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房地产调控倒逼房企转型 扩充产品线大势所趋

中国证券报   2013-12-31 10:04

[摘要] 从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看,拓宽产品线、丰富产品类型已成为 主要的转型方向。事实上,房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为,产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果,也是企业基于市场环境变化的考量,这种调整是大势所趋。

在推进城镇化、土改加速等背景下,一线房地产企业纷纷谋求转型。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看,拓宽产品线、丰富产品类型已成为 主要的转型方向。事实上,房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为,产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果,也是企业基于市场环境变化的考量,这种调整是大势所趋。

利润摊薄洗牌提速

房地产行业的利润率正在走低。中原地产研究部统计,截至11月初,公布三季报的上市房企合计135家,总营业收入达4675亿元,总利润为835亿元,行业利润率只有17.9%,净利润率只有13%。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%,2012年同期则为21.3%,近年来出现了持续下滑。

分析人士认为,楼市调控政策挤出了相当部分的 需求,是导致房地产业利润率下滑的主因。从事数据研发的中金标准数据公司总经理郝文嘉说,随着房价不断攀升,在购房者消费及 能力与房价相比不断下降的情况下,房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。该机构监测的数据显示,近3年来,82个城市的住宅 率与2009年相比明显呈下降趋势。

成本提高、开发周期缩短也在压缩该行业的利润率。据悉,在房地产业的各项成本中,占据大部分比重的土地成本提升 快,企业拿地难度加大,在制约房企的开发规模和利润率。此外,近几年人力资源和资金成本也大幅攀升。

近日房地产商会联盟执行主席顾云昌在“第五届地产中国论坛”上表示,房地产行业已经进入到分化时代,除不同城市之间的分化外,企业也在分化。即品牌公司正在做大做强,集中度越来越高,不少中小企业被淘汰或兼并,房地产行业进入资源整合的时代。

兰德咨询发布的报告称,2013年房企关键词是利润摊薄、竞争加剧、洗牌加快。2013至2015年间,至少将有30%的房企出局,其中主要是中小企业。

专家认为,房地产行业的产品出现分化,即产品更加细分并具有差异化特征。如商业地产、旅游地产、养老地产等产品类型,已吸引越来越多的资金投入。这种差异化竞争的结果,一方面促进了产品品质升级,同时使产品从物质产品向服务产品转变。

龙头房企谋划转型

面对利润摊薄的形势,近年来房地产企业频繁在产品线上做出调整,今年的动作尤其大。

从2012年开始,世茂地产就尝试转型。在保持高质量豪宅开发能力的基础上,世茂逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和 改善需求产品的比例,将产品线从 扩充至“中 ”,增强了盈利能力。

今年年初,世茂成立战略资源部,主要目标是做跨界资源整合。按照世茂集团副总裁蔡雪梅的说法,未来公司将不再局限于单一的业务,如盖房子、做花园、做园林、卖房子,世茂的下一步发展目标是做“城市进化的先行者”。

蔡雪梅认为,靠土地盈利的模式已经难以为继,未来的商业模式必须调整。据悉,世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居等。蔡雪梅表示,住宅和商业占比 ,达到60%-70%;其次是旅居地产占到20%,产业集群占10%。至于如何调整,世茂尚未做出具体的定位,但旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。

星河湾则在本月推出“ 居所计划”,即无论是 住宅还是刚需产品,都在品质上尽力满足不同人群对房屋的宜居要求。同时,根据家庭结构和生活方式的变化,星河湾除了对原有250-350平方米经典户型优化,还将增加120-150平方米的户型,扩充产品线。

另外两家龙头房企的动作更引人注目。万科的 商业综合体项目“金隅万科广场”于12月24日开业,其社区食堂和生活广场产品也在今年面世。按照万科集团(万科蓝山万科幸福汇)副总裁毛大庆的说法,这是万科在“城市配套服务商”定位下的三条产品线。

“未来的北京万科,会有一个全产业链的业务结构,有商业、有酒店、有住宅、有写字楼,还有很多意想不到的东西。”毛大庆表示,明年万科将进一步拓展社区养老。

保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)近日宣布,将全产业链进入养老产业,打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。作为战略转型升级的一部分,保利将在未来十年打造50个养老机构。

分析人士认为,房地产企业的此轮调整,主要体现在对产品线的扩充、实现产品的多元化,这种调整主要基于对市场环境变化的考量,可能成为未来的大趋势。顾云昌认为,在未来企业的发展过程中,产品创新能力和资源整合能力将十分重要,因为房地产涉及面很宽,还有不小的增长空间。

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