[摘要] “上半年房地产总体形势用一句话形容，就是各项指标处于本轮调控以来高位。”24日，全联房地产商会名誉会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛 3届年会上表示，2013年以来，房地产 贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正，达到近两年高位。
“上半年房地产总体形势用一句话形容，就是各项指标处于本轮调控以来高位。”24日，全联房地产商会名誉会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛 3届年会上表示，2013年以来，房地产 贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正，达到近两年高位，她预测，由于宏观经济影响，下半年虽然房价上涨动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。
日前，国家统计局发布的2013年上半年房地产开发和销售情况报告显示，前6月房地产行业在开发 、新开工面积、销售情况及资金状况方面均呈现出增长态势。
聂梅生指出，在本轮调控期间，2011年和2012年大部分时间，房地产 对固定资产 形成负拉动作用，但是到了2013年形成了正拉动作用。
统计局数据显示，2013年房地产开发 36828亿元，同比增长20.3%，高于固定资产 20.1%的增速，形成正拉动作用。而在2012年，房地产开发 同比增长仅为16.2%，远远低于固定资产 20.6%的增速，形成负拉动。
另外，从交易额与交易量来看，今年一、二月商品房销售额增长速度高达77.6%，销售面积增速也超过50%。
房价方面，今年1至6月份房价平均涨幅高达11 .2%，仅次于2009年21.2%的增速，达到第二高点。
“但从现阶段来看，房地产成交量以及价格走势均有趋缓之势，因此，受宏观经济环境影响，下半年虽然房价上涨动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。”聂梅生说。
聂梅生指出，未来房地产市场走势主要受宏观经济环境、调控政策以及房地产市场自身布局影响。从宏观经济环境来看，货币政策坚实稳健是明确的信号“面对二季度货币供应量的回落以及五月份以来资金外流导致的流动性紧张，国务院常务会议给出了明确的表态，要将稳健的货币政策坚持住发挥好，合理地保持货币总量。因此，未来货币政策整体放松的可能性不大，金融市场流动性紧张的局面还会继续。”
从调控政策来看，扩大房产税试点范围预期日渐增强的同时，多个重点城市尤其一线城市调控会趋严，而从紧的调控会增加市场的观望。
从商品房销售面积和新开工面积来看，2012年下半年商品房的销售增幅高于新开工面积增幅,增加了28.7%，意味着房地产供应面积是减少的。从存量房统计数据看，截至6月末，仅部分三、四线城市的存货水平较高，多数城市商品房的存货量同比减少。因此，结合供需两方面因素，预计三季度房价保持稳中有升，房价涨幅趋缓。
世联地产监测数据也显示，2013年上半年，房企土地购置并没有跟上销售。根据世联地产统计，核心房地产企业上半年销售目标完成率平均达六成，持有较多现金。但由于未来央行信贷投放趋于谨慎，下半年社会融资总量增速将适度回落，从而带动房地产市场销量增速下滑。
购房热到卖地热 谁决定未来房价和楼市走向？
华远地产董事长任志强，一个在中国地产业摸爬滚打近30年的人物，几乎改革开放后的每一轮调控他都经历过，他说这是他的一大资本。他敢于在当下 敏感的房价问题上屡屡放言，并且预言成真，有“房价预测帝”之称。
7月16日任志强接受《中国经济周刊》记者采访时，从资金链、保障房、房价几方面，深度解析了当前房地产市场现状和未来走势。
资金链：房企不差钱，负债没那么高
《中国经济周刊》：对于房企而言，资金链是命脉，历次调控证明，锁住房企的资金链才能调得了房价，6月的流动性问题有没有传导到地产业？
任志强：房地产业不缺钱。一方面，市场上资金的总量并不低，另外，房地产的钱很多，据国家统计局公布，今年1—6月，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。
《中国经济周刊》：房企普遍高负债的局面是否会压迫开发商资金链？
