[摘要] 8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将邀请众多的嘉宾和行业精英齐赴海南，共同探讨平衡与发展下的中国房地产的未来。论坛主题为：“平衡与发展可持续的中国房地产”。在此次论坛即将举办之际，记者就房地产业走向等问题专访了地产大佬任志强。
（来源：长江商报）8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将邀请众多的嘉宾和行业精英齐赴海南，共同探讨平衡与发展下的中国房地产的未来。论坛主题为：“平衡与发展可持续的中国房地产”。在此次论坛即将举办之际，记者就房地产业走向等问题专访了地产大佬任志强。
近日央行突然的降息，不少的人认为，将为久旱的楼市降下甘霖。但在任志强的眼中，房地产已经“被抛弃”， 通过其他的方式推动经济增长，房地产行业只能从中间接受惠，楼市调控并未放松。
对于国内货币政策的调整，任志强引用许小年先生的话指出，没有 的机会，再怎么的降息也解决不了问题。“所以现在不是说降息的问题，也不是增加货币供应量的问题。”任志强称，因为市场没有真正地放开，在这种情况下扩大供给，没有人能消化掉。所以降息并不意味着市场就一定会转好，至少目前来看，得不出这种结论。
对话任志强
当下中国一手房建设占主导
记者：房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为未来的可持续发展的道路是什么？企业应如何实现发展与存续的平衡？
任志强：任何一个国家的房地产市场都会从新房建设转移到二手交易为主。有一个阶段性，有的时候一手房占主导地位，有的时候二手房占主导地位。当城市化率达到50%—60%以后，持有物业将占主导地位，一手物业会逐渐降低，且会降得越来越低。中国之所以一手房建设生产占主导地位，是因为现阶段有这个需要，超过这个阶段就不是这样的了。
记者：今年中国经济的下滑，宏观调控转向稳增长，房地产会受到哪些影响呢？
任志强：我没觉得有多大影响，因为 现在的主要目标是“抛弃”房地产，用其他的方式去推动经济增长。文件上写的已经很清楚了，房地产调控政策不变，但其他政策是放开的，包括民营经济36条、铁路以及其他方面。
记者：有业内的人士表示，希望此轮宏观调控别半途而废。
任志强：房价产生的基础是我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢？现在房地产中要打击 和投机行为，但范围没有局限在商品住宅上。
记者：出于稳增长和刺激经济的需要，货币政策在下半年表现会如何？
任志强：如果经济上不去，目前的货币政策就会继续。许小年先生说，没有 的机会，再怎么降息也解决不了问题。
所以现在不是说降息的问题，也不是增加货币供应量的问题。不可否认，这样的政策对经济有一部分影响，但影响到底有多大，这是值得研究的。
记者：扬州公布“奖励购房”新政已经有数周时间，一直未被叫停，近日石家庄打算对限购进行细化还未出台就夭折，您如何看这两件事情？在当前的政策环境下，出现这些事件的深层次原因是什么？
任志强：没有出台夭折和出台夭折的 多，这是地方政府与 政策的博弈。
记者：是否有可能重现2009年的“救市”？
任志强：我不认为可能会出现那种情况，2008年，从上到下都觉得这是问题。
记者：国土部将于7月1日实施《闲置土地处置办法》，这个办法会对行业内企业拿地、开发等有什么影响？您认为土地闲置的原因是什么？应如何逐渐去改变？
任志强：没有任何影响，我亲自参加了关于会议的报告，国土资源部实际上在试图让其更加合理。这次修订后，增加的条文是 多的，明确规定了什么算开工、什么算延迟、政府用地不算在内等等。
我没有看到有多少闲置土地，当你们认为有闲置的时候，是因为不了解情况，有可能根本就不是闲置。限制条件 清楚，凡是政府的都不能列为闲置。政府的占主导，政府的责任政府负。
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
空置率超过警戒线才叫存在空置房问题
记者：您曾说过的，明年3月房价会上涨，那么到明年3月之前的房价走势会如何？3月之后，房价会持续上涨到什么程度？
任志强：前提条件是如果现有政策不变，明年3月份一定会 ，现有政策变了那就不一定会 。
