[摘要] 近日，楼市新消息不断，存款准备金率将二次下调、 明确表态要保证首套住房贷款、部分城市公积金额度提升、上海等地上调普通住房标准、多地首套房利率恢复基准利率等变化出现。有关首套房贷利率是否会下调、调控政策是否会放松、房价还能降多少、现在是不是买房时机等问题备受关注，各方人士的讨论之声日趋热烈。
近日，楼市新消息不断，存款准备金率将二次下调、 明确表态要保证首套住房贷款、部分城市公积金额度提升、上海等地上调普通住房标准、多地首套房利率恢复基准利率等变化出现。有关首套房贷利率是否会下调、调控政策是否会放松、房价还能降多少、现在是不是买房时机等问题备受关注，各方人士的讨论之声日趋热烈。记者近日就上述问题进行了详细调查，将方方面面人士的看法、打算等记录下来，供读者参考。
“房价到底还能降多少？什么时候出手买才不会吃亏？”记者近日对近百位购房人、各区县开发商以及中介机构营销人员的调查显示，人人都没有答案，每个人都能说出一堆自己的分析、推断，但谁也不敢下结论。
未必好卖不降万万不行
中原地产李文杰认为，尤其是房山、通州、大兴等供应量较大的区域， 仍将是开发商的不二选择，如房山预计有1.5万套左右期房住宅，且多个项目的产品设计和户型等都比较接近，同质化竞争 激烈， 销售是房山区域开发商的不二选择。李文杰提供的数据和分析得到了万科、首开、金隅嘉业、中铁建、城建等多家开发商的认可。
记者在房山长阳调查看到，目前，该地区集中了将近10个在售的同质楼盘，如2010年开盘价一度达到1.8万元/平方米的万科长阳半岛，去年11月份推出的第8期产品价格均价下调至1.4万元/平方米，主打刚需经济型产品；建邦华庭户型为85到120平方米的二居及三居，均价在1.57万元/平方米左右；长阳光合作用，均价1.4万/平方米；首开熙悦山，户型也以二居和三居为主，曾推出均价1.3万元左右的特价房，是目前房山长阳价格较低的楼盘；均价为1.4万元左右的城建徜徉集，户型也以二居和三居为主……限购等政策下， 以求销售将是他们不得不面对的现实。
多位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，现在的买房人，到了售楼处根本不谈品牌、不问配套，而是先问价格、价格降了没有、降到多少。“因此， 未必能卖得出去，但不 是万万不行的。”一位开发商表示。
“外围”楼盘降幅小于去年
“今年不论是去年 较多的京贸国际城、玫瑰东方还是价格一直比较稳定的花石匠，开发商 幅度、优惠幅度都没有去年大了。”一直在通州看房的购房人老于告诉记者，在大兴、昌平、房山、门头沟、顺义等所谓的北京“外围”区域，不少买房人、业内人士同样感受到了这一点。
调查显示，去年下半年，通州房价开始下降，降幅 的京贸国际城甚至从2.6万元/平方米一步降到1.4万元/平方米，到去年年底，通州均价由“”状态时的2万元/平方米降到了1.4万元到1.6万元/平方米之间。而从年后至今，通州房价降幅就像老于说的陷入“胶着”状态，成交均价仍维持在1.5万到1.6万元/平方米之间。这一现象同样发生在大兴、房山、昌平等去年下半年降幅较大的北京“外围”新城。房山年后的成交均价也几乎和年前持平，在1.3万到1.5万元/平方米上下，顺义在1.5万元/平方米上下，大兴在1.5万到1.6万元/平方米上下。
虽然北京“外围”区域楼盘降幅没有去年下半年大，但这些区域的房价仍在持续走低，且 方式越来越多样。
大兴、通州、房山等区域的几位开发商告诉记者， 能降到什么程度应该是因楼盘而异。“从目前看，已经不断地向成本价探底了。”通州一位开发商告诉记者。
那么，怎么判断房价向成本价探底？据介绍，房价基本由土地成本即楼面价加上建安成本加上市政费加上税费即管理成本和利润构成，“楼面价因楼盘而异，建安成本大致在2500到3000元/平方米，市政费、税费、资金成本等加起来在3000到4000元/平方米左右，也就是说大致北京房价的成本价为"楼面价加6000元到7000元/平方米其他成本"。以通州去年拿地的一个新盘为例，楼面价在9000元/平方米，那么，这个楼盘的成本价大概在1.5万元到1.6万元/平方米之间。”
调查中，多位开发商强调，目前无论是通州、房山、大兴等外围区域，还是北京五环附近等近郊甚至城里区域，在售楼盘拿地成本基本为两类，一类是2008年金融危机期间甚至更早的时候以较低楼面价拿到的地，一类是2009年下半年房价、地价开始上涨后拿的“高价地”，前者的降幅会更大，后者的降幅相对会小。
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浪潮“由外往里”
“和去年 比较热闹的区域多在通州、大兴、房山等外围区域不同的是，今年北苑、来广营、望京等近郊甚至城区的房子也开始出现 。”想在海淀、朝阳等“城里”买房的刘女士告诉记者。调查显示，北京楼市 浪潮确实开始“由外往里”；一二手房房价“倒挂”的现象也“由外往里”蔓延。
海淀、朝阳、石景山、丰台等城区的房子今年也开始以特价房、去掉精装修等不同方式 。如东三环、东四环一些楼盘通过不断推出特价房以及“一次性签约享受8折”、一个月内签约还享受前面优惠价上95折等方式开始打折 卖房；朝阳、海淀、石景山、丰台还有一些楼盘则通过重新推出差异化新产品进行 促销，如朝阳某楼盘就通过对在售的二居老产品“封盘”，新开三居“新盘”并 进行促销。
业内人士还表示，根据90年代至今北京楼市的几轮变化经验，可以预判的是， 趋势“由外往里”之后，一旦城里房价出现真正的松动， 趋势还会走向“由里往外”蔓延态势，而一旦出现这种变化，外围房价将真正探底。
四个数据判断房价探底时间
北京房价什么时候能探底，无论是买房人还是开发商或其他业内人士，谁也不能给出一个肯定的答案。综合他们的判断和分析，北京房价还能降多少，还和以下几个变数有关：
一是首套房贷放松等“定向性微调政策”出台时间；二是地价什么时候止跌；三是各个楼盘开发商扛成本的能力；四是北京楼市 的社会环境。“首套房贷等定向性微调政策一旦出台，肯定会释放出一批需求，一旦有人买，开发商就不会再大幅降。而根据经验，地价止跌探底和房价触底的时间差不多同步，因此，北京地价什么时候止跌，房价也会相应止跌。开发商实力不同，承受压力的能力也不同。 后，老业主闹事，也会影响不少开发商的 计划，如何让开发商 无"后顾之忧"也在一定程度上影响 的速度和幅度。”一位业内人士说道。
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