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未来十年市场分化 千亿将成全国龙头房企下限

华西都市报   2013-03-22 09:07

[摘要] 国内新政下如何解读政策对房价控制的期许?如何利用金融创新的商业模式来控制房价的成本?如何借鉴境外先进的商业模式?3月20日,在2013年新政策环境下的商业地产 走势高峰论坛上,全国房地产基金联盟主席张民耕认为,中国城市化进入第二波,其表现为规模与质量并举的新型城市化。

国内新政下如何解读政策对房价控制的期许?如何利用金融创新的商业模式来控制房价的成本?如何借鉴境外先进的商业模式?3月20日,在2013年新政策环境下的商业地产 走势高峰论坛上,房地产基金联盟主席张民耕认为,中国城市化进入第二波,其表现为规模与质量并举的新型城市化,中国城市化之路还需30年,对房地产行业的宏观调控不会取消。未来房地产市场可以谨慎乐观,但市场分化已经开始,三四线市场泡沫初现,值得关注。城市化有馅饼也有陷阱。

大房产改写行业格局

未来房地产市场竞争态势增强,集中度提高,行业整合分化。从统计数据看,前100强房企2007年市场占有率18%,2011年28%,2012年已经超过30%。2012年千亿房企群出现,万科1418亿元,绿地1078亿元,保利1018亿元,中海、恒大、万达也超过900亿元。中指院认为,未来十年千亿将成为性龙头房企的下限,2020年可能有19家。两千亿元房企会达到6到7家。

在未来竞争激烈的市场,对本土中小房企来说,做大、做强未必是 的选择,相反,做精、做出特色,主打专业性和地域性 可能将成为未来本土中小房企的突围之道。

房地产企业自觉金融化

在未来几年里,房地产企业转型中 深刻的转型将会出现,那就是房地产企业自觉地金融化。对金融资源掌握的程度,决定房企的市场份额和主体地位。

房地产企业普遍将资产资本化、资本金融化,开展多元化融资。大型房企普遍发起房地产 基金,并呈现出大型化、 化、银企合作化等趋势。这方面的市场表现,既有如金地集团两年前与瑞银联合推出的房地产基金,也有今年如金科集团执掌的渝商 集团,将目标锁定为未来两三年内,渝商 集团将培育3-5家上市公司,7年后集团营收将实现千亿元。

金融与房产的互动未来将表现为银行、信托、保险、证券、公募基金纷纷向房地产 基金渗透,进入“泛资产管理时代”,抢食房地产基金蛋糕。

房地产企业资金链条偏紧

市场份额的竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀,使 开发商都面临多元化、规模化融资的需求。房地产企业资金链条偏紧将成为常态,对于以房地产 基金为代表的股权类融资需求,将逐步挤压以银行为代表的债券类融资需求,成为房地产融资市场中重要的需求。

对于持有类的房地产资金的需求日益旺盛,房地产价格的合理回归,使得长期持有、持续经营的经营性地产,具有财务上的合理性,用于支持持有性房地产经营的房地产基金受到青睐,并且有望证券化。

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