[摘要] 房地产市场，如果用一个字形容，就是“疯”，如果用两个字，是“ ”，如果再多两个字，用“ ”或许 准确。土地交易市场，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%；商品房交易市场，“抢房”新闻在近期北京等一线城市层出不穷。
房地产市场，如果用一个字形容，就是“疯”，如果用两个字，是“”，如果再多两个字，用“”或许 准确。土地交易市场，今年前6个月306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%；商品房交易市场，“抢房”新闻在近期北京等一线城市层出不穷。
整个房地产供需链条，土地供给方地方政府因财政压力， 卖地，土地需求方高昂的购地成本通过商品房交易市场释放，可是，购房者并不因为房价高而手软，因为市场有这样一种“信心”：房价还会继续上涨。土地出让金已成为财政馅饼，但愿不要成为房价陷阱。
土地：“10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比306个城市土地出让金达40%”
土地出让，今年 多，南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州等10个城市 多。据不完全统计，10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比306个城市土地出让金达40%。
而一些 地块的竞拍过程更能佐证这一市场的红火。8月7日，据新华社报道，武汉东湖高新区一地块，面积为139459.19平方米，起始价为62757万元，引起了8家房企的关注，经过5 487轮竞拍，旭辉集团 终以13.45亿元竞得，溢价超过一倍，达到114.4%。
这只不过是武汉土地出让达到 状态的一个“经典”代表。当日，武汉市土地交易 以网上挂牌的方式出让11宗地块，迎来许多房企大鳄的争抢，竞拍、溢价、 同时出现，被业内称为武汉土地市场历 竞争 激烈的一次拍卖会。 终，在众房地产开发商的“热烈支持”下，武汉11宗地块全部成交，成交总额为44.6785亿元。其中5宗引发多位买家竞价并转入激烈竞拍，3宗地块溢价率超过100%。
不仅仅是武汉，纵观各地，卖地风都愈刮愈烈。8月6日，杭州市国土资源局网站发布挂牌出让公告，出让面积15.98万平方米的华家池地块，起拍价为97.3亿元。据了解，众多 地产企业将参与竞拍，成交金额预计创历史新高。在刚刚结束的7月土地市场交易，北京又获得了大丰收。北京市土地整理储备 公开披露的数据显示，北京7月土地出让金合计约206.22亿元。7月成为年内第三个单月土地出让金突破200亿元的月份。今年前7个月，北京土地出让金合计约为870亿元，比去年同期上涨约265%。
购房：“好惊险，再晚一点儿，就抢不到中间楼层，只剩下一楼和顶上几层了”
土地市场 ，商品房交易市场不遑多让。
“好惊险，再晚一点儿，就抢不到中间楼层，只剩下一楼和顶上几层了。”8月11日，新华社报道，在武汉市江夏区某项目开盘现场，方先生选中了一套中意的房子， 高兴。虽然路途较远，但前来摇号购房的市民仍然挤满了售楼部，许多人一大早就赶过来排队。
“抢房”近期在北京等一线城市更是普遍。据媒体报道，北京中建国际港、北京的首开熙悦山、金融街融汇均实现开盘当天“日光”。受“抢房”热潮影响，越来越多购房者开始恐慌性入市。世联地产指数报告显示，第二季度购房者信心指数为56.7，较上季度小幅下降0.1，连续两个季度持续下降。
“我去年买了套小面积二手房，总价还不到100万元，现在已涨到120多万了。”家住上海浦东的陈先生颇为惊叹，去年买时已觉得房价太高，买了房子之后，总觉得不值，现在再看看，一年时间不到，等于赚了20多万元，比炒股强多了，真是庆幸。
小陈的感觉，在国家统计局的数据上得到体现。据国家统计局统计数据显示，2013年上半年，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.70%，商品房销售总额33376亿元，同比增长一线城市的房价涨幅均在10%左右(小区网论坛)，北京上海房价增幅分别为12.46%、10.54%。
