[摘要] 楼市“回暖”引发多方博弈。市场上有人热 价即将“反转”，网上惊现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”，部分消费者甚至“恐慌性入市”。对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，目前楼市呈现的还是筑底态势。
楼市“回暖”引发多方博弈。市场上有人热 价即将“反转”，网上惊现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”，部分消费者甚至“恐慌性入市”。对此，工商联房地产商会会长聂梅生说，目前楼市呈现的还是筑底态势。
近北京“”再现，深圳等地零星重现“排队购房”现象，上海、杭州、海南等多地楼市成交量有所放大借助楼市新“变数”，房价即将“反转”之声渐起，有关楼市的预期牵动人心。
“短期内房价不可能出现报复性反弹”
进入6月，上海、广西与广东等地相继出现高溢价地块成交现象。7月10日，北京万柳地区新“”在一片喧哗声中诞生。这些“变化”与此前土地成交冷清的状况形成对比。
一些地方土地成交回暖的背后，是房价和交易量有所放大。中指研究院数据显示，6月以来，部分一二线城市新建商品住宅成交量创下新高。20个重点城市上半年成交量比上年同期（同比）增长17%，其中6月成交量与2010年调控以来 点持平，与2009年高点仅相差15%。
楼市“回暖”引发多方博弈。市场上有人热 价即将“反转”，网上惊现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”，部分消费者甚至“恐慌性入市”。对此，工商联房地产商会会长聂梅生说，尽管成交量有所回升，但楼市呈现的还是筑底态势。
在海口、三亚，开发商依然选择打折促销、以价换量，加速减少库存。“楼市回暖只是局部的、阶段性的，绝大部分是刚性需求的释放，短期内房价不可能出现报复性反弹。”新 中国地产（海口）有限公司营销副总监莫添瑜说。
国家统计局数据显示，今年上半年，商品房待售面积31408万平方米，增长33.1%。“巨大的库存和消化库存的较慢节奏，意味着今明两年房地产行业仍将比较低迷。”北京师范大学金融研究 主任钟伟说。（编注：据国土资源部的数据，目前许多城市商品住房库存达到或超过2008至2009年间的高峰。去年底，未竣工房地产项目约15万宗，面积约48万公顷，约为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。）
国土资源部有关部门负责人12日表态说，近期个别城市再现高价地，主要是结构性和区域性市场波动，并未改变市场整体偏冷的格局。（编注：国土资源部认为，进入5月份，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在二季度末相对集中推出商服用地，一些 地块受到追捧。但这些地块主要分布在北上广等重点城市，用途又以商服为主。根据国土资源部的数据，上半年，高价异常交易房地产用地24宗，不到去年同期的6%。）
部分开发商被指导演“楼市热销”假象
记者追踪发现，凭借宏观政策由“控物价”转向“稳增长”之机，一些地方政府流露出加快为楼市“松绑”的迹象，试图尽快扭转“土地财政”收入下滑现状。
近期，一些“限购”城市的高档房和豪宅销售有所活跃，“多数应属于"限购"对象。有些地方监管部门对此睁一只眼、闭一只眼。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是说。
一些被曝光的案例显示，部分城市对涉及违规骗取购房资格的开发商、中介和个人，实际上采取默许态度。对于这种“复杂局面”，国土资源部有关机构近日发布第二季度主要城市地价监测报告称，“在宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，地方政府出台微调政策情况下，市场预期出现一些变化，房地产市场再次进入敏感阶段。”
试图改变房价预期的另一个推手是开发商。记者采访发现，一些开发商借一些地方政府“暗助”，开始打起楼盘 的主意，释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。
