[摘要] 受访人：英国量子基金（QuantumGroup）养老地产领域 咨询师。该公司在民用住宅、养老地产和商业项目方面具有十几年的融资和开发经验，董事会成员包括前美林资产管理集团联席 运营官Stephen Zimmerman和前 太平戴维斯Savills全国住宅负责人David Hines等多位 理财专家。
受访人：英国量子基金（QuantumGroup）养老地产领域(小区网论坛) 咨询师。该公司在民用住宅、养老地产和商业项目方面具有十几年的融资和开发经验，董事会成员包括前美林资产管理集团联席 运营官Stephen Zimmerman和前 太平戴维斯Savills住宅负责人David Hines等多位 理财专家。
英国养老地产领域概况
目前英国养老地产领域的 前景如何？
对于 者而言，能否辨认合理的 时机并且及时抓住 机会是至关重要的。目前英国配备专业看护的养老地产领域需求远远高于供给，因此是 项目的 选择。
需求方面，英国逾80岁的老人中约有六分之一遭受着不同程度上的阿尔茨海默症折磨，在特殊护理方面的要求 高，并且相关花费总共占据 GDP的1% （数据来源于 卫生组织）。并且人口结构日趋老龄化：65岁以上人口在未来25年内将增加超过60%的幅度至1640万；85岁以上人口将在未来20年内 ，在未来30年内增长至目前数量的三倍。并且英国至少有7650亿英镑的资本掌握在申领养老金的人群手中，他们一般拥有价值极高的固定资产，而不是持有大量现金。总体而言，养老地产的目标客户群有着强烈的需求和充足的资金。
但目前养老地产市场的供给量 有限。英国已建成的配备 设施和护理人员的养老院项目数量远远低于市场需求。并且近年来政府部门不断提高养老院的考核标准和要求，迫使许多正在运行的低于标准水平的养老院关闭。现存的养老地产项目中超过88%的设施已经使用了十年以上，并且目前这一产业的大部分项目是由私人注资运营的。
由于需求水平较高而供给数量较低，养老院成为一项低风险的安全的 项目。此外现阶段英国的房地产市场土地价值普遍被低估，建筑费用下降， 地产项目的成本较为低廉。
英国老年群体的休养生活方式同中国养老方式相比有什么不同？
在英国许多老人过着鳏寡的生活，很少和子女及家人居住在一起。许多年以前在他们年轻的时候，多数人甚至是低收入人群都购置了自己的房产，现在这些房产的价值都增长了很多倍。随着岁月流逝，儿女们都离家开始自己的生活，人们基本会选择购买更小户型的房产。待至迟暮之年，他们将 的房产全部出售，然后搬进养老院，利用获得的资金支付养老院的开销花费。此外老年人一般也拥有可观数目的存款额，也是英国人民中 富裕的社会群体。
英国文化中入住养老院并不是使人尴尬或迫不得已的决定，入住养老院的人们和子女之间依然维持着亲密的关系。事实上条件设施完备的养老院十分像 旅馆，能够提供质量上乘的住宿条件及服务，对老年人的身体健康和日常生活都 有帮助。与旅馆的不同之处在于入住的顾客会在此度过余生，因此 是有长期保障的。
养老地产项目 案例分析
可否简要介绍一个养老院 项目的成功案例?
2013年初开始运作的Hamble Heights项目为 者提供了一个在整个建造、运营和出售过程中以合伙人身份获得可观 的机会。整个持续营利的过程包括土地收购、建筑过程（规划、设计和建造）、市场销售和日常管理。该项目位于英国南部的南安普顿，总占地面积达2360平方米，建筑面积908平方米，总室内面积3197平方米，共可为60位老人提供高档设施和护理服务。
仲量联行(Jones Lang LaSalle)医疗保健主席Phil Hall评价道：“这间养老院提供了高规格的有益健康的环境和愉快的社区气氛。令我印象深刻的是每一个小细节都考虑得如此周到，从温馨的室内装潢，到配备套房的宽敞房间等等。很高兴能够见到远远高于当前养老服务质量标准(CQC)的项目设计。此项目可做为未来养老院的可靠的建造样本”
初是如何做出这个 决定的?