如果供给增加了，政策调整变化了，怎么会再 呢？如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，才会 。
基于明年才可能 的条件 清楚，因为现在的库存量很大，即使你现在放开以后，大家都在消化库存，在消化库存这段时间，谁 谁给别人发补贴，等于是别人的库存消化了，你没消化库存，所以不会轻易 的。
明年3月份只是按照现在的库存去化率和生产量来说，明年生产量就没有了， 系数下滑的时候没有新增了，开工什么都是负的，即使按现有库存量计算的话，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的时候怎么办？
记者：5月份的楼市成交活跃，不少观点认为是开发商“以价换量”的结果，实际情况是什么？
任志强：没看出来，不觉得已经到了市场回暖的程度，离预想情况还早着呢。成交活跃不是暂时的，会持续下去不等于完全好了，如果不改变现有政策的话，好不到哪儿去。
记者：北京市的公安局公布空置房屋381.2万的数据，引发了行业的热烈讨论，您如何看这个数据？空置房现象会对房地产行业产生什么影响？有观点认为，目前商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观，是这样吗？
任志强：人家都已经承认错误了，统计错了，错的数据没必要看。国内不存在空置房的现象，你们说的空置房是空置率超过警戒线才叫存在空置房问题，国际上的警戒线一般是在10%-11%，高的时候到20%。很多国家按照家庭户数计算的话，基本上住房要到1:1.1以上，有时候要到1:1.2，才会让房价平稳。
中国到现在为止，城市 达到12%，低的城市百分之零点几，平均起来才到百分之四点几，差远了。该不该有空置？当然该有空置了。德国现在3300万的家庭，有3600万套房子，多出300万套。 国家在评论住房条件的时候都有个基本概念，能不能按 的户数来计算为1：1.1的房子，我们现在是0.78，连0.8都不到，差远了。那么其中另外的20%，是不是有一些群租、非成套住宅。成套住宅的1:1就是告诉你我有自己的厕所、厨房，而我们现在有30%的都是在城中村，不具备这样的条件。
记者：不少分析报告认为，下半年是调控两年以来 为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为关键，如何看？
任志强：历来都如此，房地产本身就是资金密集型的行业，什么时候融资能力都是关键，根本和现在没关系，问题从来就没变过，一直存在。
下半年不会出现更为严峻的情况，利率已经调了，准备金率也调了，还怎么更严重？
记者：您觉得后市还是比较乐观的？
任志强：我没觉得乐观，但也不会更严重。好与坏是有比较性的，只要不“更”，就还是过得去的。 人都认为政策已经到底了，并不是说政策没了，政策还是继续存在的，不会“更”。
保障房不应该
让业主有太多权利
记者：住建部公布，前五个月城镇保障性安居工程已开工346万套，开工率为46.4%，对于目前的保障房建设，您认为是否已达到预期目的？经过连续两年的保障房大建设，对商品房市场的影响如何？
任志强：保障性住房永远是保障性的住房，能买得起商品房的人就不需要保障房。保障是什么？保障是让住不起房子的人有地方住，中国的保障已 出了保障的范围，是让大家买房子，买得起房子就一定租得起房子。既然他租得起房子，你管他干嘛？
联合国都说的是，只解决居住权的问题，我们为什么要解决财产权呢？解决财产权的问题根本不是你管的。
记者：前不久深圳出现了把经济适用房改作麻将馆的情况，对于这样现象您怎么看？
任志强：保障住房的错误就在于业主拥有太多权利，拥有太多权利之后干什么都行。我花钱买了，这个产权就属于我的了。如果不是财产权，而是租用权，他敢把廉租房当成麻将馆吗？因为财产权被转移了，所以才没有办法。
记者：近段时间出现了很多高溢价的土地成交案例。现在这种趋势能否持续下去？企业在拿地策略上会不会出现一些变化？
任志强：高溢价只是个别现象，土地你算一遍，你能够点出几个？北京也就几块，其他土地没有这么高。突然拿出一块钻石来，然后跟 、白银、翡翠或者跟铜比，这当然高价。
