[摘要] 今年上半年，全国楼市一片火热，房地产市场延续了去年的热度。随着“新国五条”的出台，楼市成交亦坐上了“过山车”。东莞的二手房市场上半年成交均保持十分活跃的态势，供需两旺。统计数据显示，除2月份春节传统楼市淡季，楼市成交量出现明显的走低现象外，其余各月都保持在4000宗左右的高位。
今年上半年，楼市一片火热，房地产市场延续了去年的热度。随着“新国五条”的出台，楼市成交亦坐上了“过山车”。东莞的二手房市场上半年成交均保持十分活跃的态势，供需两旺。统计数据显示，除2月份春节传统楼市淡季，楼市成交量出现明显的走低现象外，其余各月都保持在4000宗左右(小区网论坛)的高位。
成交保持活跃楼价稳步上升
东莞市房产管理局公众信息网的二手网签数据显示，今年上半年东莞全市二手房网上签约21794宗，总量环比上年上升约4%，同比上升约56%，均高于近两年同期的成交水平。
“新国五条”的出台，在大部分城市二手楼市成交量普遍急速下跌的同时，东莞的二手房市场为何还能够依然保持一种活跃呢？在业内人士看来，主要有以下三个因素造成。其一、东莞的购房者对二手房后市行情仍以看好为主，大部分置业者都有“早买更 ”的想法，所以刚需置业者还是在大量入市；其二、从2013年开年以来，东莞一手新盘多集中在镇区，城区 一手新盘对二手买家的分流力度有所减弱；在核心城区一手盘供不应求的情况下，自然导致部分购房者转而进入二手房市场。其三、周边的广州、深圳一线城市受新政调控影响较大，促使不少广深客流向东莞市场。
进入去年12月以来，在住宅供需两旺的刺激下，东莞的楼价呈现逐步上升的态势。据合富置业成交数据显示，2013年上半年度，东莞的二手楼价为7658元/平方米，环比去年下半年上升15.9%，同比去年上半年上升25.3%。在供求关系没有发生根本改变的情况下，楼价仍然呈现出上升的态势。但在“新国五条”出台后，楼价的增速有所放缓。
刚需买家和 置业者占主导 改善型需求逐渐显
据了解，上半年，东莞市二手楼市仍然以刚需买家和 置业者占 主导。合富置业统计数据显示，从2011年下半年起， 置业者比例不断上升，直至今年上半年的81.4%，占比超过八成，其资金实力相对较弱，付款方式亦以按揭为主导，占83.5%。其中，总价50~80万元的刚需价位房源 受 置业者青睐，占比为35.2%，对比去年下半年的29.9%，增加了5.9%。
此外，记者还注意到，总价在100万元以上的改善型房源关注度上升明显，改善型需求逐渐显现。
合富置业 分析师龙斌表示，从年初开始，东莞一些资金实力较强的买家开始入市，如中信凯旋城、景湖春晓、万科金域华府等均价在1万元/平方米以上的 改善型盘源，交投畅旺，但和首置刚需相比，改善型的比例规模依然较小。而成交总价在30万元以下的低价房源是预算较低的 客的选择，其占比有所下降。
林晶对此也表示认同，他说，从近期公司的成交来看，一些改善型的大户型卖得不错，而其中不少买家还是一次性付款，这在以往是很少见的。
展望：下半年二手楼价稳中有涨
对于东莞市下半年二手房市场的走向，龙斌认为，东莞 近一年无论成交量还是楼价均有较为明显的上升，但东莞楼市尚属于一个比较稳定的市场，而东莞的二手市场主要是受政策及一手市场情况影响较大，虽然一手新货供应大幅增多，但东城、南城等城区核心成熟地段的一手新盘相对不多，价格较高，相信部分买家会选择回流二手市场，一、二手成交总体实现较良好的互动效应。
林晶认为，目前东莞的经济环境已出现明显好转，所以市民对置业的信心会增强，在政策平稳的情况下，下半年东莞楼市整体仍呈稳步向上的态势，但不会出现大幅度上涨的情况。市场仍以“新莞人”、刚需买家和 置业者为主，中小面积、中低价位物业仍是市场的主流需求，而地段较好、价格适宜的中 产品依然会受到买家欢迎，总体交投量大致与2012年相当，价格以小涨为主。
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