做出 决策前我们运用严谨的调研手段对养老地产领域、宏观经济影响因素和当地社区需求进行研究分析，只有当我们实行的措施可以满足市场要求时才会做出 决定。这个项目的顺利进行很大程度上归功于我们公开公正的市场调研角度。
可否介绍一下该项目的大致流程？
2011年9月份在 者做出资金保证后我们购买了土地，整栋建筑在18月内由量子基金旗下的建筑公司竣工完成，该项目自2013年2月份起由量子基金旗下的养老地产公司运营。从收购到运营养老项目仅用了不到两年时间，这是因为我们负责从建筑到运营的整个项目流程，因而可以保证极高的工作和沟通效率。
项目是如何解决融资问题的? 目前的 率如何?
这个项目得到了数位一掷千金的私人 者和不动产机构的青睐，主要考虑的因素有以下几点：1. 可获得持续稳定的收入;2. 税务优惠;3. 资本增长率;4. 房地产领域持续 和获取利润。我们的 者十分信任我们在养老地产方面的专业能力和信用记录。量子基金也在这个项目中以有限责任合伙人的房产投入了部分资金。项目 期为5年， 者退出项目的时间也是灵活可调整的，但目前暂时的计划是定于2016年。
项目的内部 率预计为15%以上，成本为630万英镑，目前的项目估值为775万镑。到目前为止我们 项目实际获得的内部 率从未低于过预测值，并且在大部分情况下均远远高于预计水平。
这个养老院 项目是否获得过政府部门、金融机构或其他组织的协助？
在项目开发过程中当地政府和社区均提供了大力支持。项目规划之初我们进行市场调研时我们就确保和当地居民、政客和组织进行有效的沟通，确保他们对项目计划满意并提供支持。政府方面普遍对高品质的养老地产十分支持。此外医院和需要养老院设施的当地社区也给予了协助。
政府部门是否干涉过土地收购和规划过程? 养老地产项目的开发有受到政策限制吗?
此项目使用的土地全部为私人收购，价格取决于我们是否已经取得规划准许。政府部门没有在土地收购和规划过程中进行过任何干涉，但英国法律在取得规划准许和建筑规定方面有不同的政策条款。此外任何在英国进行的养老院项目必须取得养老服务质量监测机构（Care Quality Commission）的许可。量子基金内部有专门负责土地收购和法律政策研究的专家。
养老院的结构布局和房间是如何设计的？
Hamble Heights项目的设计理念主要有两点：一是保证高水平的生活质量，也就是以人为本的服务（Person Centered Care）；此外项目布局设计必须保障独立性和私密性，为居住者营造温馨的家庭环境（A Home from Home）。在具体设计过程中我们通过实行以下几项措施以保证达到设计理念要求。
枢纽区域 –我们通常会按照其他设施环绕 枢纽区域的模式进行每个楼层的布局规划。所谓的 枢纽区域指聚集和活动的场所，可细分为支枢纽区域，比如会面谈话区、电视观看区、娱乐活动区、音乐区、就餐区或家属探望区。这种 公共区域可以减少走廊数目，将电梯置于建筑 ，并且保证关键的日常起居和社交设施方便易得。居民可方便的到达包含独立私人餐室的就餐区或沙龙区，和护理室的工作人员快捷互动，在小厨房准备食物甜点等。
辨路系统 –这是我们养老院项目设计的关键要素，每个配楼、通道或回廊的主题都不尽相同，确保它们是 的。这种独特性设计是为了帮助患有阿尔茨海默症的居民更加简便的辨认和寻找道路。此外每个私人房间的门都是不同的颜色和设计风格，以增强其独特性。
特殊调整 –在布置基础设施时我们会为住户进行特殊调整，例如方便轮椅通过的宽走廊、维持地面恒定温度的地热系统等。
我们的私人房间与其他养老院的私人房间相比平均宽敞20%。更大的房间可以使用更为灵活的布局方式，比如如果夫妇要求可以将两张床并合在一起等，或者在居住者临终时家人可以在房间中安置临时床位以陪伴老人。宽敞的房间也意味着居民可以布置个人家具和物品。为保证更好的采光条件我们的窗户比普通的窗户更大，天花板比一般水平更高。 房间均配备为特殊护理所设置的床铺。
每间私人房间都配备套房盥洗室，这也是我们与众不同之处。全英平均仅有50%的养老院房间具有套房盥洗室设施。高规格套房盥洗室可以使清洁更为简捷、轮椅出入更为便利，提供足够大的空间使护理人员能够协助老人清洗身体，并设有独立浴室。
Hamble Heights养老地产项目提供哪些护理服务? 服务费用标准如何制定?
