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今年在建保障房1700万套 融资瓶颈如何突破?

新华网  作者:魏宗凯 叶锋   2012-03-29 11:54

[摘要] 住房和城乡建设部副部长齐骥28日在“第四届中国房地产科学发展论坛”上表示,今年全国保障性安居工程在建规模高于往年,任务十分繁重,在资金筹措、土地供应等各方面面临诸多挑战。

住房和城乡建设部副部长齐骥28日在“第四届中国房地产科学发展论坛”上表示,今年保障性安居工程在建规模高于往年,任务十分繁重,在资金筹措、土地供应等各方面面临诸多挑战。保障性工程资金需求大,单靠政府财政投入无法解决资金问题。据介绍,今年 财政对保障性安居工程的支持力度将大于去年,首批450亿元资金已经在1月前下放到地方。

“今年保障房新开工数量虽然有所下调,但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份,相对应的对资金的需求也会创历史纪录”,中国房地产学会副会长陈国强认为,与2011年相比,2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。资金不足将成为制约保障房建设目标顺利实现的关键瓶颈和障碍。

资金压力更为严峻

我国“十二五”期间规划建设3600万套保障性住房,2012年新开工建设保障房和棚户区改造700万套以上,基本建成500万套。加上往年项目结转,今年在建保障性安居工程达到1700万套以上,规模 。

据专家测算,未来两年半时间里,保障房需要后续资金预计1.8万亿元,资金不足将成为制约保障房建设目标顺利实现的关键瓶颈和障碍。

机构统计数据显示,截至2011年11月份,财政在保障性安居工程支出总额达到2110亿元,虽然财政支出支持保障房建设与前年同期比较增长1.3倍,但从当年1000万套建设任务所需的资金总量上分析,支出总额远远不能满足需要。同时,地方政府承担了保障性住房建设筹资的重头任务,在 近两年来加大了房地产调控力度,也使得保障房建设融资压力更大。

一些专家认为,现阶段国家管理通胀预期,实行稳健的货币政策,严格控制信贷的规模,加之保障房建设 是公共租赁租房建设投融资机制尚不完善,资金缺口大已成为保障房建设推进过程中的瓶颈问题。以公共租赁住房为例,其建设 量大,回收周期长, 率低。鉴于当前部分城市住房租售比严重倒挂,如果融资比例过大,就可能形成租金不足以偿还利息,公共租赁住房 无法收回的局面。在这种情况下,单纯依靠政府投入无法完全解决资金问题,必须创新机制,发挥公共财政资金的撬动作用,动员社会资金(包括民间资本)参与保障性住房建设和运营。

上海社会科学院研究员成员张鸿铭认为,财政投入不足需要逐步解决,但是作为需要巨量资金的住房不动产建设,财政外资金的运用总是要占很大的比例。可是,市场性融资来源天然地对住房保障不感兴趣。保险基金、银行贷款、信托基金等资金都追求盈利,对住房保障要求的低成本融资缺乏内在的热情。舆论宣传的保险基金、银行贷款对于个别保障项目的贷款方便和优惠,只是示范,没有普遍意义。加上现有规章仍将住房保障工程融资视同于商品房开发融资对待,融资门槛仍然很高,使市场融资变得困难。

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰称,目前,各大商业银行已改制为上市公司,单纯依靠商业银行提供低息贷款是不可行的。可以考虑对现有的公共租赁住房贷款规则加以改进,以财政贴息为支撑,建立公共租赁住房建设和经营的低息贷款制度。公共租赁住房贷款利率,以基准利率为基础,将部分 财政安排的保障房建设资金,调整为公共租赁住房贷款的贴息资金。这样,既能充分发挥财政资金 作用,提高财政资金使用效率,又能调动商业银行的积极性,扩大公共租赁住房贷款规模。另外,还要争取信托资金、房地产信托 基金等资金以股权式 的形式,参与公共租赁住房建设。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生称,去年上海通过各方筹措,在一定程度上缓解了保障性住房建设企业融资困难。2012年上海还将继续加大探索创新力度,争取国家金融主管部门支持,力争在保障性住房建设贷款投放,以及利用银行间市场发行保障性住房中期票据等方面有所突破。

张鸿铭建议,还可以考虑以住房公积金等大资金为基础,建立一个住房保障的主力融资渠道中国住房保障银行,一方面吸收资金使住房保障得到一个基本的融资支撑,同时也可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低住房保障的融资成本和运行成本。

齐骥透露,今年上半年 将出台吸引民间资本参与保障性安居工程建设的具体政策措施。各地也要创新投融资机制,灵活运用资本金注入,税收减免等政策措施,吸收民间资本参与到保障房的建设和运营当中来。

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