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鄂尔多斯之外 三四线城市频现"鬼城"凶相

中华工商时报   2013-01-25 10:08

[摘要] 事实上,鄂尔多斯并非个案,正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危机。作为中国房地产泡沫的“ 产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。

加拿大广播公司日前发表了题为《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述:“夜抵鄂尔多斯,我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障,只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆,还有豪华气派的购物 和宽阔的林荫大道,可惜都空荡荡的。 常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人,他们也许在为不会到来的车流扫清道路,也许只是为了有点事做。”这正是如今鄂尔多斯的真实写照,业内人士认为,这是由于鄂尔多斯过分依赖煤炭行业所造成的。

事实上,鄂尔多斯并非个案,正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危机。作为中国房地产泡沫的“ 产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城等国内 的“鬼城”。后有媒体报道的三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘,正在以低价冲击市场,部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘。政府忙着辟谣,指责媒体报道有失偏颇,另一面在 调控的高压下,有些地方政府却又企图变相救市,各种花样层出不穷。

常州陷“鬼城”危机

地处长三角 的常州,素有江南明珠,中吴龙城之称。近年来,随着经济的高速发展,常州的房地产市场也进入快速发展阶段,有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。然而近日,由于新建住宅空置率过高,常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为,常州楼市库存量太大,空置率太高,未来难有大的发展。不过,常州房管部门则认为,常州楼市供需两旺,不存在“鬼城”一说。

常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向 繁华地带,从旧城 延长至新城区,路两旁的新建建筑拔地而起,各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。据了解,在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘,这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米。统计数据显示,截至去年12月底,常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米,同比上升12.85%;全市商品住房可售余量为777.55万平方米,同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看,常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

在库存已经高企的情况下,近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。数据显示,目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。之所以会短期内涌现如此多的城市综合体,主要是因为楼市调控所带来的,常州克而瑞市场总监杨瑜认为:“在住宅调控常态化下,商业领域(小区网 论坛)由于不受调控限制骤然升温,而如城市综合体类型的大盘作为商业地产 具代表性的产品,越来越受到房企的青睐。”在业内人士看来,庞大的城市综合体项目固然有诸多 ,但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑,如果这些资源不足以支撑的话,那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。

营口积弱难返

地处渤海之滨的营口,被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡",但在房地产市场地图上,只能算是三线城市。据了解,当地市区新盘开盘两年后,销售面积依然只有20%左右(小区网 论坛);而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目甚至已停工。更严重的是,当地几乎 银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士表示,今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。对于营口多家银行停止开发贷的行为,地产研究机构黄章林认为,这说明当地楼市的风险已经很严重,如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话,不排除有崩盘的可能性。

连政府部门也看不下去,一系列扶持政策随之出台。然而,积弱难返的营口楼市,颇有鄂尔多斯的影子。上海某研究院研究员严跃进指出,营口楼市滞销的原因是人口密度比较小,土地供应多,供求关系失衡。有限的市场需求和相对无限的土地供应,构成了营口楼市 的风险。

“先造城后造市”的苦果

松江大学城位于上海松江新城区西北角,占地约8000亩,是目前我国规模较大的大学园区。由于是在一片农田上规划建造起来的,因而松江大学城多年来几乎是一座“空城”。严格意义来说,上海的新江湾城还够不上像鄂尔多斯这样的“鬼城”级别,但在许多对这个板块熟悉的人眼中,这里也是一个微型的“鬼城”。截至目前,其内部学生 和教室等公共设施的使用率较低,区域内的住宅小区空置率畸高,商业租售比约为1/1000,人口导入缓慢。业内人士指出,在城镇化浪潮中,以松江大学城为核心的松江新城区遭遇了片面追求土地和 快速扩张、人口市民化缓慢的瓶颈。随着该大学城的资产利用率下降,对周边经济的辐射作用也被削弱,在松江大学城房地产 连年高速增长的背后,是“先造城后造市”的苦果,是概念炒作带来的空城危机。

其实,已经存在的众多“鬼城”带来的负面影响不仅仅在感观层面,地方政府“骑虎难下”的境遇才是 痛苦。目前的现状是,新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷,只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大,而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。

“以京津新城为例,2005年建成之时,其配套设施 高达68亿元,2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿元,接近原计划相关 的2/3。”另外,为了使“鬼城”能尽快复活,各地政府伤透脑筋,从人才引进到各种政策优惠,想方设法,甚至不惜代价地进行招商引资,付出巨大的人力和财力成本。洲联集团·五合智库总经理邹毅指出,这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。在邹毅看来,根本的问题在于各地新城开发 目标的定位上。“是以假借城市化浪潮,超额 ,换取经济利益乃至政绩为目标,还是以尊重城市建设发展规律,务实为民,建造美好舒适新城,提高人居品质的城市化发展需要为目标?”答案逐渐浮出水面,如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式,继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外,在新城开发建设的 目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求,众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。

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