[摘要] 持续两年的写字楼开发“大跃进”，让2012年的写字楼市场面临更大压力，开发商们为求生存而思变，全新的模式和思路出现。当然，这种压力同样波及到已经入驻的老牌 写字楼。
持续两年的写字楼开发“大跃进”，让2012年的写字楼市场面临更大压力，开发商们为求生存而思变，全新的模式和思路出现。当然，这种压力同样波及到已经入驻的老牌 写字楼。
新模式
写字楼整层出售差强人意 整层出售的难处
大客户资金是否充足：一层楼2000平方米，即使是1万元/平方米，也需要2000万元的资金。写字楼质量是否过硬：大客户对写字楼品质带来的 保障十分看重，普通写字楼根本提不起他们的兴趣。需求市场是否足够：这一点需要市场后期的销售情况来进行检验。
前两年成都写字楼拆零散卖流行，在 率可达8%的诱惑下，各路中小 者热烈追捧，整个写字楼销售市场一片大好局面。今年，受到市场调控的影响，写字楼面对巨大的竞争压力，“整层出售”成为开发商 追捧的销售方式。张先生在 内收到7条写字楼的促销信息，其中“整层出售特大优惠”惹眼，成为不少开发商选用的字句。
仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受成都商报记者采访时介绍，目前很多开发商希望项目“整层出售”，但是愿景很好，实现起来却很困难。真正可以整层出售的写字楼的品质、开发商品牌、后期物业服务都要经得起有实力的大公司、 者的考验。
棕榈泉国际 ，首开整层起售先河
棕榈泉国际 ，目前已是成都 写字楼中的一个标杆项目。这个项目凭借整层起售的销售方式，成为当时全面拆零散卖的写字楼市场中的一个异类。
其实在北京、上海等一线城市，整层起售早就是 写字楼纷纷采用的销售方式。世邦·魏理仕 楼服务部副董事戴晖认为，整层出售无疑更有利于开发商快速回笼资金，得到 。而且从后期的维护管理方面来看，开发商也避免了和数以百计小业主打交道的麻烦。从购买方的角度而言，一栋出售型写字楼的业主数量越多，后期的物业管理和协调就越容易产生问题，对写字楼整体的保值 ，维持租金 率是不利的。整层购买可以说间接地限制了业主的数量和资质，这有利于项目未来发展。另外， 写字楼产品面临的租客户基本上是具有一定实力和规模的公司，对于这种大公司而言，需求面积比较大，一家公司租赁整层或半层是比较常见的，所以如果产权分割的面积过小，反而对后期的租赁没有好处。此外，对于 的出售型项目，整层销售无疑是一种对买卖双方都有利的策略，比之分散成小户型出售的写字楼，从某种程度上更值得 。
效仿者甚众，实际收效差强人意
棕榈泉国际 开盘，就被哈尔滨银行买走13层，随后来自法律、高新技术材料行业的企业又购买了3层，3个月时间销售16层。在先行者的正面影响下，整层销售成为目前市场上很多写字楼纷纷效仿的销售方式。张先生一大早就接到7条写字楼促销短信，其中一条 句就是“整层销售特大优惠”，其他几条也多出现整层起售字眼。然而，真正实现整层售出的项目， 。
仲量联行成都商业部总监张裕鹏说， 近，不少开发商频繁提出“整层起售”的要求：“事实上，并不是每个写字楼都能抢到这种大客户，一层楼2000平方米，即使是1万元/平方米，也需要2000万元的资金，虽然想入场的 客很多，但多是手握三、四百万的中小 者。”他认为，真正实现整层出售的写字楼，一定是品质、后期服务、开发商品牌真正过硬的，这类大客户对价格或许不太敏感，对写字楼品质带来的 保障却十分看重，普通写字楼根本提不起他们的兴趣。
高力国际总经理蔡孟颐也认为，整层出售这种营销模式可以保证写字楼的品质和档次。但是，这种销售模式直接对应的是客户的需求市场是否足够，是需要市场后期的销售情况来检验的。
新趋势 写字楼出走近郊
成都近郊 写字楼（部分）
龙泉：锦上时代、百悦·天鹅湖
温江：天来国际广场、珠江国际新城、新光三越
新都：富豪新都荟、和信新城
一直以来，成都 写字楼集中于盐市口、春熙路、人民南路延线等城 。但随着城市外延的不断扩大、多种产业的逐步外迁， 写字楼逐步朝成都的近郊发展。
在这样的市场环境下，开发商开始瞄准近郊市场，修建 写字楼填补市场空白。位于温江的天来国际广场、珠江国际新城、新光三越；地处新都的富豪新都荟、和信新城 以及龙泉的百悦·天鹅湖、锦上时代等项目都规划有 写字楼，这样的一种新趋势将在城市不断外扩的过程中愈加明显。
写字楼修到了郊区
