[摘要] 在传统住宅受到严厉限购后，开发商纷纷在商业地产领域“跑马圈地”，首开股份亦不例外，正在加速旗下商业物业的整合。但在资金压力下，首开股份并非“单独作战”，而是以合作的方式，上演另类商业地产游戏。
日前，首开股份发出一纸通告，拟将旗下8处商业物业售予关联方北京首开商业地产有限公司，作价12.045亿元。
“不是随便卖给外人的，这个商业公司我们持股49%，其他两个股东都是我们战略上的合作者。”首开股份董秘 怡告诉地产中国网：“这个交易在今年年底才能完全支付完毕。”
在传统住宅受到严厉限购后，开发商纷纷在商业地产领域(小区网，论坛)“跑马圈地”，首开股份亦不例外，正在加速旗下商业物业的整合。但在资金压力下，首开股份并非“单独作战”，而是以合作的方式，上演另类商业地产游戏。
另类商业地产游戏
首开股份披露，此次打包出售的包括朝阳区的铂郡商业、沃尔玛商业、常青藤四处独立商业，以及位于丰台区的璞瑅一期商业和位于厦门的领翔商业，总计面积为9.08万平方米。值得注意的是，在8位非关联董事的表决中，其中一位投了反对票。
尽管首开股份未披露该董事投反对票的理由，但业内人士预计，内部可能是在出售价格的意见上有所分歧。
据了解，上述打包出售的均价约为1.33万元/平方米，低于市场价格。以铂郡商业为例，出售面积为9156.82平方米，作价2.625亿元，平均每平米价格约为28666元。而据了解，该项目住宅部分的均价超过了34000元/平方米。
“在一般的项目中，商业价格高于住宅。”而一位北京开发商老总告诉地产中国网：“但商业整售的时候，可能会比散售的价格 点。”
怡也告诉地产中国网：“卖项目也很正常，为什么要零售呢？整售也可以，做生意只要赚钱就可以。”
对于此次打包出售商业物业，有券商认为，昭示着首开股份对旗下商业地产的整合拉开序幕。 怡表示，此次只出售了部分商业，“上市公司还持有一定数量的酒店和写字楼。”
其实，早在2011年初，在其他房企大鳄纷纷大规模进军商业地产之际，首开股份董事长刘希模就公开表示，将对旗下存量商业地产进行整合，并打造运营平台。“首开发展几十年来，在商业地产领域还没有 突出的表现，而商业地产本身就是房地产市场的重要组成部分，因此在未来我们也会加重商业地产的发展力度。”刘希模解释说：“如果发展起来，在未来还有将商业地产拆分上市的打算。”
谋定而动。2011年末，首开股份斥资8300万，将其大股东首开集团[简介 新动态]的香港全资子公司香港皓年，所持京华公司的30%股份收入囊中，加之此前持有的70%股份，京华公司成为其全资子公司。
短短一个月后，首开股份对京华公司进行增资扩股，以现金的方式出资1.187亿元，并引入中信资本（天津）股权 及洋浦强辉 有限公司作为战略合作伙伴，各以现金的方式对京华公司增资2.04亿元。此次注资完成后，首开股份持有京华公司49%的股权，而引进的两大新股东分别持25.5%的股权。此后，京华公司更名为北京首开商业地产有公司，并成为首开股份旗下的商业地产运营平台。
显然，与其他实力雄厚的开发商大佬“单打独斗”的方式不同，首开股份以合作的方式，开始向商业地产领域进军，并委任上市公司副总经理刘安为商业公司董事长，刘希模、 怡等高管担任董事。
业界猜测，此次出售后，首开股份可能会陆续将旗下商业地产注入首开商业。“关键是看资产注入之后，这个公司的运营能力是否能够得到提升和发展。”怡告诉地产中国网：“当然，我们希望是将业务越做越大、越做越好，并成为专注于商业地产某一分支的专业化公司，这样对公司商业地产发展肯定是一个良性的促进。”
债台高垒下别样选择
尽管首开股份开始加速旗下商业地产的整合，但要将该部分业务做大做强，需要雄厚的资金做后盾。然而，由于近几年加大规模“跑马圈地”，首开股份的资金需求量正在不断加码，因此，在调控下转型，显得尤为艰难。
据了解，自去年5月份以来，首开股份在河北廊坊、北京通州、葫芦岛、苏州等区域砸下40亿元，获得了8宗土地，总建筑规模超过395万平方米。值得注意的是，去年，在不少房企放缓拿地之际，首开股份却逆市攻城略地，拓展力度超过了2010年。
在大举拓展的同时，首开股份使尽浑身解数举债。去年，累计借款81亿元（比2010年新增23亿元），其中信托融资占到了1/3；此外，亦借道保障房大大规模融资，去年6月份，其发行了不超过43亿元中期票；时隔两月后，又抛出了50亿元私募债券。两项融资均用于保障房建设。
水涨船高。在拓展及举债的同时，首开股份负债率一路攀升，截至去年年底，这一数据接近80%，高于全行业70%水平。在资金较为紧张的情况下，去年，为了补充公司现金流，其多次挪用部分闲置募集资金。
在意识到扩张的隐忧之后，在2012年公司总结大会上，刘希模称，今年将会在稳中求进，全年“稳”字当头。因此，今年以来，首开股份在土地上，目前还颗粒未收。
但在资金需求巨大的情况下，今年以来首开股份不惜高成本，频频借道信托融资。3月份，向平安信托、建信信托分别贷款20亿元及5亿元，年利率均在13%左右(小区网，论坛)；6月份，又为旗下合营公司海景公司担保，向吉林信托借款6亿元；时隔数日之后，又宣布，向吉林信托贷款23亿元，以满足项目建设资金需求。截至目前，首开股份的贷款融资已接近60亿元，其中信托贷款超过了90%。
因此，债台不断高垒的情况下，首开股份只能借他山之石，进军商业地产。据了解，首开商业引进的股东中，中信资本旗下有4只房地产基金，而杨浦资本亦在商业地产领域有较强的运营能力。
而此次交易完成后，首开股份亦可获得约6亿元的现金流。“这并不是一种融资举措，预计二季度我们手头账面资金应该会有120亿元。”怡透露：“也不是为了增补业绩，而出售资产，而是加速商业地产发展的举措。”
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