业内人士透露，部分开发商借市场阶段性“回暖”之机，甚至自导自演“楼市热销、供需两旺”的假象，为炒作 铺路。同策咨询研究 总监张宏伟认为，部分房企年初下调全年指标导致年中销售业绩“达标”；还有的房企“粉饰”中报，报喜不报忧，炒作“回暖”现象，都是为了形成“买涨不买跌”的市场预期。
聂梅生：楼市逼近09年初谷底 房价现筑底态势
“对土地、银行调控力度不够”
针对外界的疑虑，住建部等四部委 近频频释放楼市调控不动摇的信号。
“在"稳增长"政策下，楼市调控的变化只是更加重视刚性需求，抑制投机性需求的政策没有改变。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。有关专家表示，在保增长的基调下要保卫调控成果，必须加快建立房地产市场调控的长效机制，例如房产税改革应该加快，城市住房信息联网工作也应该加快。
另一个问题是，城市保障房建设如何继续保持增量？此外，分配方案有待于进一步公开透明。国家统计局新闻发言人盛来运认为，以廉租房、公租房为代表的保障房建设应明确与城镇化的两大主力人群农民工和大学毕业生挂钩，防止分配不公。
“当前楼市调控的重点仍是开发商和购房者，对土地、银行等其他利益主体的调控力度不够。”聂梅生认为，房价涉及多元主体，今后应配套推进土地、金融、财税、产业结构、收入分配等一系列制度改革。
聂梅生：楼市逼近09年初谷底 房价现筑底态势
用数据说话、以敢言著称、对市场和政策常有独到见解的工商联房地产商会会长聂梅生教授近日来到天津出席活动，畅谈房地产业现状和未来趋势。
楼市 高库存挤压保障房建设
国家统计局 新公布的数据显示，今年4月份国房景气指数为95.62，连续11个月下调，同比去年4月份回落7.3个百分点。“国房景气指数连续6个月处于100以下，反映出全行业在近半年时间内一直处于不景气状况。”聂梅生表示，国房景气指数已经逼近在2009年3月创下的94.74的 值，而且5月份的国房景气指数可能进一步下滑，很可能低于95。
随着国房景气指数跌至谷底，楼市的销售面积和销售额均大幅下滑。今年1-4月，商品房销售面积和销售额同比分别下降13.4%和11.8%，而2011年1-4月这两项数据分别为同比上涨6.3%和13.3%。“去年和今年的销售面积落差达到近20个百分点，而销售金额方面的落差更是超过25个百分点，楼市在2012年的遇冷可见一斑，真正进入深度回调。”聂梅生表示。
在聂梅生看来，比楼市受影响更大的是土地市场。今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%。而之前的1-3月份，同比下降幅度则为3.9%，仅4月份一个月降幅就比1-3月份扩大了15.4个百分点。开发企业拿地意愿的急剧下降，为地方财政带来了巨大压力。
与此同时，房地产 增速也在急剧下滑。国家统计局数据显示，2012年1-4月，房地产开发 15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月回落4.8个百分点。“去年12月的时候，房地产 增速的同比增长还是27.9%，我们当时虽然预计到今年一季度 增速会下滑，但并未预料到会下滑这么快。”聂梅生表示，这意味着大多数开发商目前采取不买地、不 、不开工的“三不策略”，使得房地产开发 增速低于1-4月固定资产 20.2%的同比增速，对固定资产 形成负拉动。
“需要注意的是，这还是算上保障房 在内的结果，单算1-4月商品房的 增速，已经低于15%，而4月单月的 增速更是低于10%。在商品房和保障房这么多的在建面积的情况下，出现这么低的 增速，意味着整个房地产市场正面临着 熄火的局面。”聂梅生不无担忧地表示，如果存量房问题不解决， 下滑趋势还将持续。而地方政府正值地方债务平台的还贷期，在财政压力之下，必然无法大力 保障房，使得保障房 填补商品房 下滑空缺的计划面临考验。
房企方面，2012年一季度149家上市房企中，78家出现业绩下滑，同时亏损房企数量达到了41家，接近总数的三分之一。聂梅生表示，能上市的房企，大都是行业的标杆企业，中小房企的日子无疑更难过。而149家房企的库存高达1.37万亿元，正好接近建造1000万套保障房所需的资金量。“一边加紧 保障房，另一边却在不停造成以普通商品房为主的商品房库存，使得双轨制近期难以形成。”聂梅生无奈地表示。
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