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北京楼市成交低迷 环首都楼市进入深度

新京报   2012-03-02 11:35

[摘要] 在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时,位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起,形成了环首都经济圈的概念。而今北京调控已满一年,市场的低迷自不用说,而此时环首都区域的楼市,却在经历 的危机。

在2009年和2010年北京楼市高歌猛进之时,位于北京周边的燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市也迅速崛起,形成了环首都经济圈的概念。而今北京调控已满一年,市场的低迷自不用说,而此时环首都区域的楼市,却在经历 的危机。

价格全线回调

2011年2月,北京实行了严厉的限购政策,北京楼市顿时陷入低迷,而此时,很多环首都区域的开发商却很乐观,理由是可以坐享北京限购后,形成的购房需求的挤出效应。然而时至今日,事与愿违,北京楼市低迷,环首都区域的楼市更是难以独善其身。现实摆在人们的面前,如果说北京楼市打喷嚏,那么环首都区域的楼市已经重感冒了。

目前,从燕郊、香河到固安、涿州,楼市的主题除了 就是深度 。在起步 早也 为成熟的燕郊楼市, 时期价格曾经出现万元以上的项目。目前星河185项目正以“起价5300元/平米”的方式 ,其之前的均价是每平米8500元。香河品牌项目京汉君庭,也已经采取市场低迷时常用的促销策略,把多数房源维持之前每平米5800元到6900元之间,然后分批推出每平米4000元的特价房。固安的一些项目,也从每平米7000元降到了4000元/平米至5000元/平米的水平。

回暖需借大势

香河某项目的一位副总认为,目前北京客群对于市场信心的丧失,对于环首都楼市是 致命的。“环首都区域的客群主要还是来自北京,当地购房需求是很难支撑市场的。因此市场要想回暖,只有等北京的购房人群对市场恢复了信心,才能谈得上回暖。”而几个区域中开发 早的燕郊,在过去的五六年里已经经历了几起几落,业内早已经形成了“通州 我们就跟着涨,通州 我们肯定也会 ”的共识。

而除了市场本身的起伏,环首都区域的各种配套也亟须完善。在一年前楼市繁盛之时,华高莱斯城市研究部总监夏连珠就对记者表示,从长远来说,北京周边区域还是有发展 的,应该是没有问题的,但是必须要有轨道交通。“只有轨道交通是能够解决问题的,如果轨道交通建不起来,区域的支撑力肯定是不可持续的,这是 明确的一个事情。”而截至目前,环首都区域的轨道交通仍然没有实质性进展。

记者曾经于2011年4月、2011年8月和今年2月三次走访香河,也目睹了香河楼市由盛及衰三个阶段。目前,香河楼市比一年前的价格,普遍每平米下降了1000元以上,而降幅大的则 3成以上。

价格深度下探

2012年2月底再访香河,记者看到降声一片。走近公元壹号项目,在几十米外就可以看到正在施工的楼体上刷着“公元壹号你买房 我还贷”的巨幅红字。进入售楼处,销售人员介绍,所谓的“你买房,我还贷”是春节前后推出的活动,是开发商在一定时间内借款给购房人还月供,等于是降低了首付,目前这个活动已经结束。销售员介绍说:“我们项目春节前后的时候资金比较紧张,房子比现在的价格每平米低200元左右,当时还推出了顶层复式 ,每平米7200元,等于一层每平米2600元。现在的价格在每平米5500元左右。开春以后,我们想稳住阵脚。”

记者走访发现,雀禧项目的价格目前为每平米5500元左右,比去年每平米降了1000元。而香语 城和荣盛香城郦舍在2010年4月份的价位都为6700元/平米,现在都已经降到了5000元/平米甚至更低。

而记者走访的项目中, 幅度 的是京汉君庭,售楼处门口写着4880元起/平米的大幅宣传画,但是实际上优惠幅度还要大很多。售楼处的销售人员介绍,目前该项目其他房源的价格还定在每平米5800元到6900元之间,但隔一段时间就会推出一定量的特价房,例如这次的一套130平米的三居室,贷款的价格为每平米4050元,全款的价格为每平米3960元。等这批特价房卖完了,再推出下一批。而且该项目的房源已经是毛坯的现房。去年10月就已经办理入住。而销售人员也表示,这个价格应该就是香河楼市的底部了。

出货 保命为先

记者2011年4月去香河时,市场还处于繁盛时期,多数项目的价格都在每平米6000元到7000元之间,售楼处全都展示着环首都经济圈的规划和媒体报道。当时各个售楼处颇为红火,记者接触到的销售员,很多都是入行不到一年的新手,看到楼市火爆投奔而来。

与北京市场不同,香河楼市的转折点发生在2011年5月的土地风波,之后成交量急转直下,变得异常冷清。但当2011年4月记者走访时看到,虽然成交量很少,但是多数开发商认为土地风波的影响只是一时,市场会逐渐恢复正常,因此 的幅度普遍不大。

而这一次,开发商显然真正意识到了问题的严重性。

香河珠光房地产开发有限公司总经理黄起幸表示,香河市场目前的低迷主要有两方面的原因,一方面是北京客群作为支撑市场的主力,目前对于楼市前景明显缺乏信心,观望情绪浓重,另一方面,在去年香河土地风波之后,领导班子换届,对于房地产市场的支持力度有所减弱。“之前香河楼市的兴起,和本地政府积极引进品牌开发商,和大力进行交通、商业配套建设也是有很大关系的。”

