[摘要] 2012年7月“第九届中国别墅节—— 论墅2012华宅价值博弈”即将起航之际，，搜房网诚邀业内人士共同解读和盘点2012年别墅市场局势，展望中国别墅未来的发展趋势，以寻求中国别墅产业的可持续成长之路。北京金网络成都公司总经理 助理 淞跃发表了精彩观点。
编者按：2012年2月底，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。从2003年至今，别墅市场已经连续10年颁布了5道禁令来严格控制别墅市场。政策的频出，一定程度上抑制了别墅的购买力。但随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。
展望未来，面对政府步步紧逼的调控政策，以及日新月异的产业环境，什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场？哪些企业，哪些楼盘，哪些人物将 别墅产业风骚？北京，上海，2012年7月“第九届中国别墅节——论墅2012华宅价值博弈”即将起航之际，，搜房网诚邀业内人士共同解读和盘点2012年别墅市场局势，展望中国别墅未来的发展趋势，以寻求中国别墅产业的可持续成长之路。
北京金网络成都公司总经理 助理 淞跃（来源：搜房网 摄影：谭冰倩）
成都别墅市场现状属于起步阶段
根据成都别墅市场调查研究显示，成都别墅市场在市场范围内仍然属于起步阶段。成交情况方面，面积较小、总价较低和面积较大、总价 的销售情况更好，而处于两者之间的别墅则相对供应量更大，但成交情况一般，由此使得整个市场呈现出一个比较明显的“哑铃状”。
地理条件和开发商本身是主要原因
1>地理原因：成都地势山水环绕，也有较多丘陵地区，因此在地理的先决条件上就决定了成都有开发别墅项目的 ，因此别墅产品推出较多；
2>发展阶段：在普通商品房开发上，大多数开发商都有一定经验，但在别墅开发上更追求对产品的标准配置而没有更多的考察市场，研究不够。而另外一些成熟的外地企业，虽然看中市场，但在打造别墅市场方面也仍有欠缺。
从成交量看：牧马山、麓山有 青城山有价无市
对这些板块的成交情况研究表明，相对成交较好的是麓山和牧马山板块，而青城山相对来说价格偏高，处于一个有价无市的状态。
牧马山本身就是一个老派的别墅板块， 人群对该板块还是比较认可，所以有了一定的 和自住氛围。
而麓山国际社区的成功在很大程度上提高了麓山板块的被认可度，在开发之初虽然地方仍然比较远郊，却仍然比后续开发的楼盘都销售得更好。再加上天府新区的开发和麓湖片区的打造，麓山板块今后将会更加强势。
牧马山板块多是以一两千亩的项目为主，楼盘较多，但仍然没有麓山板块的吸引力大。
新增别墅仍集中三个区域 黄龙溪有前景
虽然就目前来说，新增别墅项目就集中在这几个区域。但据我们了解，已经有一些大型房企在黄龙溪方向囤聚了大量土地，今后应该会开发一些以千亩和万亩计的楼盘，比如恒达就一直在开发黄龙溪古镇附近的市场。
“禁墅令”在短期内对市场应该会有很大的影响
“禁墅令”政策的下方，在短期内对市场应该会有很大的影响。尤其是牵扯到林地和田地的土地，所以拿地手续会更加繁琐，所以金额会有所提高，而政府调控政策的底线，应该是在对于耕地和林地的控制，比如修建高尔夫场地和容积率，已经因为触碰到政策红线而在某些楼盘中被明令禁止，所以项目的正面宣传中可能会做一些调整，成本的上升，再加上拿地金额的提高，近而调高别墅的项目价格，从而影响销售。
做好产品实效才能推动 营销
作为服务和代理型企业，在别墅楼盘的营销手段方面应该 熟悉，然而在实际操作中，我认为更需要从产品实效和市场研究方面，确定客户的需求，如果从这一方面着力，中 营销才能推动项目销售。
之前我所了解的几家企业就在研究客户群需求方面下了一番功夫，推出了总价较低中小型度假休闲型别墅，更能为客户所接受，在未来天府新区发展壮大后，甚至有可能变成 居所，结合后期多种多样的营销手段，达到口碑传播的效果，推动销售。
产品方面，成都的别墅市场更多的是依托山水和项目配套来提升吸引力，而不是将近郊的某个地段资源利用到 程度，如果一个较大的楼盘，又面临着高压政策，那么它就必须要有更广阔的受众群体，以制造销售回款，所以接下来可能某些楼盘就会推出针对中产 的小型别墅。在配套方面，别墅区仍然显得有些不足，生活上的不便使得一部分人从别墅回流到了城市豪宅楼盘，所以接下来商业配套方面会大力发展； 后在营销方面，前期推广必定会加大，，因为毕竟成都是 适合居家生活的，所以可以在这个方面发力，挖掘客户。
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