[摘要] 随着时间推移，大量城市商品住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后面临维修和更新改造，房屋维修资金的使用需求日益凸显。多位受访者认为，有关部门应以培育业主组织、简化相关程序、灵活使用方式为抓手，畅通房屋维修资金使用。另一方面，应着眼长远培育业主住房消费理念，研究房屋维修资金续交办法。
随着时间推移，大量城市商品住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后面临维修和更新改造，房屋维修资金的使用需求日益凸显。多位受访者认为，有关部门应以培育业主组织、简化相关程序、灵活使用方式为抓手，畅通房屋维修资金使用。另一方面，应着眼长远培育业主住房消费理念，研究房屋维修资金续交办法。
房屋维修资金“存量大使用难”
天津市自2003年以来提出建立房屋维修资金统一管理制度，通过不断健全各项法规政策，采取规范、公开、透明的程序监控，目前已初步建立起房屋共用部位、共用设施设备维修保障体系。
记者采访了解到，目前天津市房屋维修资金交存标准以房屋总价格2%—2.5%的比例收取，并采取与房产权证“捆绑”办理的措施确保资金归集。
天津市房屋维修资金管理 提供的数据显示，截至2013年7月底，天津市累计建立了商品房维修资金189亿元，其中已出保修期的商品房维修资金68亿元。目前，该市累计使用维修资金约2.24亿元，占已出保修期项目归集金额的3.29%。
天津市房屋维修资金管理 主任张俊梅认为，造成房屋维修资金“存量大、使用难”的原因在于：
一是申请主体缺位，业主“确认难”。《天津市物业管理条例》规定，业主委员会负责“组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施”，由于业委会是一个较松散的群众性自治组织，往往难以履行上述职责，于是选择交由物业企业代其行使职责，但多数业主对物业企业入户组织业主书面确认存在芥蒂之心，导致确认不成功者居多。
二是业主对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺。按照《物权法》、国务院和天津《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金的，应经“双2/3”以上业主同意，即须经专有部分占相关建筑物面积2/3以上且占相关人数2/3以上的业主书面同意。由于业主存在“事不关己”的心态，因此常出现“屋顶漏雨楼下居民不配合；电梯出现故障低层业主不掏钱；下水管道堵塞跑冒上层住户不维修”等公共意识淡薄、影响专项维修资金申请使用的问题。
对于房屋维修资金“使用难”的情况，有关专家和主管部门建议，培育住宅小区业主组织，代表业主权责、切实行使职能。与此同时，主管部门应不断提升服务水平，简化资金申请手续，建立拨付维修资金快速通道，并灵活资金使用方式。
天津市社科院社会学研究所所长张宝义认为，加强维修基金使用管理，当务之急是推进小区成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业工作。有关部门应该帮助成立业主大会，解决维修基金的落地问题，帮助小区自治和自我管理，减小 压力和 风险。
受访者认为，无论从目前还是未来看，“三分之二签字”的瓶颈将始终困扰着房屋维修资金的畅通支取、发挥作用。突破这一瓶颈，需要大力培育广大业主的公共意识。
在明确某项维修基金支取申请的合理性后，主管部门宜不断简化维修资金提取的手续、提高服务水平。记者从天津市房屋维修资金管理 了解到，目前天津市维修资金使用涉及六个环节，包括制订方案、业主确认、办理备案、开户划款、竣工验收、决算核减。经研究，天津市区两级房管部门主动缩短办件时限，建立拨付维修资金的快速通道。
此外，灵活基金使用方式，满足房屋维修“应急临危”资金需求。据张俊梅介绍，2010年4月，天津市出台《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》，从天津市房屋专项维修资金统一管理产生的 资金中结转的资金，用于已建立房屋专项维修资金的物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。
该维修资金的申请方式是，业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请，此举避免了“三分之二签字”的工作瓶颈，有效缓解了特殊情况下住宅小区的维修需求，且并未侵害到维修资金 权人的利益，便于缴费人接受。
“房屋维修资金是房子的养老金，用以保障房屋未来数十年的使用质量。目前多城市约占房款总额2%的首期缴纳水平并不足以保障房屋的长期维护。”天津市房屋维修资金管理 副主任左玉春称，有研究表明，房屋寿命期限内的全部维护费用，实际上将超过房屋销售总价。
