[摘要] 黄海告诉 者，现在买铺一定要看市场的变化动态而不能单纯看静态 率，整个区域规划具有重要的指导意义。这就要求 者要对规划很熟悉，对区域商业发展要很熟悉。这一点 者可以向出租车司机学习，向商业零售商、便利店，和药店、诊所学习，学习他们如何选址，根据他们的选址来判断如何 。
9月2日下午，酝酿已久的购房者大讲堂 场———者大讲堂在城市名人酒店盛大开幕，《成都刚需商业 报告》现场发布，“成都街区商业商家联盟”授牌仪式也同时举行，联盟商家百胜餐饮集团、德克士食品开发有限公司、良木缘咖啡文化传播有限公司、成都薛氏翡翠世家珠宝有限公司、成都市凯德会馆、奥力健身俱乐部、快乐老家火锅和成都金桃源餐饮有限公司的代表上台接牌。活动现场火爆异常，机构、商家、 者等多层次人群共计100余人参与了本项活动。成都商业地产资深运营专家新港地产董事总经理张月、资深 人黄海等作为本次论坛嘉宾，均分享了商业地产成功 经验。两位嘉宾的 理论、实战经验在现场的 者中引起极大反响。
如何挑选刚需商业，避免在 中失手。刚需商业不是一个笼统概念，而是有系列的量化标准，新港地产董事总经理张月昨天在论坛上用三个“饱和度”来衡量刚需商业的价值，这三个“饱和度”分别是人口饱和度、商圈饱和度以及交通饱和度。
张月介绍，一般来讲，一平方公里范围内，至少要入驻3万人以上，才有机会出现刚需商业，这意味着商业辐射人口必须有数量基础。例如双桥子社区管辖面积1.5平方公里，总人口已达到9.5万人，平均每平方公里达到6.3万人，商业的“刚需”特征就 明显。
同时衡量某个区域类的商业是否过多或过少，常常采用“商圈饱和度”来衡量。“商圈饱和度”是指某一区域内的人均商业面积，商圈饱和度=区域商业体量/区域人口规模。根据成都的经济发展水平，成都2012年人均GDP为9436美元，相对应的商业饱和度就为1.2㎡/人，即平均每人配备1.2㎡的商业，如果未达到1.2㎡/人，就属于商业不饱和状态，那么商业的需求量就较为明显，刚需商业将出现。
交通饱和度指区域交通体系完善程度。张月认为区域内的交通饱和度可由城市公共交通的发达程度、私家车车流量和步行人流量等来衡量。公共交通方式越多的区域，越容易出现刚需商业。另外私家车车流量和步行人流量越大的区域，也标明该区域的商业到达率越高，越能吸引商家。
两个关键因素 锁定 商铺
在圈定了刚需商业所在的区位之后，如何才能找准真正赚钱的铺子下手？张月认为，商业的吸附力和业态包容性是很关键的两大元素。商业吸附力与商业所处的地段，规模、招商运营能力直接相关。刚需商业的商业吸附力主要体现在高密度人口聚集这一核心要素，庞大的社区、高密度的住宅分布形成的巨大人流汇聚成商机的暗流，必然引来大批商业的角逐。
另外，一个可持续发展的刚需商业，其业态包容性一定很高，不同业态之间相互补充，相同业态存在不同消费档次，呈现多层次、丰富性。张月举例说，以苏州工业园区内的“邻里 (小区网论坛)”为例，一楼有银行、邮局、书店、超市、中外快餐和各式电器，二楼是各类品牌专卖店，三楼是社区的文化娱乐活动 ，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全，四楼是拥有9个专科的医疗 ，整个邻里 呈现出良好的商业互补特性。
成都是否存在典型的刚需商业项目？答案是肯定的。张月举例说，天府长城2003年1期商业售价仅6500元，但现在2013年天府长城3.5万到4.5万/平方米，商铺月租金达到250平方米到350元/平方米。从商业需求度来看，目前大源、大丰、犀浦、大源这四大区域是当前刚需商业特征 为明显的四大区域，相信这几大区域的商业地产未来将有巨大的提升。
商铺 要学零售业
资深商业地产 人黄海的实战经验，让在座的 客和商家听得津津有味。黄海认为，住宅是民生产品，是生活资料，商业是交易资料，2009年在住宅 被限之后，开发商大多转入商业地产开发：“从2012年开始已经很难有商业地产的年 率保持在8%以上的项目。”黄海坦言，2009年之前一年他随便能够淘到五、六个好铺，但现在一年能够淘一、两个铺子就已经很难了。商铺 率普遍出现下降，是淘好铺的几率下降的原因。
黄海告诉 者，现在买铺一定要看市场的变化动态而不能单纯看静态 率，整个区域规划具有重要的指导意义。这就要求 者要对规划很熟悉，对区域商业发展要很熟悉。这一点 者可以向出租车司机学习，向商业零售商、便利店，和药店、诊所学习，学习他们如何选址，根据他们的选址来判断如何 。
“对于普通 者而言，还有一点很重要，就是要增加 ，简单来说就是要用别人的钱来 。”黄海提醒 者，现在好铺往往价格已经很高，而且好的 信息也越来越难找，这就要求 者 能够抱团发展， 资金、 信息都要能够做到资源共享，“要做一个理智、冷静的 人。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
