[摘要] 首先,我们需要定义下“暂停”的概念。本文所知的“暂停”是指以个人身份办理,银行不再受理。而通过中介机构办理银行有可能受理的,不在本文描述范围内。
近期,有部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款。美联物业研究 总监徐枫认为,这种现象与楼市调控并无直接关联,更多的是商业银行自身业务的调整。商业银行未来在房贷业务层面,会进一步分化。
首先,我们需要定义下“暂停”的概念。本文所知的“暂停”是指以个人身份办理,银行不再受理。而通过中介机构办理银行有可能受理的,不在本文描述范围内。
1.短期原因是下半年额度趋紧。
2.本质原因是银行利润需要。
银行的经营理念是在 化和风险 小化的约束条件下,根据经营环境的变化,协调各种不同资产、负债、利率、期限、风险和流动性等方面的搭配,做出 优组合。对于银行而言,房地产业务发展迅猛。2010年末,16加上市银行房地产金融业务规模达到了8.46万亿元,占一般性贷款规模的26%。但是房地产贷款之间也有不同的产品线。
银行发放房地产贷款是依据房地产的抵押价值。如果货币政策扩张,带动房价上升,就会增加房地产的抵押品价值,银行遭受损失的风险就会减小,这在银行的资产负债表上就反映为净资产的增加。增加的净资产使银行能够发放更多的贷款,从而支持更多的 ,提高产出的水平。因此在扩张的货币政策下,利率下调,成交量上升,带动房价上升,从而增加房地产的抵押品价值,增加银行放贷。有学者建议,商业银行贷款定价的合理计算公式为:贷款价格=贷款基准 率+贷款期限风险升水+贷款风险度升水+非客户因素+客户关系价值贴水。
从表1可见,虽然 数在上升,但各类房地产贷款的余额增长率基本是在逐年下降,表明房地产开发和销售在银行贷款方面的高峰正逐渐接近极值,房地产的高速发展期正逐渐接近尾声。
由于 银行对贷款利率还存在一定程度的利率管制,造成信贷市场的冲击往往不能通过利率的变动来释放,只能转化为货币量的变动,所以我国的货币供给在很大程度上由货币需求和商业银行行为决定。银行在对房企和个人的住房抵押贷款中,一直是扮演主动的角色。例如,2009年至2013年以来,我国个人住房抵押贷款的利率只在2008年底之后有过短暂的7折优惠,为的是刺激消费,抵御金融危机对我国经济的冲击。随着房地产市场的复苏,7折优惠已经没有再实施,同时为打击房地产投机和 ,已将二套房贷利率上调至基准利率的1.1至1.2倍。对于 置业者,银行一般的态度是随行就市,在贷款额度紧张时,如果 政府同期没有明确支持 置业,则针对 置业者的房贷会收紧。例如在2011年末,仍是房地产宏观调控的严厉期,加上贷款资金池紧张,首套房贷利率虽然名义上没有变化,但市场执行的利率实际上是1.1倍。在2012年1月后,恢复到基准水平。在连续两次降息后,首套房利率连续下调,在 政府明确表示支持首套置业后,银行方面将 置业的房贷利率又再次下调至9折。
中短期来看,个人住房抵押贷款对商业银行来说并非吸引的业务,同时国家的房地产调控方向也不会发生明显转变,因此中短期商业银行的放贷行为不会有明显变化。
对于发展商而言,商业银行也占据主动。开发贷的特点有三: 是贷款占项目总 比例较高;第二是主要依靠销售收入偿还本息;第三是贷款以项目抵押为主。商业银行一般将发展商分为三类: 类是大型国有背景品牌上市企业,居于行业龙头地位,如万科、保利、华润、中海、招商等;第二类包括大中型国有背景品牌企业,如中信地产、中铁置业、华远、首开、城建等;第三类是非国有背景品牌企业,如合生、润泽等。 类企业综合实力强,项目多,可给予一定额度的 款,也是银行与其开展按揭业务的重点企业。第二类企业属于行业主流,银行放款主要是看其综合还款能力和开发经验。第三类企业是银行风险控制重点。其他的小型发展商在银行申请贷款相对难度较大。
根据2013年7月5号颁布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,金融机构可以自主确定贷款利率,意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜。根据中国人民银行货币政策分析小组撰写的《2012年中国区域金融运行报告》,2012年各地区贷款重点已投向制造业、文化产业等实体经济领域(小区网论坛)。
十八个健康家装秘籍提醒:家居不能看上去很美
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。