[摘要] 众商云集、群龙聚首，如此形容成都的综合体开发热潮似乎再适合不过。
众商云集、群龙聚首，如此形容成都的综合体开发热潮似乎再适合不过。
“你去看看，开发量实在太大了。我是去年年底去的， 吃惊，（整个城市）全是综合体。”一位房地产开发商一边摇头一边对记者说。
这些规模庞大的综合体项目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余则主要集中于三环以内的东大街金融商圈，且70％的 此前均没有商业地产的开发与运营经验。
究其原因，成都的居民消费能力是开发商的底气来源。成都号称拥有第二大零售物业市场，其2011年社会消费品零售总额达2861.3亿元，同比增长超过15％。但这能否支撑将于未来两年集中释放的商业供应仍是未知数。
值得注意的是，成都仅仅是国内商业地产热潮的一个缩影。
阳光新业集团总裁助理梁绍裘坦言，国内商业地产市场目前面临短期内供应量过大的局面，企业的开发运营能力参差不齐，且大多受困人才瓶颈、融资渠道。未来3~5年内，一些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。
外行扎堆
在天府新城，随处可见正在紧锣密鼓施工建设的城市综合体项目。天府大道两旁，茂业 、蜀都国际广场、棕榈泉国际 、希顿国际广场等十几个城市综合体项目都在加紧建设。
而在成都的近百个城市综合体项目中，汇集了万科、龙湖、中海、中信、华润、蓝光、和黄、九龙仓等众多地产大鳄，颇有群雄争霸之势。
“成都商业综合体进入了战国时代。”中国城市商业网点建设管理联合会开发服务 主任封雄说。
现在，封雄所在的机构在天府新城代理了5个商业综合体项目的招商及销售，对于成都的城市综合体发展情况，他了如执掌。
“仅在天府新城，新建的城市综合体就高达50多个，而且体量大多在数十万平方米， 的一个达100万平方米。”封雄说，“我都为开发商捏把汗。”
一家专门从事商业地产开发的房企也对记者表示：“之前天府新城的相关部门也曾找到我们，希望我们能到那边开发项目，但考虑到该区域的竞争太激烈，我们婉言拒绝了。”
更为重要的是，在如此激烈的竞争环境下，天府新城的综合体项目大多存在扎堆与规划同质的问题。
在封雄看来，由于目前成都的综合体项目开发商70％都没有商业开发与运营管理经验，所以导致没有考虑风险、盲目选址、盲目建设、规划同质等问题。
在这一背景下，随着商业供应的不断增加，商家资源的争夺战正在上演。
“50多个数十万平方米的商业综合体，但商家资源有限，如何竞争是开发商面临的头等大事。”封雄说，“因为要考虑到业态重合度的问题。跑得快，相对风险就小一些。”
以天府大道以西某商业广场为例，该项目不乏 企业，同是占有较大的地理区位 ，但开业近一年来，其经营状况一直欠佳，与的凯丹广场反差明显。
记者调查发现，周一至周五，该广场白天只能见到零星几个闲逛的消费者，晚上则更加冷清。 ，只有该项目里的某培训机构和儿童乐园人比较多一点，电器、服装、百货卖场几乎和平日一样。甚至 聚人气的电影院也很冷清。4月22日正逢周日，记者买了张电影票走进观影厅，在400座的大厅里面，只有五六个人，200座的小厅也不超过10个人。
“该项目开发商不是专业做商业地产项目开发的，经验不足。相距几百米凯丹广场先于该项目招商，其在招商资源上早就受到一定的限制。”封雄表示，该项目所在地的500米以内有三家商业项目，可想而之，招商与运营的难度有多大。
记者看到，即使开业近一年，该项目目前仍有部分商业处于招商中。
对此，金地商业地产公司常务副总裁潘韬也表示，目前城市综合体存在运营隐忧，因为 商家 少。以超市业态为例，真正能够成为合作伙伴的超市，以金地的标准不超过8家。多个项目同时争抢这些商业资源，僧多粥少。即使招商成功，同质化现象也 严重。
这对于开发商的运营经验提出了很大挑战。
“由于市场供大于求，商家对零售物业运营商的经验要求已明显提高。今年一季度，成都非核心商圈已出现因为缺乏招商及运营经验而导致退租和出租情况不理想的现象。”仲量联行成都零售地产部总监乔裕生说。
规划失衡
面对天府新城的天量供应，一些专业的商业地产开发商选择了退出。
“我们之前也考虑过进驻成都南部，但了解后发现，供应量太大，所以还是放弃了。”阳光新业（成都）地产股份有限公司总经理张晴表示，该区域的发展结构不平衡，投机占了市场的很大部分。
但一些开发商仍趋之若鹜的原因何在？从《天府新区总体规划》中似乎可以看到一些端倪。
天府新区高新天府新城片区位于成都市南中轴天府大道，北起绕城高速，南与双流华阳接壤，包括“大源”、“中和”两个组团，总用地面积55平方公里，其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。
据悉，在天府新区高新天府新城片区中和组团内，即将启动的三个重大产业化项目已经敲定，分别是新川创新科技园起步区、成都天河生物医药科技研发与产业化 、成都高新国际低碳环保产业孵化器。打造园区的同时，还将打造西部 碳交易市场，以及新三板交易平台。
按照规划，整个新城力争打造成与上海浦东、天津滨海新区、杭州钱江新城、广州珠江新城齐名的新城。天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。
在这样的规划利好下，当地政府在产业政策方面为开发商提供了相关优惠政策，以商业用地的井喷供应，让各地的大小开发商云集于此。
但美好的规划愿景如今尚未落实。
相比商业地产雨后春笋般的开发，天府新城的住宅入住率却严重不足。据悉，成都三环以内的住宅入住率相对高一些，三环以外， 是天府新城，入住率基本不到50％。尽管随着一些商场开业以及配套的增加，区域人流有所增加，但从常住人口总量上看，仍然难以支撑这些商业供应。
“在天府新城内，目前常住人口仅有几十万。我们以未来人口能够达到100万来计算，一般情况下，人均商业面积按1∶1的比例就已经足够了。但目前该区域内的购物 建筑面积已经高达三四百万平方米。而除购物 外，区域内还有18个五 酒店。这需要多少人来消化？”封雄说，尽管产业发展对于商业有一定的拉动，但作用不大。因为，这部分人群大多不是常住居民。因此，相关部门在做区域规划时，对商业配比应针对当地需求进行合理的计算。
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