任志强：目前房企的负债率一般在62%~75%，平均接近70%。这一数字看起来比较高，但在这个数字中，一部分是卖房子形成的，叫应付款，对这一负债，很多企业根本不发愁，因为只需要交房子，不需要交钱了，扣掉这部分数据就好看一些。另外，地产业实行30%左右(小区网论坛)(小区网 论坛)的资本金制度，一部分 到位的时候，就开始卖房子，就有资金进账，所以房地产资金风险没有那么高。
《中国经济周刊》：随着一些地方房地产业发展放缓，如果地卖不出去，地方债危机是否会爆发？
任志强：我觉得不会，因为地方融资平台的钱大部分都是长线，短钱少， 长的能多少年？30年。3年、5年、8年的这种都很多，所以别总看一年的。另外，只要是人口净输入的城市就没事，土地总会卖出去。一个城市是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨。
保障房：现行制度漏洞容易滋生贪污腐败
《中国经济周刊》：过去很少建设保障房，老百姓有意见，但现在大力建设保障房，为什么还有很多不满意？
任志强：保障房按国际惯例来说是保障居住权利，既然保障的是居住权利，那应该是保障租不起房子的，谁租不起房子我就保障谁。但是现在经济适用房、限价房等等都是保障财产权利，这就有投机倒把的可能性。还有5年限制后 市交易的规定等等，就很容易滋生贪污腐败。所以保障性住房在地方都是单位、集体建的，以单位的名义享受经济适用房的待遇、享受保障性住房的待遇，弄个什么名堂，就买了。 终，像深圳、郑州等都出事了。总之，如果保障房的法规制度是对局部人的，就一定会滋生贪污腐败，因为大家一定想方设法进入这个层面，享受这个利益。
《中国经济周刊》：有没有好的办法解决这个问题？
任志强：现在我们执行的保障性住房全是“砖头补贴”，即在建造费用上给你减 费，压低价格。“砖头补贴”是 容易滋生腐败的，应该从砖头补贴变成货币补贴，货币补贴是 难腐败的。货币补贴是要把家庭 人相关信息都公开。这样，个人所得税配合货币补贴，一定是公开透明的，很难产生腐败。(编者注：货币补贴，就是对符合保障条件的保障对象按照一定的标准发放货币，保障对象用这笔货币补贴解决居住问题，其前提是严格审核保障对象的条件，主要是财产，一旦保障对象的财产逐渐达标，可逐步退出保障。)
房价：总体上应是稳中有升
《中国经济周刊》：在地产界，你一向以胆大直言著称，被称为楼市“预言帝”，如今房价走势变化难测，能否预测一下未来房价是涨是跌？
任志强：不敢预测了。之前几年能够预测、敢于预测，是因为通过观察总结，已经摸清了前任政府的楼市政策思路，但是这一届政府，只要不知道政策走向，就无法预测。根据惯例，十八届三中全会将决定本届政府的经济政策，届时才能看明白。
《中国经济周刊》：中国楼市也不是单纯地表现为政策市，市场上是否还有一些其他的信号？
任志强：虽然政策不尽明朗，但市场向上走的动力还是比较强劲的。我们不是一点也没预测，总体上应是稳中有升，但是升到什么程度，目前并不清楚。 指标是土地，一方面是土地供应量不够，今年已经销售的面积比新开工的面积要大；另一方面是地价高企，今年北京的地价比2009年涨了50%，万科去年9月份在北京亦庄拿的 ，地价1万多元/平方米，可是那块地此前出让时，价格只有8000元/平方米左右，如今保利在旁边拿了一块地，价格是15000元/平方米，也就是说万科的房子还没开始卖，已经坐地涨了5000元/平方米的地价；还有一方面是工业用地远远比居住用地要大。第二，从政策面来看，还是能看出一些端倪，如 表示对于首套房贷给予支持等，还是有一些政策支持。
《中国经济周刊》：对于普通购房者而言，你认为现在可以出手吗？在哪儿买房比较合适？
任志强：对于购房者而言，买房子不分买得起买不起，买房子是先 个小点的房子，等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理，买股票你去过那个工厂吗，去过那家企业吗？不是没去过嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多块钱，没人买，都愿意买城里的房子，哪怕每平方米1万块钱。房子价格从每平方米1万块钱升到2万块钱很容易，但是再升到3万的时候，周期很长，再升到4万，就更长了。相比之下，每平方米1000块钱在石景山买的房子，很快就翻了5倍。买房子要看哪个地段项目翻得快，这就是个 概念。只要是有 的地段，越 越早买越好。
购房热到卖地热 谁决定未来房价和楼市走向？
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