往的平静，有秩序的队伍将新鸿基地产昨日新推出的楼盘“尔峦”层层包围。这是马年香港开卖的 大型楼盘，也是今年以来 幅度 的一手楼盘，但从售楼现场的火热情况看，香港楼市真的出现“熊出没”现象了吗？
经历漫长的农历新年假期后，昨日才有大型楼盘选择向市场推出新楼盘，新鸿基地产此次推出的“尔峦”定价 保守，比去年3月的单价低34%，并且推出 相当于楼价8%的售价折扣。为了吸引 及内地客户，新鸿基地产此次还提供了70%的买家印花税及双倍印花税的补贴，已经相当于售价的15.75%，一系列的折扣令“尔峦”的账面折扣接近楼价的45%。
而这一优惠的折扣也吸引了许多买家入市，昨日是开售的 天，新鸿基地产只售出62套房，现场就已经有超过1000人到场选购，新鸿基地产此前公布，该批房源获得3177张意向竞购书，超额认购达到了50倍，几乎形成50人抢一套房的局面。而据消息人士称，在昨日9时~11时的选购时间内，很快就被抢购一空，昨日推出的62套房全部售完。
“现在市面上楼价跌10%至20%的比较多，但是这个楼盘跌价40%，已经算是很有诚意，而且我相信未来香港楼市肯定还有上涨空间的，所以决定过来购买，如果未来有资金，可能考虑再度入市。”一名买家对《 财经日报》说。
而美联物业住宅部 总裁布少明称，此次通过美联购买该楼盘的 客比例达到40%，也算不可小觑的比例，而本报记者在现场也看见了部分内地买家的身影。
过去一年，受香港楼市调控的影响，不少买家选择观望，令香港的租金一路高涨，根据香港差饷物业估价署的报告，去年香港住宅租金指数同比上涨3.4%，而自2010年起，香港的租金已经可以完全覆盖房贷的金额，加上长期的低利率，令购房者毫无负担，这也令香港楼价居高不下，并不断吸引 客入市。
另一方面，发展商的售楼策略也绝非宣传所说，真正大打折扣，“现在发展商卖楼就像在挤牙膏，先用有竞争力的价格吸引客户，再慢慢加价，但是加价幅度也不能太离谱，怕把客人吓跑了，这些发展商拿地很早， 不会吃亏的。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰对本报记者说。
李嘉诚旗下长江实业上周在推出北角楼盘DIVA尾货时，虽然定价也十分有吸引力，引入一系列优惠，令该楼盘总折扣高达27%，不过实际上，在这一楼盘 推出时，也曾经提供了许多优惠，等于变相减价25%卖楼，相当于价格没有变化。
尽管 近多种言论纷纷指向香港楼市即将崩盘，但每当楼价有调整时，市场上还是有很多 者争先入市，曾经历过2003年非典时期以及2008年金融海啸的 者对记者说，香港真正恐慌的时候是没人买楼，大家不知道何时才是低点，但回想起来，那时候就是低点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
