[摘要] 近几年来，成都已进入了综合体井喷的时代，近百家购物 的亮相频率已达到 的高峰。但需要重视的是，综合体遍地开花的背后是同质化问题越来越严重。
近几年来，成都已进入了综合体井喷的时代，近百家购物 的亮相频率已达到 的高峰。但需要重视的是，综合体遍地开花的背后是同质化问题越来越严重。
如何突破、如何实现差异化定位呢？据了解，一种集现代商业、当地历史文化、旅游以及利用O2O电子商务平台，实现线上线下体验为一体的全新型商业文化项目——新津老码头，正在新津老君山下，南河之滨如火如荼地建设之中。业界人士指出，结合新津“花舞人间、老君山、观音寺、河鲜美食”等特色旅游资源点，将当地人文、艺术、自然、美食巧妙结合，融入如宽窄巷子的中式院落街区之中，再结合万达广场、奥特莱斯购物 等物业业态，被业界定位为第四代体验式城市商业文化新 的新津老码头，已经为我们打开了一扇商业开发模式的新大门！
商业专家指出，目前新津传统的 代沿街为市商业模式以及以“超市、专业卖场”为代表的商业模式，已经不适应新的发展要求。为此，新津急需以“产业主题式商业集群”为特点的第四代商业模式，整体带动新津商业配套发展，顺应新津高速发展的历史机遇。
相较于第三代城市综合体商业模式，第四代商业模式 的特点就是以文化为特点，结合周边 资源，为消费者带来更为强烈的体验感受，许多业内人士都对第四代商业项目给予了“城市客厅”、“文化名片”、“商业新 ”的高度评价。
此时此刻，新津老码头作为 落户新津的第四代商业样本，无疑具有里程碑式的意义。作为新津目前规模 、业态 全的中式院街式商业文化项目之一，新津老码头依托新津丰富的旅游资源，集奥特莱斯精品购物、特色美食餐饮、特色文化主题酒店、4D电影院、酒吧、KTV、茶坊等主题商业集群为一体，大大地满足了本地居民和外地游客的商务、旅游、社交消费、购物需求。
商业人士认为，新津老码头的出现，无疑改变了新津区域既有的商业模式，也必将成为30万新津人的商业文化 、500万旅客的旅游目的地！
全季节、全业态、全时态的体验消费场影响百万消费人群
据有关调查数据显示，2012年上半年，新津接待游客突破500万人次。但旅游综合收入仅仅超过了5亿元，人均消费不过100余元。然而 调查机构还预测，作为成都平原上山水资源、人文旅游资源十分丰富的新津，到2015年旅游接待人数将上升为900万人次，2020年将突破1420万人次，由此可见新津的旅游蛋糕将是如何巨大。
但本地低端的商业业态和消费模式严格制约了当地的发展，百万游客及30万本地居民的消费需求根本无法得到满足。
事实上，称新津老码头为“全季节、全业态、全时态的体验消费场所”名符其实。首先， 商务宾馆解决了住宿问题；其次，大卖场、综合体解决了购物问题；第三，周边老君山等旅游目的地、项目本身打造的唐、宋、元、明、清五个朝代码头风情元素解决了游乐问题；第四，电影院、KTV、茶楼、会所、特色美食解决了娱乐休闲问题。另外，新津老码头还 5000余万，重金打造光彩工程和西南超美音乐喷泉！当万千功能都集合在一个项目上时，新津老码头注定会成为新津本土的下一个地标，国内外游客的下一个旅游目的地，项目价值不言而喻。
宽窄巷子+万达广场+奥特莱斯打造 体验式消费目的地
新津老码头 的特色就是让规模宏大的商业旗舰结合区域得天独厚的旅游资源，在20平方公里的旅游景区内，全力为广大游客打造更加舒适的集观赏、休闲、体验于一体的游乐环境实现功能互补、连片发展， 终形成吃、住、行、游、购、娱为一体的“大旅游”发展新格局。
“在奥特莱斯购物店中，国内外品牌服饰、箱包、皮具入驻等，金银首饰 ，电影院、酒吧、KTV等娱乐项目一应俱全。同时，老码头坚持文化与旅游融合为一体的理念，将新津的码头文化、水文化、丝路古道文化、会馆文化贯穿于项目中，既提高项目的质量和档次，又展示新津悠久的人文底蕴。”资深业内人士评价老码头为：“宽窄巷子+万达广场+奥特莱斯三大功能商业模式的 结合。”
从五津繁华古渡长卷立意出发，苦心探求如何让中式传统院街在现代得以焕然新生。不管是川西建筑的檐廊、北京四合院的门楣、上海公馆的情调还是徽派建筑的马头墙，都凝聚在新津老码头别具特色的院落形象里。
据该项目负责人介绍，新津老码头项目采用统一业态规划、统一招商、统一商业运营管理的模式，以保障项目的成功。项目物业约50%为开发商自持物业，不对外销售，仅推出少量200-600平方米的中式商业合院、四合院及江景住宅对外销售，以满足开发现金流的需要。江景住宅70—120平米，背靠老君山，面向约150米宽的南河，也是新津乃至成都区域内 风景的高品质住宅。中式院落商业可实现私人博物馆、文化会馆、私房餐饮、主题酒吧、私人客栈、个人工作室、品牌体验馆、商品售卖、私家墅居等九大功能，每一座院落都足以传世，每一座院落都凝聚繁华，承载当代世家的情趣意志。
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