[摘要] 2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，所占比重进一步提升。
为规范住房用地供应、合理引导市场预期、加强房地产市场土地供应调控，国土资源部按照国务院工作部署，组织31个省（区、市）及新疆生产建设兵团编制了2013年住房用地供应计划，并于日前对外公布。2013年住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，所占比重进一步提升。
报告1正文：
一、计划供应量略有下降，但远超过去5年年均实际供应量
计划供应连续两年缩量，但明显高于过去5年年均实际供应量。根据“国五条”精神，“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量”，2013年住房用地计划供应15.08万公顷，较2012年计划供应量15.93万公顷（调整后）小幅下降5.4%，为近三年 。但相比于2008-2012年住房用地年均实际供应量9.9万公顷，2013年计划供应量是其1.5倍。切实执行完成计划成为重点。2012年8月，国土资源部对当年住房用地供应计划由17.26下调至15.93万公顷，年末统计全年住房用地实际供应11.08万公顷，计划完成率为70%，较之前两年有所提高（《2012年国土资源公报》数据）。2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明 在制定计划时更加务实，在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是2013年各地政府土地供应工作的重点。
“三类住房2”用地计划供应占比继续提高。2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%，处于2010年以来 水平。
一线城市计划供应量同比小幅增长。从各省市计划供应来看，由于总体计划供应减少，大部分省市计划供应量低于去年，仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称，2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%，加大热点区域及城市的土地供应将更有效地稳定住房市场预期，从一定程度上缓解供需矛盾。
二、近三年住宅用地实际供应处于较高水平，潜在供应总量充足近三年年均实际供应较此前呈现明显增长。2010-2012 年，国土资源部根据调控要求加大土地供应，住宅用地年均实际供应量达11.7 万公顷，较此前五年（2005-2009 年）年均6.5 万公顷增长约80%，住宅用地总体供应量处于较高水平。
住宅新开工规模远超同期竣工及销售，潜在供应总量充足。近三年（2010-2012 年），住宅年均新开工面积为13.6 亿平米，较2000-2009年（年均5.6 亿平米）增长1.4 倍，且新开工规模明显高于同期竣工面积，每年约有6 亿平米以上未竣工。至2013 年3 月末，在施面积已超过35亿平米。另外，据国土资源部数据，截至3 月约有10.5 万公顷住宅用地尚未开工形成有效房屋供应。
从住宅销售情况来看，近三年年均住宅销售面积已近10 亿平米，自2005 年以来均高于当年竣工面积，但与近三年明显加快的新开工规模相比仍然较低，潜在供应总量充足。
在建面积逐渐入市后人均住房面积可能接近40 平米。根据上述数据，若目前在建项目及已供土地全部建设完成（假设到2015 年，不考虑未来新推出土地），总建筑面积将达到56.3 亿平米，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，人均住房面积将增加约9.4 平米。而在2010 年末已有30.3 平米，则潜在的人均住房面积已接近40 平米，与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右(小区网论坛)的水平接近（预计2015 年中国城镇化率为56%），超前消费的现象较为明显。
三、一线城市重在稳定预期，三四线城市防范供应过剩风险
一线城市需求旺盛，计划供应量加大以稳定预期。从2003 年以来一线城市（北京、上海、广州）住宅用地推出量及住宅销售面积情况来看，销售面积远超过土地供应量（以规划建筑面积计），供不应求现象较为严重，尤其是2003-2009 年，住宅年均销售面积0.6 亿平米，超出住宅用地年均推出量约0.3 亿平米。2010-2011 年受调控政策影响，商品住宅成交量下滑明显，但进入2012 年后，由于住宅需求的大幅反弹及土地供应的紧缩，全年供需矛盾加剧。
如前文所述，2013 年一线城市住房用地计划供应量同比增长2.8%，若四地政府能够切实落实供应计划，将对稳定市场预期起到积极作用，配合“国五条”细则中的其他措施，一线城市的市场火热态势预计将有所缓解。
多数二三线城市潜在供应量充足，需防范供应过剩风险。2010 年，三类典型城市人均住房面积分别为30、30、36 平米。根据前述方法测算， 在建及待建项目竣工后，三类城市的人均住宅面积将分别提高6、14、13平米，达到36、44、49 平米，多个二三线城市潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。部分二三线城市超过50 平米，而一线城市普遍在40平米以下。在2013 年供应计划中，多地计划供应量已有所下调，可以看出，各类城市之间土地供应已出现分化，一些前期大量供地，商品房库存积压的城市为防止出现供应过剩，需要及时调整供地节奏，优化供应结构。
四、小结：落实是关键，因地制宜保障有效供给
严格供地计划落实，优先保障刚需。从近年的调控政策可以看出，加强供地管理、促进有效供应增加是 一直坚持的方向，国土资源部2013 年供地计划公告指出，为做好2013 年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门采取有效措施，对今年“新开工630 万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。
区别对待各类城市，重点稳定热点城市预期。国土部同时表示，将稳步推进商品住房用地供应，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。我们认为，随着各地房地产市场发展状况的分化加剧，各地的土地供应数量、结构、节奏也将呈现分化，在此之中加大热点城市供应，稳定市场预期将成为重点。
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