[摘要] 随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道？
随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道？
“4月份的成交量下滑是对3月楼市‘过度亢奋’的修正，也说明了市场观望氛围较浓。”中国房地产数据研究院执行院长陈昇说。
楼市高烧暂退，但记者走访中发现，拖延开盘、 、“阴阳合同”等手段逐渐“冒头”。针对国五条细则出台后，房地产市场出现的种种新情况，北京、广州等地的建委和房管机构表示，正密切关注，并在研究相关配套措施，防范开发商钻政策漏洞。
由 制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点，然而记者梳理发现，各地细则版本大相径庭。 地方版本中，北京可谓 严厉。数据显示，4月北京二手房成交量环比下降88.1%，记者在走访多家楼盘时未发现大幅 情况，并有个别楼盘已下调新一期楼盘预售价。
与此相对的是，多数城市虽然态度恳切，但内容缺乏新意。陈昇等专家指出，一些地方规避热点问题，缺乏“杀伤力”。一线城市对于政策执行较为严格，不少二、三线城市则“从轻发落”。“一些地方难舍楼市依赖，细则缺乏诚意，调控效果难免打折扣。”
但是，新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。
“楼市调控不能 于量跌价滞， 终目标是价格稳定。”陈国强说，“政策仍待细化，让政策‘ 制导’，而不要旁落‘空调’，误伤购房者。”
业内人士提醒，从“国五条”的落地来看， 的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和 还是存在较大差距的，值得警惕。土地出让溢价过高推涨房价的情况需要得到控制，政府也应适当控制出让地价、适度让利。
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市场人士认为，国家无法防止二手房交易的税费转嫁，就算是强制必须“各付各税”，业主也可以在上调楼价来弥补增加的税费，因此加税无助于遏制楼价上涨，反而成了助推器。从某种意义来说，新“国五条”20%个税的调控措施又一次成为“空调”。
“ 严”的新“国五条”京版细则实施不到一个月后终于催生了 批二手房交易缴纳了获利部分20%个人所得税的案例。 先缴税的是丰台区大成南里小区的一套二手房，交易房款为280万元，房主购买时价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。该笔税款和其他二手房税费一样，全部由买方埋单。市场人士早在20%个税出台后就预言，业主并不会因20%个税的出现而降低房价， 终20%的税可能还是会落在买方人身上。这种担忧已经成为事实。
广州尚未对20%个税的实施出台细则，也尚未真正实施20%个税的强制缴纳。中原地产研究部主任黄燕飞告诉记者，比较核定征收（按评估价1%收取）和据实征收（按买卖所得20%征收）的两种方式，绝大部分人都会选取对自己有利的税费低的方式。以北京280万成交的房屋为例，按1%收取，个税只需2.8万元；按所得20%收取，个税大幅上涨至28万元。只有在 额 低的情况下，据实征收才会比核定征收更有利。
国家手中还握着“房产税”这张牌。继重庆、上海实施房产税后， 近又有传言杭州将试点开征房产税。市场人士认为，国家无法防止二手房交易的税费转嫁，就算是强制必须“各付各税”，业主也可以在上调楼价来弥补增加的税费，因此加税无助于遏制楼价上涨，反而成了助推器。从某种意义来说，新“国五条”20%个税的调控措施又一次成为“空调”。
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