“锦上时代整个建筑面积约32000平方米，地下一层地上32层。”锦上时代项目经理 晨表示，锦上时代这样的专业写字楼目前在龙泉属于 的稀缺产品。“百悦·天鹅湖也规划有5万多平方米的写字楼。”百悦·天鹅湖相关负责人杜伟介绍。
温江、新都等近郊的不少综合体项目同样将写字楼作为其重要组成部分。位于温江的珠江国际新城除了拥有超大体量的住宅部分外，商业和写字楼也是其重要的组成部分。“天来国际广场是一个集购物 、白金五星酒店、 写字楼等CBD核心功能为一体的 城市综合体，其中 写字楼约6万平方米。”天来策略机构总经理张帆表示，随着产业的不断外迁，专业写字楼产品的市场需求将不断增加， 写字楼项目在近郊不断增多是发展必然趋势。
城市外扩让市场需求旺盛
“之前龙泉城区一直没有纯粹的 写字楼，但随着天府新区的规划以及龙泉作为汽车国际城的产业需求，越来越多的 企业来到龙泉。”晨表示，交通条件的快速改善、周边城区经济的快速发展以及城市居住的郊区化，都为近郊商务提供了需求。
张帆介绍，“我们发现，一些区域服务型企业对温江 写字楼的需求 为强烈，比如 培训机构、健康类企业等。”
近郊 化趋势明显
“随着近年来城市化进程的加快，城市多 格局实际上已经是城市发展到一定程度后的必然。”成都理工大学商学院副院长、四川创新区域经济研究院副院长黄寰认为，从长远看，这种趋势不会逆转。
当下，成都城 城区人口过度集中、住宅及 环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的 地点。这就对近郊写字楼市场提出了更高的要求，近郊原有的 物业配置已经无法满足市场需求，更 、更专业的写字楼产品 终将成为近郊 物业的主力军。
新问题
老三甲写字楼大客户相继离开
老三甲写字楼面临三大尴尬
现实尴尬：硬件设施落后了
价格尴尬：涨不上去又降不下来
升级尴尬：想统一升级不太可能
成都写字楼信息网总经理李东告诉成都商报记者，“老三甲在租金行情上已经退出一线写字楼序列。”确实如此，记者了解到，10年前红极一时的成都“明 ”写字楼，不得不接受租金连续下滑、大客户相继出走的现实。这些 写字楼曾经引以为豪的客户名单上，思科、新加坡领事馆、诺基亚、澳新留学、甲骨文、爱立信、华为……他们集体选择“另结新欢”。
现实尴尬：硬件设施落伍
思科出走冠城入驻香格里拉，诺基亚“分手”时代广场联姻力宝大厦，澳新留学南迁到拉德芳斯……近两年来，诸多领头企业搬迁 楼。川信大厦营销部主管冉旭曾表示，“以前是想租都租不到，更不用说 500强企业都好几十家。”
在世贸 10年之久的泰和泰律师事务所，已经与成都棕榈泉国际 签约，斥资7000万元买下2层写字楼。“这么大一栋写字楼，只有2部电梯，连无线网络都要我们自己弄。”泰和泰律师事务所相关负责人直言不讳，“设施设备太落后了。”事实上，记者从侧面了解到， 客户对 写字楼的需求，几乎每5-8年都会发生根本变化。“车位数量、电梯配置、智能化设施等，比租金价格更具有吸引力。”
价格尴尬：涨降都麻烦
老三甲写字楼，也对此很忧心。“不是没有想过（挽留），但价格是个坎。”冠城广场相关负责人感慨。据机构数据显示，成都老牌 写字楼过去3年的租金，以5-10%的速度下滑。
当记者提出以低价策略吸引客户时，多名负责招商工作的受访对象直摇头，“我们不是没有想过，但这种策略不具备可执行性。如要 ，是仅对新入驻的客户降还是对 的客户都降？如果都降，那为什么还要去招新客户？其次，大客户并不是没有钱，没有任何一家同我们讨价还价，他们需要的是一种跟企业相匹配的 环境。 后，超低价无法保障物业的正常运转。”
升级尴尬：想改不能改
“按照国际惯例，写字楼物业投入使用5年后就需要进行硬件和软件的升级。”世邦魏理仕市场研究部负责人直言。这一观点也被多名业内人士证实。“主要的问题在于销售模式，尤其是租售混合和分割销售的物业，要想统一升级根本不可能。”冠城广场相关负责人坦言。“首先，小业主的利益在于租金回收，他们不可能再投入改造费用；其二，目前在 的那些公司不可能全部关门停业让他们统一整改，即便是同意了也没有谁愿意承担公司的误工费。”
目前，在传统 写字楼中，昔日引以为豪的大客户已经所剩无几。“现在招商的主要对象是私营企业主，他们对硬件、软件的要求相对较低。”熟悉写字楼市场的人士透露，“大客户选择的都是当前市场上的 写字楼，区域倾向于城南，尤其是地铁物业。”
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