土地市场并没有好转，现在土地市场下降50%，整个5月份的情况也不会好，去年我们就已经知道今年不会好。
记者：您去年参加博鳌房地产论坛时曾说过一句“火热的夏天，还有一个比它更热的架在火炉上烤的论坛”，这句话已经成为2012博鳌房地产论坛的宣传语之一，那么您对今年即将开幕的博鳌房地产论坛有什么新的意见或者建议？房地产行业何时能像火热的夏天和火热的论坛一样，越来越火热？
任志强：我没有，因为我们还不知道 后的情况会是怎么样。为什么要火热， 的政府不想让你火热，你干嘛非要火热？我们需要的不是火热，我们需要的是适度。
语录
如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会 。
不觉得已经到了市场回暖的程度，离预想情况还早着呢。
空置率超过警戒线才叫存在空置房问题，国际上的警戒线一般是在10%-11%，高的时候到20%。
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
细数房地产界"10大忽悠"任志强没啥不敢说的
（来源：地产SHOW）“忽悠”这个词来源于东北，在赵本山的小品中得到灵活运用而成为现在的流行词语，用来形容那些说大话蒙人的人。在现在的房地产界中，类似赵本山这样的大忽悠有很多。他们为了各自的目的而忽悠其他人，这其中有善意的，也有恶意的，还有没事找骂的……
特能说
任志强：没有什么不敢说的
名片：华远[简介 新动态]集团董事长
关键词：正常
任志强是地产界里 敢于说话，也 能忽悠的人，在他的嘴里，没有什么是不能说或不敢说的。只要是他认为对的，他就会拿出来大肆忽悠一番，根本不在乎别人的评价。
近日，任志强又放出新的理论，表示中国有“穷人区”“”很正常。这一观点引起了各界的强烈反响，不但广大百姓对此大为反感，就连一些 开发商都反对任志强的观点。而任志强并不惊慌，依然坦然自若的为自己辩护着。
感言：任志强是个聪明人，他忽悠的目标永远是那些只占少数的有钱人，却不在意与占多数的百姓敌对。
忽悠指数：★★★★★
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.2特大胆
邓智仁：忽悠出地产神话
名片：邓与周商务咨询有限公司总裁
关键词：神话
邓智仁是京城楼市策划代理行业的教父级人物，1993年邓智仁北上发展，创建北京利达行，一手包办了万通[简介 新动态]新 的销售业务。在邓智仁的策划下，万通新 的销售过程用了18个月，花了1600万广告费，邓智仁从中拿到了8000万的代理 。并取得了工程尚未开工，销售已达七八成的辉煌战绩，创造了一个京城房地产界的神话。
感言：房还没开始盖，就敢拿出大笔资金出来炒作， 是教父级的忽悠人物。
忽悠指数：★★★★☆
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.3特迷信
李元发：借 忽悠
名片：九鼎轩国际置业 公司董事长
关键词：
1992年，台商李元发来到北京投身房地产业，他在北京做的 个项目是位于亚运村的观天下花园别墅。经过李元发的仔细研究，他发现这片别墅正好位于天坛、前门、天安[简介 新动态]门、景山、鼓楼一条中轴延伸的 北端。于是李元发将别墅定位为“北京的 项目”，使得观天下名声大噪，成为京城房地产界的经典案例。
感言：在现代这个崇尚科学的 里，能将项目与 联系得如此紧密，并引起轰动，其忽悠本领确实不俗。
忽悠指数：★★★★
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.4特矛盾
谢国忠：坚持泡沫破灭论
名片：摩根士丹利亚太区 经济学家
关键词：破灭
早在2004年，谢国忠就拍着胸脯说中国内地楼市泡沫巨大，尤其是上海，泡沫将在一年内破灭等言论。时至今日，谢国忠依然坚定不移的认为泡沫迟早会全面破灭。而就是在谢国忠如此义正言辞的警告下，其所在公司摩根士丹利却在通过各种方式增加对中国内地楼市的 ，丝毫不在意谢国忠的告诫，这实在是不得不让人费解。
感言：内部都没达成一致，就出来忽悠别人，让大家怎么相信你啊？
忽悠指数：★★★
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.5特执着
易宪容：总让百姓空欢喜
