楼市限价开发商暂失定价权 房企应对歪招频现

上海证券报  2013-05-07 08:27

[摘要] 在限价政策成为多地房价调控主要手段的背景下，一场“上有政策、下有对策”的游戏正在上演。

在限价政策成为多地房价调控主要手段的背景下，一场“上有政策、下有对策”的游戏正在上演。

随着“国五条”落实政策的陆续出台，一线城市中除上海外，北京、广州、深圳均加强预售许可证的监管，以此对新房预售价格进行控制和干预。以北京为例，自4月以来，北京大量楼盘由于预售许可证“难产”而入市遇阻。相关统计数据亦显示，一线城市供应明显乏力，较3月份下降约48%。

面对这场对攻游戏，开发商使出全身解数，通过剥离精装修费用、转售现房、 等手法规避限价政策。其中种种乱象，归根到底是开发商企图夺回因限价而暂时失去的定价权。不少业内人士表示，以销售技巧或囤货观望来应对政策，不如调整价格预期、加快销售速度更为实际。

严格限价北京诸多项目上市受阻

“不是我们不想卖，实在不知道预售许可证什么时候能批下来，如能拿到预售证我们现在就卖了。”位于北京海淀区上地的华润橡树湾项目销售人员带着抱怨口气向记者表示。原本打算5、6月份开盘的橡树湾由于遭受预售证困扰，其尾盘五期房源仍在等待开盘中，据销售人员介绍目前预计开盘时间拖延至7、8月份。

事实上，橡树湾五期房源预售证“难产”正是由于北京住建委4月以来针对新房预售价格进一步监管。作为“国五条”的地方落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后，针对商品房预售的“限价”政策进一步收紧。现阶段，北京项目报批销售的程序也逐渐趋严，开发商需要提供预售方案、资金监管方案、小区前期销售情况等资料，并填写大量表格。

以橡树湾项目为例，去年该盘四期销售均价3.6万元/平方米，由于整体销售业绩不错，开发商把 初准备在去年发售房源留至今年。有媒体此前报道称，今年该项目曾以6.3万的均价报批，终因涨幅过高被拒。

“终价格未定，预计均价大致在5万—5.5万元/平方米。”销售人员告诉记者。可以看出，虽然开发商已调低了心理预期价格，但与前期价格相比，五期房源预计售价涨幅依然高达40-50%，这或许正是该项目预售证迟迟未能获得的主要原因。对此销售人员解释是，该项目五期房源装修标准进行了提升，家电品牌等较四期房源都提高了档次。

上述情况并非少数。位于北京北五环亚奥板块内的润泽公馆也遇到同样情况。去年9月，该项目以均价2.6万元/平方米开盘，经历了去年下半年到今年年初的一轮价格上涨后，该项目周边现房现已卖到4万元/平方米以上，如果继续按2.6万元/平米预售明显低于周边市场价，开发商显然不甘心。

此外，预计6月开盘保利春天里三期，现在也在申请预售证的过程中，价格待定。其二期均价在15000-16000元/平方米，但当前该区域市场指导价已达19196元/平米，这意味着，三期定价将高于二期，势必触发政府的预售红线。

“建委压了不少证没批。我们会关注公司代理项目周围的竞争楼盘， 近时常发现，周边项目原本打算近期开盘的，结果没开出来，一问才知道是预售证没批下来。”世联地产(13.96,-0.08,-0.57%)北京市场研究部的经理刘婧姝告诉记者。报批价格较前期房源成交价格过高，是这些项目预售证“难产”主要原因。

调控反致供应疲软

各地“国五条”落实政策在4月初陆续出台，为抑制房价过快上涨，地方政府欲借助“限价令”将新开盘商品房价格控制在相对稳定的水平。

4月底，广州国土房管局下发通知，规定自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导，对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。同时，北京的房价管控体系也日趋明朗，将实施的商品房 限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括 项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。北京市住建委主任杨斌在公开场合强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证。在深圳，监管部门规定商品房预售价调整幅度达到或超过15%而不报的，将处以罚款10万元的处罚，同时项目预售报价明显超过上月均价的也将在预售证上予以控制。

“与其他城市相比，北京的限价政策 严厉。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。北京的房价其实分为预售报价和实际签约价格，预售报价往往是虚的，开发商可以在此基础上做一些营销噱头，而真正体现房价真实情况的是签约价格。现在北京住建委“卡”的不仅是开发商获取预售许可证时的预售报价，还包括实际签约价格。“4月以来，北京已经有20多个项目在签约价格备案时要求一分钱不能涨。”张大伟表示。

在深圳，据深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄介绍，目前深圳的限价政策从大体方向来说与北京差不多，在个别楼盘的报价审批上也比较严格。由于监管部门对预售报价的严格审批，新开房源售价不得大幅高于前一批房源售价，开发商此前一贯采取的分批销售、低开高走的营销策略，目前实施起来难度较大。

政府将调控之手伸向定价环节，引起市场的无声反抗。一个明显的迹象是，在逐渐升级的“预售证之战”背后，开发商的观望进一步收窄了供应量，供需矛盾有愈演愈烈之势。正是由于各地预售监管及“限价令”的出台，使得不少城市新房入市受阻，供应疲软，成交亦有所下滑。中原集团研究 监测的40个城市，4月前25天新房供应量较3月供应量下降约23%，较去年月均供应水平下降约40%。其中一线城市供应明显乏力，较3月份下降约48%。