[摘要] 第三：市场库存量再次突破 近2年多来的记录，期房住宅库存达到了81412套创造了09年6月来的 值，库存总量也达到了11.92万套的 近2年多来的 值，继续呈现供应大于需求的现象，库存量也继续上涨。
北京房地产交易管理网数据显示：上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比上上周分别为下调了22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下调了24.8%。
北京上周楼市的主要特点
首先： 项目占据销售前列，但销量并不可观。上周成交量前十项目中，有4个项目属于明显 项目：京贸国际城、首开常青藤家园、润枫领尚苑、天时名苑， 是通州的三个项目，均价相比 点下调均超过2成，但是换来的成交量并不显眼。京贸国际城大幅 入市半月签约仅16%。润枫领尚苑入市已经5个月，签约合计仅95套，去化率为17%。
其次：成交量依然低迷，在 近几个月成交量屡创地量，预计11月成交量也将继续延续 近几个月的市场情况。而且政策越后延，市场剩余的购房需求对价格下调幅度的期望就越高。
第三：市场库存量再次突破 近2年多来的记录，期房住宅库存达到了81412套创造了09年6月来的 值，库存总量也达到了11.92万套的 近2年多来的 值，继续呈现供应大于需求的现象，库存量也继续上涨。
11-12月市场预测：
1：楼市供应量
56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套。北京中原市场研究部统计调查数据显示：虽然十月因为长假影响，项目供应有所放缓，但是库存积压的步伐依然在明显加速。北京中原市场研究部统计数据显示预计在11月供应的27个项目提供的住宅套数将依然会接近万套。郊区项目数量明显依然达到了16个，占到了全市供应量的6成。 是大兴区预期供应项目就达到了5个，其中不乏之前热销的城建红木林、富力？盛悦居等项目。而存新盘的数量也达到了16个，主要集中部分郊区。这些项目大部分可能会选择低开，很可能会明显拉低11月份的市场成交价格。
12月预期入市的项目更是已经达到了29个，在年底加速开盘已经成为目前市场的共识。预计11-12月供应的住宅总量有可能突破2万套。
在8月份 施工面积突破亿平米的基础上，9月数据显示，目前施工面积再次创造新高。 是住宅施工面积已经达到了6584.1万平米。按照每套房120平米计算，在建的住宅套数已经超过50万套。如果按照 长2年建设周期计算的话，即使在不新增开工面积的基础上，预计未来2年也可以新增住宅供应超过50万套(其中包含保障房)。供应量在 近1-2年将持续上涨。
从预期入市的11-12月项目可以看到，定价问题继续影响着入市项目。价格停滞，而潜在需求新增有限，存量需求又已经被7个月左右的限购后市场消耗，这使得目前大部分上市项目面临定价问题。
2：成交价格走势
小幅 难获销量，在今年的金九银十，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在 后一个销售高峰期，金九银十年必定会有大量开发商选择 冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。 的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
目前市场购房者信心已经降低到谷底，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计5-6环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。 下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于 稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。，4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格停涨为主， 项目继续明显增加。
3：土地市场预测
11年前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，仅低于创造历史记录的去年870亿4.5%。依然是除去年外的同期 。
但从目前预期入市的土地来看，今年4季度不太可能出现去年的775.4亿的单季度 纪录。所以预计今年北京土地出让金全年依然有可能在1000亿左右。住宅类地块因为保障房占比高以及郊区化难以受到开发商青睐。所以在11-12月土地市场很可能依然以住宅地块冷清、商业地块平稳为主。
商业地块出让支撑了2011年土地市场，在今年包含商业类属性的出让金总额达到了439亿，占据前十月土地出让金的53%。而且预计在4季度部分商业地块还有可能出现交易升温的迹象。
4：政策力度
虽然外部环境恶劣，美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。
但目前通胀预期依然高企，保障房建设 增加降低了楼市下滑对房地产相关行业带来的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。从 近的佛山限购半日游到新增珠海限购可见，虽然政策底部已经接近，但是松绑的可能性 小。
北京限购、限贷的政策在年底依然将持续， 是信贷额度在年底11-12月可能会继续收紧。本轮调控在明年上半年前很难有放松的可能。
5：开发商会大规模促销？
目前市场成交低迷，除了购房者价格预期与市场价格之间的差距难以协调之外，更重要的是目前购房者对未来信心不足。即便是部分项目下调交易价格，也很难吸引处于观望中的购房者马上入市交易。
部分项目在目前的积压库存以及比较严重， 是通州、大兴、昌平、房山四区域，占比市场库存量6成以上。这些区域的项目继续 已成必然。
但是因为目前消费者中有资格、有意愿、有能力购房人群比例继续走低，预计 后的11-12月，单月楼市总成交量不太可能突破1.5万套。也就是说2011年北京楼市住宅市场总成交量将在 近三年来 次低于20万套，同比去年下调幅度在25-30%左右。11-12月不太可能出现之前两年的翘尾现象。
目前市场购房者信心已经降低到谷底，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计5-6环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。 下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于 稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格停涨为主， 项目继续明显的增加。
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