[摘要] 根据其对一线门店以及所代理楼盘的统计发现，目前，上海楼市中95%的 需求已经在“限购令”等严政“洗礼”后“清场”。
已满两周岁的“严厉调控”，可能已让楼市中的 大军土崩瓦解。
来自沪上多家大型房地产代理行、中介机构向《 财经日报》提供的信息显示，根据其对一线门店以及所代理楼盘的统计发现，目前，上海楼市中95%的 需求已经在“限购令”等严政“洗礼”后“清场”。
而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房价下跌以及高额的交易税等因素影响，不得不在止损出局和“转售为租”之间做出选择。
千万平方米需求退出
汉宇地产分析师朱春峰介绍，去年年底，浦东周康板块的中海御景熙岸出现大幅下降，从原来的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，这使得之前购置的 客在短短的几个月内其房产价值的缩水幅度达到30%。
德佑地产研究主任陆骑麟指出， 后一轮楼市高峰成交的房源，哪怕是购入至今房价小有涨幅，现阶段抛售，算上税费、中介费、资金成本等支出，购房者可能都有10%以上的损失。
这足以让大多数“简单粗放”的房地产 投机人士心惊肉跳。
经过两年的政策洗礼，如今已经少有 者还敢在当下楼市中挑战自己的风险承受能力。近日，应《 财经日报》要求，上海同策咨询研究 将近年来被调控政策“洗牌”的楼市 需求进行了量化。数据显示，2010年4月调控至今，上海已有约1000万平方米的 需求被挤出了楼市。
同策咨询研究 总监张宏伟介绍，2006~2012年间，国内楼市 需求分别出现了两次增减，其中，2007年、2009年属于 性需求增加较多的年份。因此，从2009~2011年市场成交量价变化情况可以反映出， 性需求进入、撤出楼市的大致数量。“上海近几年每年的新增刚性需求（新增户数、结婚、改善型）应该在1200万～1500万平方米左右，对比2009年市场成交 值1763.6万平方米可以看出，调控以来，上海每年抑制楼市的 投机性需求约250万~550万平方米。”
他指出，若简单对比2009年和2011年729.8万平方米年度成交数据亦可发现，这两年约有1000万平方米的需求被挤出市场，其中包含 性投机、改善以及部分刚需。
金字塔尖趁势抄底
目前活跃在楼市中的购房需求主要以刚性置业和改善型需求为主，有数据显示，这两者比例在7：3左右。
汉宇地产、21世纪不动产(微博)以及德佑地产全市门店统计显示，市场内 需求的比例应该不会超过购房需求量的5%。这些 客户主要集中在一手住宅的 市场中，尤其是二季度以来的一波豪宅 潮，吸引到不少 客抄底入市。
市场分析人士指出，持续存在的通胀压力以及匮乏的 渠道，或将支持这5%的楼市保值兼 需求长期存在。
张宏伟认为，政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续调整，让部分 客继续关注 住宅市场，寻求资产的 保值。
以单价10万元/平方米的天价豪宅为例，在“限购”的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过，2011年上海成交124套天价豪宅；2012年1月~5月8日，单价10万元/平方米豪宅项目成交37套。从数据上推算，2012年天价豪宅市场的成交量有可能和2011年持平。
被“洗”大军仍心系楼市
不仅是大浪淘沙之后留在楼市中那5%“金字塔尖”的 需求，此前被“洗”出楼市的 大军，中长期看好房产保值价值的信念似乎同样未曾动摇。
21世纪不动产方面介绍，现阶段，“被套”客只要在自身资金未显紧张下，并不会选择止损出局，或者急抛离场。以古北板块为例，目前板块内的 房东多为近两年购入房源，较高的购置成本促使其在当前低迷的市场下，更愿选择长线持有的方法，通过转售为租等多种过渡措施，等待下一波行情。
对于暂时离场的 者，张宏伟指出，在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等 渠道前景不明朗的市场环境下，房产保值 的基本属性依旧存在。因此，当前许多 者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。
无疑，见惯大风浪的楼市 大军不会轻易舍弃“战场”。数字骤减的背后，卷土重来只是一个时间问题。
张宏伟因此用“傻瓜型”产品来形容 房产。他指出，在 者眼中， 起码的，房产 在中长期来看不会贬值。
21世纪不动产方面指出，就当前市场利率本身来看，虽然随着去年末通胀压力缓解，CPI指数步入向下通道，但目前的一年期实际利率仍延续此前的负利率时代的水平。与此同时，即使在楼市高压调控下，2011年本市新建商品住宅成交均价同比仍有1.4%的提升。在不具备其他优良 渠道及 专业能力的情况下，房产仍是部分人士赖以保值、 的良好选择。预计一旦政策放开，作为以往主要 渠道之一的楼市还将继续成为 客趋之若鹜的“热土”。
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