[摘要] “下半年银行的房地产开发贷额度的确很紧张。”深圳一家上市房企资金部的人士如是说。多家商业银行相关人士对中国证券报记者表示，今年房地产开发贷款的额度比以往紧张， 近几个月尤为明显，抢额度的现象相当普遍，目前大型国有银行放贷的基本思路是“只做存量不做新增，只做商业地产不做住宅”。
预计下半年放款以商业地产为主
“下半年银行的房地产开发贷额度的确很紧张。”深圳一家上市房企资金部的人士如是说。多家商业银行相关人士对中国证券报记者表示，今年房地产开发贷款的额度比以往紧张， 近几个月尤为明显，抢额度的现象相当普遍，目前大型国有银行放贷的基本思路是“只做存量不做新增，只做商业地产不做住宅”。
建设银行上海某分支机构人士表示，目前只有房地产贷款额度紧张，其它贷款还是“该放的就放”。“具体各家银行的政策如何我不敢说，因为大小银行会有区别。整体来看，今年大型国有银行的房地产贷款额度都是从紧的。上半年还好一点，到了下半年大家都要抢额度放， 近几个月这种情况 突出。”
他表示，预计下半年大型国有银行的房地产开发贷款只会做存量，不会做新增贷款。“放款可能会以商业地产为主，为住宅项目发放开发贷款的可能性应该不大。”
建行深圳某分支机构人士表示，在大部分地区，由于受坏账和存贷比的限制，小银行无力给房企大量输血。莫尼塔此前发布的调研报告显示，受访银行今年在部分三线城市的房地产开发贷款出现。由于去年展期的贷款在未来几个月将到期，部分银行预期率将继续上升。
另一方面，银行资金通过银证渠道介入房地产市场受到监管机构的关注。银行业人士透露，监管部门近期正在调研银行资金通过券商渠道进入房地产市场的情况。从2011年四季度开始，证券公司逐渐取代信托公司成为银行信贷资产“出表”的新渠道。去年下半年以来，银行与券商通道类、平台类的业务合作明显增多。
中国证券报记者还获悉，除监管部门外，部分股份制银行总行也在对房企进行调研，如果调研结果不乐观，房地产开发贷款可能进一步收紧。
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进入下半年，部分银行悄然收紧了房地产开发贷款的额度。
“从今年6~7月起，银行的开发贷额度异常紧张，就算批下来也不一定有额度放出来。”在调查中，有银行信贷员接受《每日经济新闻》采访时表示，“银行开始严控资金流向房地产行业，哪怕其他行业的贷款放不掉，也不会增加房地产行业的预算额度。”
记者调查发现，自今年下半年起，大部分银行开发贷款都出现不同程度收紧。银行人士认为，贷款额度的调配是基于各家银行对行业风险判断而制定的政策。
“现在只做存量开发贷了，新的开发贷每月初大家争抢额度，但很难抢到。”上海建行信贷员周晶(化名)告诉《每日经济新闻》记者。
“今年6~7月起，我们银行的开发贷额度就异常紧张，就算批下来也不一定有额度，发放贷款还要视房地产公司存款贡献度、股东背景等综合因素。”周晶表示，下半年已经告知部分规模 “还可以”的开发商，眼下不适合申请开发贷款。
周晶所说的“开发贷”，全称是房地产开发贷款，曾经一度是开发商获取资金成本 的渠道。随着银行额度紧张，开发贷发放的“门槛”也有所提高。周晶表示，以前还曾接触过一些中型房企，现在“只看大型上市房企”。
同时贷款利率也有明显上浮。“开发期限按开发商项目实际测算得出，一般2~3年，基准利率上浮30%。”周晶告诉记者，银行开始严控资金流向房地产行业，房地产贷款在银行有自己专属的额度，哪怕其他行业的贷款放不掉，也不会增加房地产行业的预算额度。
股份制商业银行的额度也并不宽松，兴业银行相关人士表示，该行房地产开发贷款占比较低，没有放松迹象。“兴业银行集中资金向小微企业和零售业务倾斜，房地产开发方面基于我行风险判断制定的政策，分配的额度向来不多。”也有部分股份制商业银行反向而动，如平安银行2013上半年曾大力发展开发贷。
不过，也有开发商主动绕过开发贷这个敏感区。大型开发商利用自身抵押物充足的 ，向银行申请流动资金贷款形式来获取资金，而流动资金贷款的利率水平更低。
房企融资渠道“突围”
有开发商向记者表示，眼下开发商向银行融资门槛越来越高。
“大部分银行采取两证上报，四证放款的操作模式，所谓 ‘四证’，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拿到前两者银行客户经理才会帮你报批，而房地产项目到了取得 ‘四证’的时候，往往已过了 缺钱的阶段。”上述开发商告诉记者，“一些银行还会要求额外的存款，所以隐性成本很高。”