主管部门分析称，不少城市房屋维修资金约1%的使用率看起来显低，但从住宅房屋使用周期看，目前大量商品住宅处于前期阶段，1%的使用水平属于正常。从长远看，目前房屋维修资金“首期”交纳费用明显不足，未来仍需研究房屋维修资金的续缴对策。
有关专家认为，从我国房地产市场、物业管理行业发展历程分析，再过5年到10年，国内多数城市的大量小区都将面临设备老化更换的问题，且房屋已不再由开发商维护，政府管理的专项维修资金届时将集中面临支取需求，到时候若还没有成熟的解决方案将引起连锁负面反应。
受访者建议，在引导业主在提高维权意识的基础上，一方面培养其自觉养护公共设施的意识，更重要的是，逐步培养业主理性的住房消费观念。
“应选取典型维修资金使用案例加强宣传，使业主加深对房屋维修资金需求整体情况的了解。有关部门应加快研究房屋维修资金续交办法，缓解资金供需矛盾。”张俊梅说。
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案例：楼顶漏水维修款3年没取到
海淀区阳春光华小区一共有8栋楼，其中4栋楼近几年出现顶层漏水的现象。去年“7·21”暴雨时，漏水现象更加严重。
6号楼顶层的业主朱女士家，客厅的吊顶因为被水泡过，已经损坏了一半。朱女士说，楼顶漏水已经好几年了，“（去年）下大雨那会儿，我们买了七八个盆接水，整夜睡不了觉。”
该小区由于已经入住了10多年，楼顶防水层5年的质保期已过，如果维修则需要动用住宅专项维修资金。
小区居委会负责人称，小区情况比较复杂，既有一些 单位的房改房，还有一些纯商品房。业主交纳的住宅维修资金有些还未归集到位，而且一些产权单位的维修金也未进入业主大会账户。同时，该小区业委会迟迟没换届，公章已经过期。
因为提取住宅专项维修资金困难，漏水问题迟迟得不到解决。物业公司的工作人员说，他们为申请维修资金跑了3年，一直都无法支取使用。
终，物业公司先垫付了35万元，将漏水的4栋楼修缮完毕。
海淀区建委相关负责人称，从物业公司角度上，他们不愿意先给业主修房，就是怕自己垫钱后，“公维”提取太慢太难，项目负责人对公司不好交代。
公开课：1 住宅专项维修资金有何用？
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。简单来说，就是房屋公共部位和公用设施的“养老钱”。
住宅共用部位一般包括承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯等。
也就是说，这些部分需要维修的时候，可以动用维修资金。而业主自家的门、灯、窗户坏了，是不能用维修资金来修的。
2 专项维修资金如何交纳？
商品住宅的业主、非住宅的业主是按照所拥有房屋的建筑面积，来缴存维修资金。首期维修资金的缴存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层（楼房是6层及以下）住宅、非住宅为100元/平方米；高层（楼房是7层及以上）住宅、非住宅为200元/平方米。
以一个100平米的高层住宅为例，首期缴存的维修资金为100×200=2万元。
3 住宅维修资金如何保管？
业主大会成立前，住宅专项维修资金由市住房资金管理部门负责日常管理。它委托一家商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开立住宅专项维修资金专户。
业主大会成立后，业委会可以自己选择一家商业银行开立维修资金专户，并申请将本小区的维修资金划转到这个账户中。
4 专项维修资金怎么使用？
维修资金划转给业主大会管理前，如果需要使用维修资金，首先由物业企业提出建议，然后经三分之二以上业主同意后，向区县建委、房管局相关部门申请列支。经审核同意后，由市住房资金管理部门区县管理部将所需维修资金划转至维修单位。
维修资金划转给业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金，首先由物业企业提出使用方案，然后经业主大会通过使用方案，物业企业可以组织维修。然后物业企业持有关材料向业委会提出列支住宅专项维修资金，业委会审核同意后，报区县建委、房管局相关部门备案。 后由业委会向开户银行发出划转维修资金的通知，开户银行将所需的维修资金划转至维修单位。
5 业主如何查维修金余额？
市住房资金管理部门、业委会应当每年至少一次与银行核对维修资金账目，并向业主公布维修资金缴存、使用、 和结存的金额；发生支取的项目、费用和分摊；业主分户账中维修资金缴存、使用、 和结存的金额等。
目前，不少业主手中还会有一张光大银行的“北京市房屋专项维修资金卡”，业主可以在这张卡上查询个人房屋维修资金余额、支取情况、历次结息金额等。但这张卡只能查询维修资金，无法取出维修资金。
6 二手房维修金如何过户？
二手房买卖时，结余的维修资金要随产权同时过户。购房人单方持房产证及本人身份证明，就可以到市住房资金管理 的区县管理部，办理变更手续。
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