[摘要] 昨天，继广东省率先出台“国五条”楼市细则之后，北京、上海和重庆三大直辖市相继出台了调控细则。
中新网3月31日(房产频道 孙建永)昨天，继广东省率先出台“国五条”楼市细则之后，北京、上海和重庆三大直辖市相继出台了调控细则。从目前各地出台的“国五条”细则内容看，调控的重点分别指向了房价控制目标、限购政策、20%个税以及二套房贷款等几个方面。梳理各地政策内容发现，虽然各地政策松紧程度各不相同，但调控方向基本一致。为此，有专家分析认为，随着京沪渝等地调控细则的落地，今年房价整体走势将趋于温和。
昨天出台的京版国五条调控细则指出，继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海的房价控制目标则为，按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，上海的房价目标对市场的影响可以说是中规中矩，而北京的这一目标一旦落地，对新建住宅的影响甚至可能超过个税20%对二手房的影响。
同时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示，北京细则在降低自住型、改善型商品住房的价格的同时，提及了“逐步将其纳入限价房序列管理”。“这是一种新的提法，扩大了限价的范围，强化了 干预的办法。但是如何搞，也不是简单的事情。”顾云昌说。
另据了解，广东省楼市细则对房价目标也做出相关规定。其中，要求广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。
限购政策：京籍单身人士限购一套住房
中新网房产频道梳理四地楼市细则发现，“坚决抑制 投机购房需求”依然是各地限购政策的大方向，而北京在限购力度上则显得更为严格。北京细则提出京籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
通过对比发现，“上海和广东的政策仅是重复之前的政策，而北京在已经限购五年的基础上，额外执行单身本地户籍限购一套，对购房者的威慑力也 。”张大伟说。
顾云昌认为，针对京籍单身人士的购房规定，加强了限购内容，有利于抑制市场上通过假离婚购房的现象。北京师范大学房地产研究 主任董藩对媒体称，单身限购，对假离婚有一定作用，但从实际情况来看，仍有购 套户型或者说商业项目，可以说操作层面仍有漏洞可寻。
对此，“伟嘉安捷”机构指出，以往是以家庭为单位京籍人士可以购买二套房，这也造成了不少家庭以“假离婚”为名，以每个人的名义名下购买二套房产。新政对于限购规定的更加细致，也将规避这一市场的不良行为，同时对于房地产市场交易的净化也将起到有利的作用，亦保障了真正有购买需求借款人的利益。
20%个税：上海未提及 住房满5年
对于“国五条”细则中 为关注的二手房20%个税问题，北京要求，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。其中，对个人转让自用5年以上，并且是家庭 生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。重庆细则提出，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
值得注意的是，上海细则中并未提及 住房满5年 的内容。对此，顾云昌表示，“很多规定不是新提出的，在2006年的文件有过表述，要求对5年以上的 住房 。
同时，链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击 的一项，或能改变 性购房者的长期预期。但从历次税费的调整来看，抑制需求幅度有余，而政策减免措施不足。
那么，20%个税的征收将对整体楼市产生影响？
顾云昌认为，如果按照二手房转让所得20%征收个人所得税，在市场供不应求的情况下，这项税负很可能转嫁到买家身上。买卖双方的博弈，将导致二手房市场的降温，购房需求流向新房市场，“在供不应求的情况下，新房房价上涨的压力比较大。”顾云昌说。
二套房贷：适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率
对于第二套房贷款，各地细则目前均无明确表示。北京规定，各商业银行、北京住房公积金管理 ，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。上海细则也要求，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，并规定严禁发放第三套及以上购房贷款。重庆也规定严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明对中新网房产频道表示，细则中并未对二套房首付比例及贷款利率的调整做出具体规定。“当实际的措施没有人们的预期和传说的重的时候，它就会产生一种反弹。”圆钢明说。
“伟嘉安捷”称，目前，二套房贷的首付比例为60%，进一步提高二套房首付比例，假设提高至70%，对于置业升级人群来说或将考验他们的前期资金支付能力。
另据了解，各地细则还对土地供应、保障房建设等方面作出了规定。
新政细则影响：市场成交量会明显回落
今天，“国五条”地方细则期限将到，各地将陆续出台调控细则。预计未来市场表现如何？
林倩认为，“国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制 性需求入市，或能改变 性购房者的长期预期。其中，个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后，成交量会明显回落。
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