我们针对五种不同类型的客户群体提供五种主要护理服务，服务范围涵盖了英国养老领域的全部方面。这五种服务一般可以满足目标客户的 需求: 老年人日常起居、疗养、护理(包括中风)、失智症和临终关怀服务。
Hamble Heights养老院在失智症方面的护理服务尤为专业。目前这种病症并没有治疗方法，我们的护理服务主要是为了给客户提供在家里享受不到的高质量的充实生活，包括提供组织各种休闲活动、保证充足的营养摄入、日常护理、药物控制和健康状况监控等。
服务费用标准方面，我们首先会对潜在客户进行健康状况检查，并且和他们的家人和医生讨论以确定客户的日常护理需求。在此基础上提供包含 日常起居费用的方案，并同客户在服务、护理水平和收费标准方面协商。此外我们还根据客户的特定需求提供额外项目的费用方案，比如养老院内外理发店的预约等。
这种费用制订方案确保了每一位客户的服务都是 的，这也是我们以人为本服务理念的关键因素。我们的养老地产项目均提供四星、五 酒店的高规格服务，因此并不会降低价格以取得市场竞争力，但一定会为客户提供物有所值的服务方案。
养老院的员工雇佣制度是如何制定的？
我们的员工都是 符合客户需求的专业人士。在雇佣方面，量子基金旗下的养老地产公司设有专门的人力资源部门。此外每一个养老地产项目均设置了详细的特定的职位要求和相应的培训机制。如果员工获得了更高的专业资历则会收到 和加薪的奖励。
不同的养老院项目对员工的雇佣水平和职位要求也不尽相同。但总体而言，从厨房和清洁员工到护理和专业人员，60户的养老地产项目大约会雇佣60到80名员工。项目雇佣人数会受到许多因素的影响，包括建筑的运营效率等。
目前总共有多少客户入住? 他们的平均年龄是多少?
自2013年2月20日Hamble Heights开始运营以来共有18位居民入住，总共可容纳60位客户。目前养老院的目标是每月约4名居民入住。我们会为接待的每一位客户量身制定养老计划（包括将会为他提供的护理服务和费用），因此吸纳居民的速度并不快，许多客户正在等待入住中。已入住居民的年龄从74到95不等，平均为83岁。
入住养老院需要满足什么条件？对家属探望有什么具体要求吗？
资金方面，我们要求入住者能够支付居住费用。客户可以通过提供存款证明或房产估值报告证明资金来源，过程并不繁琐，并且许多老年人都有能力承担收费标准。
量子基金也备有许多专门为客户解决资金问题的方案。在英国，老年人一般持有较为丰厚的不动产资本，但现金流动性不是 强，这种情况下可以和量子基金协商收购他们的房产以便立即入住养老院。之后我们会对房产翻新整修以提高附加价值并在市场上公开出售，所获得的利润和客户五五分成。对于我们的客户而言这是十分有诱惑力的交易，因为客户不用费心出售房产，并且在我们增加房产附加价值后他们也可以获取部分利润。我们提供的这种为老年人提供的融资方案是 的。大部分客户出售房产的资金足够支付他们入住养老院所需的费用，并且在英国这种为入住养老院融资的方式也是被认可的。
其他方面，对入住养老院客户的 要求是我们可以提供他们所需要的服务，此外并没有年龄限制或其他限制要求。我们养老院的护理条件仍然无法满足某些客户的要求，例如患有严重精神疾病并可能有暴力倾向的人群。我们对于目前养老院可以提供的服务或者规范标准有着清晰的认识和规划。
在入住人员家属的探访方面我们没有任何的限制要求。养老院全天24 对 的探访者随时开放。我们的宗旨是为客户提供温馨的家庭氛围和环境，因此养老院就是他们的家，亲属和朋友可以随时探访。
中英养老地产项目的合作
您对目前中国的养老地产市场有什么看法？是否存在可行的合作机会？
范围内养老产业的管理正面临着危机，英国和中国的养老地产市场都包含在内。鉴于中国经济目前的飞速发展，我们认为英国更为成熟的养老产业模式可以为中国的相应产业发展提供参考。
量子基金在亚洲地区和中国都积极寻找合作发展机会，我们和中国的许多公司都有合作业务，并且内部的中国职员也可以确保和客户的有效沟通。与其他业内人士不同，我们会负责整个项目从土地收购到具体运营的整个过程，并根据 者的具体需求量身打造 计划和方案。未来几年我们会在伦敦及全英范围内开展数个新的养老地产项目， 欢迎有 英国或中国养老地产意向的合作者前来参观考察。
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