上述开发商告诉记者，银行还 “欺生”。“银行按照自己的房地产企业客户名单放款，不在名单之列不能放款。”
在此形势之下，地产商也在寻求突围，海外融资、信托渠道融资成了开发商眼下 常见的银行外的融资方式。“部分香港上市的内地房企以较低利率从海外市场发债融资，而信托等非银融资渠道仍会继续为地产行业输血。”业内人士分析称。
不过，标普亚太区企业评级董事总经理李国宜在接受媒体采访时表示，大型房企从信托渠道融资实属无奈之举，而海外融资则要找准海外流动性宽松的时间窗口，因此两者并非大型房企主流的融资渠道，银行贷款仍是主要渠道，占比达到60%至75%，甚至更高。
李国宜预计，2013年国内流动性将比去年宽松，有条件的大型房企可能会压缩信托融资比例，因为信托融资利率较高、期限较短且合同条款较为苛刻。他认为，信托融资部分将逐渐被银行贷款替代，海外融资也将成为重要补充。
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距央行7月19日宣布取消金融机构贷款利率下限已有半个多月，市场各方对银行贷款利率的变动， 是对于住房贷款利率的影响较为关注。
昨日(8月6日)，《每日经济新闻》记者走访多家沪上银行后发现，央行取消7折贷款利率下限，但个人房贷并未因其他贷款利率下限放开而下行。
据了解，除了五大行，多数股份行和城商行反而取消了8.5折的首套房贷款利率优惠。据业内人士透露，银行资金面持续偏紧，吸收存款的压力较大，导致贷款利率难有下调。
6月底“钱荒”过后，7月银行间资金面仍然偏紧。
“利率下限取消只意味着利率是可以由银行来决定了，可以高可以低。取消下限代表可以 ，但不一定要 。”某股份行工作人员向《每日经济新闻》记者表示。
据记者对沪上多家银行调查发现，目前五大行皆可对办理首套房贷的客户给予8.5折利率优惠，但对贷款人的资质有一定要求。
“一般情况是要求年收入税后达到8万元。如果工资收入不是很高，就可能不下浮利率。”中行的一位贷款客户经理告诉《每日经济新闻》记者。
其他四大行中，根据贷款人的不同情况，如收入、贷款金额、征信记录等，都会给予相应的折扣，申请按揭贷款的客户符合门槛要求则大多可享受8.5折的利率优惠。
“大的银行8.5折利率还在执行，有很多小银行已经不执行8.5折优惠了。”业内人士向《每日经济新闻》记者坦言。
在城商行中，房贷利率都已经明显收紧。宁波银行、北京银行已经取消了利率折扣，按照基准利率发放贷款。
北京银行一位工作人员向《每日经济新闻》记者透露，“我们银行6月24号以后就收掉了8.5折的优惠，现在部分银行也已经提前收掉了。一个是国家在调控；二是上半年银行商贷的指标完成了，下半年就不做了，重点不放在这上面了。”
南京银行首套房首付四成，贷款利率9折，是7月份刚刚进行的调整，此前仍有8.5折的利率优惠。上海银行只有楼盘资质比较好的客户打8.5折，普通个人房贷不享受利率优惠。
“如果现在还有打8.5折的就要抓紧了，近期应该不会再放开了，现在政策还是挺紧的。”上述中行贷款客户经理表示。
股份制银行情况较为不同，而且差异化较为明显。
除招商银行目前首套房纯商业贷款在100万以上可享受8.5折之外，民生银行和平安银行已很少做个人房贷业务，民生银行仅接受部分企业高管、公务员的房贷申请，一般个人无法获得其住房贷款。
而光大银行首套和次套房贷款利率均需要在基准利率基础上上浮10%。
光大银行某支行贷款客户经理向《每日经济新闻》记者表示，“每个银行情况不一样，资金比较紧张，如果吸收存款的利率很高，再打8.5折，银行就赚不到钱了。”
与此情况类似的还有江苏银行，“目前只能做到9折优惠，对我行贡献大的才能打8.5折。”江苏银行公司业务部一位客户经理向《每日经济新闻》记者坦言，“如果客户能给银行带来一定的存款储备，我们可以再降低一些折扣。”
值得注意的是，江苏银行推出一种配套房贷的产品 “存抵贷”，即将一些存款放在存抵贷的户头上，对每个月账上进进出出的现金流进行折算后，可抵扣一部分的贷款利息。据该行上述客户经理介绍， 终成本有可能达到7折， 优惠是 无利息。
据了解，上述产品实际上也是一种吸引存款的方式，其他不少银行也有类似产品，但折扣力度各不相同。
上述业内人士对《每日经济新闻》记者表示，“现在资金面比较紧张，有些银行吸收的存款利率比较高，贷款利率就不会有太大折扣。当然，各家银行也都不一样，有些银行吸收存款利率比较低，或者这段时间在做活动才有可能会有比较大的利率优惠。”
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