北京限购政策执行一周年 新建住宅成交降两成

和讯房产  2012-02-13 11:45

[摘要] 新建住宅成交量同比降两成 二手均价颓势持续时间 长 住宅类用地土地出让金减少53.83%

和讯房产消息 新建住宅成交量同比降两成 二手均价颓势持续时间 长 住宅类用地土地出让金减少53.83%

新建住宅成交市场

新建住宅成交量同比降两成 均价涨停

根据北京中原市场研究部同比，“京八条”执行以来，新建商品住宅成交83632套，同比下降21.89%，两成之多。成交面积867.4万平米，成交套均下降。另外，限购后一年新建住宅成交均价21361元/平米，与2010.2.16-2011.2.15期间成交价格基本持平，成交均价涨停。严格执行限购、限贷对成交量影响很大，并且随着国家巩固楼市调控政策成交，有效购买需求的逐步消耗，新建住宅成交的颓势越来越严重。

新增商品住宅套数

供应减速 低价盘横行

“京八条”执行至今，北京商品住宅供应96818套，同比减少8.92%，推盘量减少，推盘速度减缓，大量低价盘、 盘入市，成为市场成交的主力，数据显示，新政执行至今，新建住宅成交六成价格低于2万元/平米。

二手住宅市场

二手住宅成交量降53.26%

根据北京中原市场研究部统计，“京八条”执行一年北京二手住宅成交96936套，比新政前一年成交的207376套相比，降53.26%，尤其是存量房计税新标准调整（2011年12月10日）以来，二手住宅成交6759套，2个多月的成交不及去年月均成交的七成。预计今年二手住宅成交量将跌破新低。

二手商品住宅成交均价

二手均价颓势持续时间 长 破新纪录

根据北京中原市场研究部监测，北京二手住宅价格从去年4月份开始下降，至今已10个月，预计价格会进一步下探。即使相对于08年楼市调控，二手房价从08年6月持续9个月下跌，二手住宅均价持续颓势时间突破新纪录。

购房需求被滞留在租赁市场

根据北京中原市场研究部统计，楼市限购，限制了80万户北京户籍和100万套外地户籍的购房需求，大量的购房需求被滞留在租赁市场，统计显示，2011年北京租赁成交 突破200万套，同比上涨24.5%。限购使租赁市场扩容2成多。

政策重压下投机绝迹，自住成交占领住宅市场

楼市调控 根本的目的是打击房产 投机过热，确保刚需购买。数据显示，新政后，北京 购房人数占购房总量的九成以上， 投机购房几近绝迹。且近期，央行也发布消息称要求各商业银行优先满足 购房家庭贷款需求，并释放出首套房贷利率松动的信号。据此北京中原市场研究部的专业人士预计2012年仍将是自住和部分改善需求主导住宅市场的一年。

商业地产被摧热

商业地产

写字楼商业供应增加1倍多 商业类物业供应增加55.28%

受写字楼市场向好的影响，越来越多的发展商将目标转向写字楼市场。“京八条”执行后，北京商业地产市场新增供应量持续放大，呈现稳步增长态势。新政至今写字楼类物业供应10906套，同比增加1倍多，商业类物业供应4441套，同比增加55.28%。

商业地产成交活跃 价格“稳中求进”

由于受到政策限制，住宅 需求被大量挤出，许多 者改把目光投向了不受限制的商业地产市场，商业地产成交表现出 的火热和活跃。成交价格也稳中求进，新政后至今，写字楼类物业成交均价25533元/平米，同比上涨8.96%；商业类物业均价21839元/平米，同比上涨3.42%。

土地市场

住宅类用地土地出让金减少53.83%

根据北京中原市场研究部统计，“京八条”执行以来，北京土地通过招拍挂成交地块254块，成交总面积2289.83万平米，同比下降27.3%，其中居住类成交56块，总成交面积894.52万平米，同比下降37.75%。

对于土地出让金，新政至今，土地出让金总计1013.64亿元，其中住宅类土地出让金459.09亿元，同比下降53.83%。根据官方显示，2011年3年来 未完成土地供应计划。

房企行动特点

房企抱团取暖 拿地谨慎降低风险

据北京中原市场研究部的统计数据显示新政执行至今，开发商合作拿地16宗，成交面积245.50万㎡，成交金额213.57亿元，三项占比分别为30.19%、38.41%、50.18%，达到历史峰值。“双限”使房地产遭受 的僵局，商品房购买力下降，房企回款周期拉长，资金压力增加；同时，限贷措施，房企资金成交增加，随着调控深入，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿不足，一线城市住宅土地市场明显冷清，遇到拿地合适时机也都联合拿地，降低资金风险。

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