[摘要] 信贷政策转向宽松 刚需买房人开始入市——
信贷政策转向宽松 刚需买房人开始入市——
“这也是我们自己没有想到的，自从春节过后，售楼处里的买房人就没断过，无论是工作日还是 总有成交，虽然跟以前销售火爆时没法比，但 近一到 ，售楼员也总是忙不过来。”这是上周位于房山的金地朗悦项目销售人员在售楼处接待时提起的，眼下这不是个别现象，近日，已有不少项目开发商表示，春节过后市场就“出人意料”的开始暖了，这一方面得益于春节期间的蓄客，但更多的是刚性需求的阶段性释放。而随着市场交易量的活跃，一些买房人也开始坐不住了。
●低迷成交自二月开始复苏
根据北京住建委网站公布的网签数据显示，截止到25日，2月份北京全市住宅（新房和二手房）网签总量为9117套，与1月份全月的成交量相比，上涨了23%。其中，一手住宅网签量为4899套，比1月份成交总量上涨了9.5%。
自2月开始，北京楼市成交量开始出现逐步复苏的迹象，根据链家地产市场研究部统计，2月份第四周（2月20日至26日）北京新建商品住宅（不含保障房）成交量为629套，环比上涨35%，比1月份第三周上涨136%。认购量为1069套，环比上涨15%，比1月份第三周上涨177%。
节后第四周新建商品住宅成交量上涨至629套，这是自2月第二周以来，北京新建商品房成交保持三周连续上涨，是自2012年1月 周以来的成交量 值。虽然该成交量仍低于2011年限购以来的周均1097套，但从认购量上看，上周认购量小幅增长，已突破1000套，成交市场呈现逐渐回归势态。
另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，截止到25日，2月份北京全市纯商品住宅成交均价为18895元/平方米，与1月份均价基本持平，而与去年同期相比，房价则大幅下跌了27.5%。
●刚需在行动
单价2万元以下项目成交
超2万元以上项目逾10倍
对于自2月以来楼市的逐步回暖，亚豪机构副总经理高姗指出，受春节长假的影响，市场需求被延后，经过长假后一段时间的调整，购买力在近期得到了有效的释放，从而拉动了整体市场的反弹，尽管2012年大势不佳，各类购房需求均受到不同程度的抑制，但刚需购房依然受到鼓励，基本没有受到调控影响，而从目前热销的项目来分析，刚需项目在市场回暖中起到了重要的作用。
亚豪机构统计数据显示，截至2月23日，今年前两个月北京成交超过40套的项目中，成交均价在20000元/平方米以上的仅有3个，共计售出132套，而同期20000元/平方米以下的项目却多达17个，包括中弘北京像素、龙湖时代天街、K2百合湾、首开国风美唐、合生 花园等等，共计售出商品住宅1378套，销量是20000元/平方米以上项目的10倍。平均到每个项目，今年以来的两个月时间，单价2万以下项目平均售出了81套，是2万以上项目销量的一倍左右。
对此，有开发商指出，经过一年多的限购， 、投机需求早已被挤压出局，市场仅剩下刚需这支主力军支撑楼市销量，而经济基础薄弱决定了他们对价格的敏感，他们已经能够通过成本核算、政策风向以及区域形势等判断出自己大致的出手时机以及适合购买的项目，进而导致近期出现刚需逐步入市的态势。另外，值得指出的是，一部分预计在龙年结婚生子的刚需购房人，目前也到了不得不出手的时候，他们碍于资金有限，往往还会选择一些户型、楼层都相对较差的房源来解决实际居住需求。
同时，有市场分析人士指出，在经历了一年的严厉调控的背景下，许多开发商都对本该属旺季的节后购房小阳春报以极低的心理预期，因而，当市场在传统旺季的带动下出现一些好转时，各方面都会比较敏感地体会到。
●信贷转变做铺垫
买房人购房信心开始回升
同时，任莉还指出，就在中国人民银行公布下调存款准备金率的同 （2月18日），参与制定房产税的国务院发展研究 资源与环境政策研究所研究员倪红日在广东省科技图书馆的一个论坛上表示：“自住的房子在一定的面积之内不征税，超过一定面积的，等于你多享受了公共资源，要征税，但短期内还没做好准备，‘十二五’期间房产税全面开征并覆盖 个人住房的可能性不大。”任莉说，这在一定程度上意味着房产税的缓行，对于加强购房者信心来说，是一个重大的利好。信贷的转变以及购房者购房信心的回升，也成为目前市场趋暖的重要原因。
●回暖或仅为暂时性
合理价格政策才能消化库存
然而，货币政策转向宽松以及刚需买房人的入市能否意味着楼市正是转暖？对此，保利（北京）房地产开发有限公司董事总经理刘翔在接受采访时表示，对于楼市的回暖目前言之尚早，近期成交量的回升可以看做是之前累积量的暂时性释放，预计持续性不会太强，刚需买房人依旧受制于价格因素，在市场不明朗的情况下会保持谨慎的态度，而 市场也会保持相对稳定的状态。
同时，也有业内人士指出，在目前的市场态势下，开发商应该把握好市场的窗口期，利用信贷转变的信号以及市场信心回暖的时机，在今年上半年果断的制定合理的价格政策，快速地消化积压的库存量，维持现金流的财务安全底线。同时，对于购房者来说，今年上半年可以算是一个“抄底”的好时机，近期应密切注意市场促销、打折、 等信息，果断出手。
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