而香河一位项目的负责人向记者透露,目前在香河房地产市场上,资金紧张是普遍存在的问题。“香河市场地方不大,项目却很多,存货量很大,产品差异很小,只能在价格上竞争,因此 促销是必然选择。开发商肯定要把手里的存货卖出去七八成,才敢再做新的项目。”

固安 概念热炒后跌破四千

固安与大兴仅有一条永定河之隔,如同燕郊楼市依托北京CBD东扩和通州新城规划,固安楼市的涨跌也依附着大兴新城建设与第二机场规划,大兴楼市领降,固安房价也随之下跌。

2011年上半年,固安在“京南新城”等概念热炒一年后,房价迅速上涨至7000元/平米左右,但记者采访发现,目前固安房价已全面回归至5000—5500元/平米,一些房源甚至跌破了4000元/平米。

“3800元/平米起!”2月9日,记者从固安大盘龙Town获悉,其新推房源将打出“跌破四千”的起价,并创下固安目前在售的70年一手商品房价格新低。而该项目 价从去年7月开盘时的6300元/平米跌至去年底4900元/平米,再到目前的3800元/平米,为固安房价画出一条下跌轨迹。

据龙Town营销人员介绍,项目好的房源也可拿到全款4200元/平米的优惠,即使贷款 也不会超过4500元/平米;比此前成交价 降了2700元/平米。而同样在去年7月开盘、社区规模达8000余户的某项目也从6800元均价下调至5300元/平米,还推出了顶层三居特价4800元/平米。

“节后整体房价每平米又降了1000多元”。固安当地一位不愿具名的开发商说,去年底固安的房价每平米就已跌了1000元,当时年关将近,开发商要支付工程款等资金,以“特价房”形式进行了一轮 。据了解,固安是目前环京楼市中 较明显的区域,如红城、郦湖北岸、中宏美丽园等项目都下调了10%—20%的售价。

“固安房价现在基本都5000出头,我考虑 一套”。北京一民营房企营销负责人表示,对比北京南六环外的项目如龙湖时代天街、融科钧廷都在14000元/平米左右,相隔仅20 的固安房价仅为其三分之一。

据介绍,目前到固安买房北京客户中80%是 ,但对自住客户而言,仍未到进场时机。

燕郊 房价回到三年前

通州、和北京仅潮白河之隔的燕郊是河北环首都区县中楼市发展 早、房价 的区域。记者采访发现,随着通州房价跳水,燕郊一手房单价也从去年底的8500—9000元/平米回落到目前的7000—7500元/平米,其中降幅 的楼盘是星河185,从均价8500元直降至5500元/平米。

“跃层 .4米,5300元起,均价5700元/平米、平层6700元/平米起,均价7000元/平米”。星河185销售人员说,项目是30万平米建面、共15栋高层的大盘,如今只剩一栋楼,公司为了尽快清盘才推出了大幅 ,同时还委托了中原地产进行销售,5300元/平米的房源为跃层一楼的朝北户型,此前星河185的平层销售在8500元/平米,跃层也在8200元/平米左右。

“7000元左右的房价几乎是回到了2009年底—2010年初”。当地一位开发商称,新开盘的 (6300元起)、潮白人家(6800元起)都以低价入市,燕郊另一大盘燕京航城也将报价从8500元调低至7300元/平米,考虑到该楼盘是精装,实际房价每平米已跌破7000元。

据燕郊一位 开发商介绍,当地九成楼盘的目标客户是来自北京的刚需和 客,建筑规模都在几十万平米,竞争很激烈,随着政策“画饼”与“调控”交替,房价也“忽上忽下”。

2009年底燕郊房价尚在每平米六七千元,2010年5月随着北京房价飞涨达到 点,天洋城卖出过13000元/平米,星河185卖出过11000元/平米;2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策,房价跌回八千;而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使房价重回9000元/平米,随即又下跌。

上述开发商表示,去年10月开始北京房价进入下行通道,燕郊销售就基本“走不动了”;春节过后 调低存款准备金,银行对房贷审核出现明显松动,经历了长达三个月成交冰冻的开发商有意抓紧出货,回流资金后进行其他 ,2月份大幅 后,吸引了一些“抄底”客户,“ 后销售有了明显回暖,一周能销售几十套房”。

记者发现,和北京楼市类似,燕郊 盘也多为一些位置偏远、或定位小刚需项目。

涿州 本地需求大 房价波动小

如果说香河是个比较典型的小县城,那么涿州就是个比较典型的小城市,这里有着比较多的本地人口,街道两旁的基础设施与商业配套也比较健全。如果说香河是在小镇上重新建城市,那么涿州应该属于城市的大规模扩展与延伸。

联达地产机构董事长杨少锋介绍,与燕郊、香河、固安等地相比,涿州的本地需求比例是要大很多的,而且市场供应量相对比较小,因此价格波动的幅度也小一些。目前涿州市场也出现了下调,一些项目 的幅度与去年高点时相比,大约是8折到8.5折。

从目前涿州项目的报价来看,价格差异比较大。距离老城区5公里左右的金竹 项目,去年4月份记者走访时,价格为每平米7200元,而目前网上的报价为每平米7300元,不降反涨。而价格较低的汇元新天地项目,报价为每平米6000元。记者看到的其他项目,价格多数在每平米6000元到7500元之间。

杨少锋表示:“我觉得涿州目前很多项目的价格还是偏高,我认为合理的价位应该在每平米5500元到6000元之间。现在涿州市场的价格比较乱,项目的价格从每平米5000元到8000元的都有,价格偏高的项目可能需要回调,才能够激活成交。”

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