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时隔1年深圳再启限涨令 未来市场或量稳价跌

和讯房产   2013-03-13 22:20

[摘要] 近日,关于深圳(楼盘)市国土部门已出台限涨令的消息不胫而走,按照限涨令规定,2013年深圳每个在售预售新盘、每个月的成交均价环比上个月都不能上涨,并已开始执行,另外,深圳国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记,超出政府限价的项目将不予备案。

近日,关于深圳(楼盘)市国土部门已出台限涨令的消息不胫而走,按照限涨令规定,2013年深圳每个在售预售新盘、每个月的成交均价环比上个月都不能上涨,并已开始执行,另外,深圳国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记,超出政府限价的项目将不予备案,该消息也已得到万科、招商、金地等在内的深圳各大房企项目负责人的确认,据了解,限涨令是以今年2月份的成交均价为基准。

首先,深圳限涨令相比此前其他城市所执行的限价令力度更大。在本轮房地产调控历程中,限价曾经作为限购和限贷两大核心政策的补充手段,在范围内诸多城市都曾经实行过,就以广东省为例,如东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、中山(楼盘)、惠州(楼盘)、江门(楼盘)、湛江(楼盘)、清远(楼盘)、肇庆(楼盘)等地都陆续在前两年执行过限价,但这些城市所谓的限价,大多是要求本年度 新开盘项目定价低于上一年全市新房的成交均价,从政策力度上看,上述城市限价政策明显不及深圳限涨令,后者对于价格的限制已经细化到每个项目、每个月均价都不能上涨,如果说东莞、珠海等城市的限价主要使当地 城区楼盘、中高档楼盘定价压力增大的话,那么深圳的限涨对各区域、各档次的楼盘的影响一视同仁,即便是郊区中低端刚需项目,也必然将受到限涨令的约束。

其次,深圳限涨令其实早在2011年即实行过一段时间,并且“效果”确实比较明显。早在2011年7月,当时深圳市场就一度实行过类似的限涨令,当时深圳国土局曾经分区域分项目分面积段进行限价,即对全市每个区域制定均价红线,对每一个项目制定月度均价红线,对90平米以下、90-144平米、144平米以上三种面积户型分别制定均价红线,其对于企业定价的限制异常细化,据我们了解当前2013年再度启用限涨令,具体的执行方案有极大可能会沿用2011年的做法。从限涨令的实际效果来看,2011年该政策大约执行了7-8个月时间,在此我们不对政府 干预市场价格的正确性和合理性做过多评判,客观上讲,从房价回调的角度出发政策效果是比较明显的,尤其在关外地区市场,部分限价楼盘如中海康城国际社区、莱蒙水榭春天在当年都曾因低价而创出惊人的销售记录,站在这样的层面出发,对于接下去深圳市场的走势,我们更偏向于价跌量稳的观点。

后,深圳之所以再度启用限涨令的背景,主要是由于过去一年当地房价再度出现快速上涨势头。回顾2012年,事实上不仅仅是深圳,房地产市场都处在企稳回升的轨道中,但从房价的角度来看,深圳房价的回涨确实先于其他重点城市,且幅度也偏大,根据我们对深圳市场的监测,早在2012年初,以万科红为代表的一批新开盘项目就已经率先开始 ,而其他一二线城市新房价格回涨大多起始于2012年下半年,从幅度上看,2012年整年深圳新房售价普遍上涨10%左右(小区网 论坛),尤其关外地区部分楼盘涨幅更高,结合以上两方面,客观上讲,深圳市场价格的上涨确实已经给予当地政府较大的舆论压力,因此限涨令虽说略显粗暴但还算师出有因。至于这个政策会执行多长时间,在我们看来,由于限涨令并非以红头文件形式公开发布,而是以在企业层面上“私下”开会要求为主,这点无论在2011年还是当前都是如此,因此,限涨令的存续时间将取决于未来市场走势,如果房价上涨压力减轻、或是调控大背景出现放缓,则限涨令随时可以在执行层面上取消,这实际上给予了深圳政府在调控落实上极大的操作空间。

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