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多地土地出让收入料缩水 土地财政亟待转型

中国证券报   2012-02-23 10:52

[摘要] 专家认为,今年房地产宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”,土地市场难乐观,各地土地出让收入料缩水。地方政府亟待摆脱对“土地财政”的过度依赖,积极拓展财政收入来源。

 

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自去年下半年开始,土地市场就一直处于低迷状态,其 直观的表现,便是2011年全年无 、不少地块均以底价成交。而这也被不少业内人士视为土地市场本身发生趋势性转变的一种迹象。进入2012年,面对调控持续、楼市信心走低,未来的楼市走向如同“镜中花,水中月”难以把握。在这种形势下,作为房地产开发的首要环节——土地交易市场的一举一动似乎已成为一种“信息”,颇受关注。

土地市场冷清,大连表现仍有亮点

据中指研究院报告显示,今年1月300个城市住宅类用地市场共计推出土地面积3889万平方米,环比减少52%,同比减少45%;共计成交面积1905万平方米,环比减少65%,同比减少72%。

而在土地市场的一片低迷中,大连土地市场的表现还是有可圈可点之处。据报告显示,大连1月推出土地30宗,在被监测的300个城市中,土地推出宗数位居上游。其中,中山区解放路西、八一路两侧地块,以6952元/平方米的楼面价格成交,广受业内关注。

另外,在我市土地市场龙年“ 拍”上,共推出4个金州新区地块,全部成交;2月7日,中山区民生街东的一宗商服用地以1.896亿元成交。2月8日,西岗区中山路北的另一商服用地也已挂牌。总体看来,近期大连市土地市场动作频出,以 商服用地及新城区土地供应居多。

其实,即使在去年年底的楼市“寒冬”,大连土地交易市场也不算沉寂。12月,李嘉诚旗下的和记黄埔发布公告称,将位于大连西岗区黑咀子码头一宗土地面积为14.29万平方米的地块以19亿元收入囊中。同月,新型企业集团以近9亿元成交价格竞得了位于甘井子区水泥街的一宗土地,而这两宗新地[ 新消息价格 户型 点评]块也注定会成为今年大连房地产市场上的新亮点。

土地交易价格微调,新、主城区有差异

土地市场持续冷清的同时,底价、低价成交已成为现阶段土地交易的主旋律。

对比大连各区域的土地交易情况,笔者发现,在成交价格方面,与2010年相比,新、主城区有所差异。主城区方面,虽然某些地块存在“流拍”现象,但所成交地块均属于“ ”地段,成交价格相对较高,且与2010年相比波动不大。例如,去年位于沙河口区白山路西、同泰街北、连胜街东的一宗土地,虽以起始价26192万元成交,其楼面价格仍达到5615元/平方米。

新城区方面,2010年大连万科置业有限公司在普湾新区所拿的几处住宅用地的楼面价格平均在980元/平方米左右。而近日,笔者从大连市国有土地使用权交易 网站上了解到,2011年普湾新区出让土地的楼面价格约在880元/平方米。如此看来,受土地市场大环境的影响,新城区的土地价格略微下调。但不可否认,价格上的明显 让新城区土地成交量在2011年表现不俗,而新城区 的发展前景也是开发商将目光锁定新城区的主要原因之一。

调控下,开发商拿地谨慎更讲策略

房地产宏观调控在去年得到了进一步深化和落实,也使得土地市场进入了低潮期。在这种形势下,一些资金实力雄厚的房企开始集中拿地。例如,保利地产去年底在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科去年12月在大连、武汉、南昌等地拿地的总金额达21亿元以上。而远洋、华润等房企也均在去年12月斥资拿地。即便如此,面对调控、资金等问题,开发商还是普遍表示,如今拿地要更为谨慎。行业巨头万科称,仍会坚持“宁可错过,绝不拿错”的谨慎拿地原则。保利地产的一位高管在一次交流会上也表示:“抄底是抄不到 的,我们其实相对比较谨慎,在相对低的区域根据自己节奏慢慢去拿。”

一面是高姿态的拿地,一面却在强调“谨慎”,这看似矛盾,却体现出开发商的一种观念,即“谨慎”不等于不出手,关键要根据自身情况讲究策略。一个典型例子,去年12月,新型企业集团以近9亿元拿下“大水”地块。近年来,少有动作的新型选择此时拿地,土地价值是一方面,对新地块的责任与战略构想则更为关键。因此,新型董事长孙才科才会说:“新型对这块地,势在必得。”除此之外,万科、保利等 房企去年在大连也均有拿地动作。

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