中原地产副总经理殷则怀表示，应该理性地看待商品房市场的“火热”。他认为，当前一些地价确实存在泡沫，但在分析这一现象时要从实际情况入手。不同城市，区位的情况不同，地价也就不同，北京上海等一二线城市，本身房屋需求依然旺盛，开发商对于城内 地块的争抢是一定的，但在很多城市也出现了“0溢价”现象。区位不好的地段和地块出现了很多 现象。对于北京上海等一线城市，房屋的住房需求与 需求旺盛， 地块出现高溢价也属于正常的市场行为。
房价：“由建筑成本、土地成本、税费三方面组成，政府的调控不能一刀切地放在限价这个笼统的概念上，应细化到土地价格与税费等方面”
火爆的卖地令不少业内外人士担心，房价是否还将继续上涨？中国房价上涨何时是尽头？
“商品房市场应该交由市场自身调整，政府调控在于地价与税费。”南京大学商学院教授宋颂兴在接受《国际金融报》记者采访时表示：分析房价时，首先需要明确房价的组成，房价由建筑成本、土地成本、税费三方面组成。其中，建筑成本是市场负责调整的部分。政府的调控不能一刀切的放在限价这个笼统的概念上，而应该细化到土地价格与税费等政府应该做的方面。
宋颂兴强调：相对高房价而言，政府通过土地财政获得的收入，应该拿出更多，来加大对经适房与保障房建设的支持力度，满足中低收入群体的住房需求。“市场接盘不代表政府不管，政府要做的一方面是房产税等制度层面上的改革，另一方面，政府将该管的管好，对于房产层面的监管应该加强。”
曾任中国房地产开发公司总裁的孟晓苏认为，房地产市场应该区分商品房与保障房，保障房主要依靠政府的转移支付进行建设，商品房建设费用中包含了拆迁费用和修建保障房的补偿费用。简单来说，就是商品房由市场调整，保障房由政府发力。对于影响房价的因素，孟晓苏认为房价高低“要短期看供求，中期看结构，长期看通胀。”
殷则怀认为：未来商品房市场应该让市场这只“看不见的手”的调整， 指令不应该过多地牵涉市场交易行为。同时政府继续加强保障房的建设，解决中低收群体的住房问题，对于房价未来的走向，他认为，在市场运作中，房屋交易会趋于理性，在住房需求与 需求的拉动下，一二线热点城市的 地段依然看涨。
土地出让金：40余县管理违规
中国国土资源部8月9日消息称，在国家土地督察北京局近期对北京市昌平区等5个地级市（区）43个县级 区域进行的例行督察中发现，土地出让金收支管理不规范问题突出，涉及金额达28.6亿元。据透露，督查中主要发现七方面突出问题：一是违法违规用地形势严峻；二是违法占用耕地量大；三是存在违法违规批准农用地转用和土地征收；四是土地出让金收支管理不规范，涉及金额达28.6亿元；五是土地利用管理法定职责履行不到位；六是土地执法监管不到位；七是个别地方规范性文件不符合土地管理法律法规和政策规定。
保障房资金：27省近58亿被挪用
国家审计署近日公布了2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果。去年，被挪用的保障性安居工程专项资金高达57.99亿元；“骗取”保障房资格的多达10.84万户。31个省区市中，有上述“骗取”资格等“违规”记录的省份共计27个。保障性安居工程专项资金审计现已成为审计署的“常规”审计项目。审计署发布的本次性审计的“违规目录”，“上榜”项目共计145个，。其中，“骗取”保障资格“发案率”，涉及26个省份的106个项目。广东、福建两省的违规项目 多，均达6个。
业内人士观点:今年下半年楼市发展增势难逆转 
业内人士观点:今年下半年楼市发展增势难逆转
6日，地产龙头房企万科集团公布了2013年半年报，报告显示，上半年，万科实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%。碧桂园于同日公布年中“成绩单”，上半年实现收入269.44亿元，同比增长60.7%，增长主要来源于物业销售的增加。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前，A股和H股中近20家披露半年报的房企，业绩整体实现增长，标杆房企销售额、营业收入同比增长均逾三成。
业内人士认为，下半年刚需购房仍能实现稳定释放，预计今年房地产行业增长态势不改。
今年上市房企公布的“成绩单”中各项指标一致向好，在销售额同比增长均超过20%的前提下，各上市房企在营业收入上实现较大幅度的增长。