名片：中国社科院金融研究所主任
关键词：下降
易宪容，一个专门和开发商对着干的经济学家。他始终站在百姓的立场，利用各种场合、各种机会，与开发商辩论房价问题。坚定地指出房价过高、很快就会下降、大家应该继续观望等观点，并给出了具体的下降空间：北京降30%，上海降50%。
虽然易宪容的这些观点说出了百姓的心声和愿望，但是很多时候，他的观点都缺乏事实根据，更像是一个随意的预测，而且很少有应验的时候，总是让百姓空欢喜一常
感言：易宪容为民说话的精神是值得鼓励的，如果再能拿出相应证据就能说服更多人了。
忽悠指数：★★★
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NO.6特可恶
罗志伟：每个小区都有人工湖
名片：北京信宜房地产公司总经理
关键词：人工湖
大西洋新城是北京信宜房地产开发有限公司所开发的一个项目，据说该项目在1999年A区开盘时，就向业主承诺小区中有一个5000多平方米的人工湖。可不久B区开盘时，人工湖又“跑”到B区那边了。此后，这个人工湖又接连“跑”过了其他几个小区。为此，业主们还和开发商打了一场官司。
感言：如此忽悠业主，这人也太不厚道了。
忽悠指数：★★☆
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NO.7特认真
潘石屹：“假”销售额争真 ？
名片： 中国[简介 新动态]董事长
关键词：
2006年初，2005年北京市房屋销售排行榜出炉。根据榜单，建外 与 尚都[ 新消息 价格 户型 点评][ 新消息 价格 户型 点评]销售额达到33.42亿元，排名 ；国美 城[ 新消息 价格 户型 点评]为31.47亿元，排名第二。此榜一出，立刻引起了广泛争议，有人就此提出质疑说，上榜的都是单体项目的销售业绩，所以国美 城才应该是 ，潘石屹这是在偷换概念。潘石屹也不示弱，立刻做出了回应，双方还因此稍稍发生了点口水战。
感言：谁对谁错咱也不知道，不过潘石屹擅长炒作倒是事实。
忽悠指数：★★
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.8特无奈
于凌罡：个人集资建房是个美丽的谎言？
名片：北京个人集资建房发起人
关键词：质疑
一个联想工程师，不好好搞技术，突发奇想搞起了个人集资建房。在他的带动下，上百名“热血青年”参与进了其中。可是，一年多时间过去了，于凌罡的合作建房依然停留在理论阶段，没有任何实质性的进展。现在各方面的质疑声是越来越大，就连革命组织内部的质疑声也在不断加大，一些于凌罡以往的支持者甚至认为他这是自我炒作，大家都被集资建房这个美丽的谎言忽悠了。
感言：个人集资建房的出发点是好的，可是现在的时机还不太成熟。
忽悠指数：★☆
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
NO.9特坚定
厉以宁：中国地产绝没泡沫
名片：北大光华管理学院院长
关键词：泡沫
泡沫之争由来已久，到现在双方依然各持己见争论不休。厉以宁是其中坚定的无泡沫论支持者，自始至终都坚称中国只是有个别城市的房价太高，比如北京、上海的房价就高得有点让人承受不了，但 不存在房地产泡沫。并告诫大家不要轻言地产泡沫。
感言：现在房价涨这么高还坚称没泡沫，那么上海房价一降再降是不是说明泡沫确实存在。
忽悠指数：★
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
0特勇猛
孙宏斌：没有实现既定目标
名片：融创集团董事长
关键词：200亿
走出天津没多久，就敢提出年销售回款达到100亿元，叫板已在中国房地产业领跑20年的万科[简介 新动态]，并且 终回款120亿元，完成这一惊人壮举的就是顺驰老总孙宏斌。
2004年底，孙宏斌再次放出豪言说，2005年顺驰要完成200亿元的销售额。这引起了业界的广泛关注。可是 终孙宏斌并没有完成该目标，将关注孙宏斌的人们给忽悠了一把。
感言：去年顺驰人事变动频繁，这应该是孙宏斌未能如愿的重要原因。
忽悠指数：☆
任志强:楼市库存量太大今年房价不会大幅攀升
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