根据万科昨日发布的半年报显示，万科今年仍坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，144平方米以下的户型单位占比保持在90%。上半年，万科累计实现销售金额836.7亿元，较上年同期增长33.79%。
坚持深耕三、四线城市的碧桂园上半年销售额达336.5亿元，同比大增94%，完成全年620亿元目标的54%。
“下半年银行的房地产开发贷额度的确很紧张。”深圳一家上市房企资金部人士如是说。多家商业银行相关人士对记者表示，今年房地产开发贷款的额度比以往紧张， 近几个月尤为明显，抢额度的现象相当普遍，目前大型国有银行放贷的基本思路是“只做存量不做新增，只做商业地产不做住宅”。
建设银行上海某分支机构人士表示，目前只有房地产贷款额度紧张，其它贷款还是“该放的就放”。“具体各家银行的政策如何不敢说，因为大小银行会有区别。整体来看，今年大型国有银行的房地产贷款额度都是从紧。上半年还好一点，到了下半年大家都要抢额度放， 近几个月这种情况 突出。”
他表示预计下半年大型国有银行的房地产开发贷款只会做存量，不会做新增贷款。“放款可能会以商业地产为主，为住宅项目发放开发贷款的可能性应该不大。”
建行深圳某分支机构人士表示，在大部分地区，由于受坏账和存贷比的限制，小银行无力给房企大量输血。莫尼塔此前发布的调研报告显示，受访银行今年在部分三线城市的房地产开发贷款出现。由于去年展期的贷款在未来几个月将到期，部分银行预期率将继续上升。
另一方面，银行资金通过银证渠道介入房地产市场受到监管机构的关注。银行业人士透露，监管部门近期正在调研银行资金通过券商渠道进入房地产市场的情况。从2011年四季度开始，证券公司逐渐取代信托公司成为银行信贷资产“出表”的新渠道。去年下半年以来，银行与券商通道类、平台类的业务合作明显增多。
记者还获悉，除监管部门外，部分股份制银行总行也在对房企进行调研，如果调研结果不乐观，房地产开发贷款可能进一步收紧。
8月2日，新湖中宝公布再融资预案，这是三年来上市房地产企业的首单再融资。虽然同日证监会新闻发言人再度表示，关于房企再融资政策口径并无变化，但新湖中宝的定向融资预案还是让房企再融资有条件开放的预期再度增强。当日，地产板块应声领涨。
专家认为，近期房地产频现利好政策，短期内这些利好将刺激房地产板块稳步上涨。
新湖中宝2日公布再融资预案，该公司拟以不低于3.07元/股的价格定向增发不超过17.91亿股、募资不超过55亿元，用于上海两个棚户区改造项目，这是上市房企三年来首单再融资。
尽管新湖中宝已正式公布再融资方案，但其方案尚需获得公司股东大会批准以及证监会的核准。市场分析认为，若证监会批准该发行方案，这将意味着房地产再融资将正式开闸。
国金证券财富管理 分析师黄岑栋认为，新湖中宝的定增方案已明确募资投向将是棚户区的改造项目，这可能将成为之后房企再融资 方向的约束条件。“未来监管层即使放开上市房企再融资，对募资投向的监管也会 严格。”
市场普遍认为，房地产企业再融资一旦重启，地产板块将迎来持续反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示，放开房企再融资将有利于板块业绩的释放和反弹的持续。
7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企掀起了停牌潮。公开信息显示，从7月1日至今，已有宋都股份、金丰 、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而停牌。7月4日－5日，一则再融资将放开的传闻更是引发了地产板块强劲反弹。申银万国数据显示，2天内，地产板块相对沪深300指数的相对 达4.0%。
本周，房地产利好政策更是接连出台。在新湖中宝公布再融资方案的前 ，政治局会议公报要求，“促进房地产市场平稳健康发展”。当日，房地产板块盘中亦现大涨。
黄岑栋将其解读为，今后 政府将逐渐淡化对房地产市场的 调控，这在短期内显然将利好上市房企。
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