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专家评论:是否结清物业费不应与房屋过户挂钩

成都商报   2011-09-30 08:07

[摘要] 前日下午,四川省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例(草案)》进行了分组审议,成都商报记者采访了二审稿的部分起草者,对二审稿的新增内容进行详细解读。其中,车辆损坏物管无须担责,物业费未结清禁止过户房产等内容受到外界关注。

前日下午,四川省人大常委会组成人员对《四川省物业管理条例(草案)》进行了分组审议,成都商报记者采访了二审稿的部分起草者,对二审稿的新增内容进行详细解读。其中,车辆损坏物管无须担责,物业费未结清禁止过户房产等内容受到外界关注。

物管条例与人们的日常生活息息相关,各省物管条例的制定和修订都受到了媒体的极大关注。四川的条例已进入二审,应该很快会通过。从目前的草案看,对明确业主与物管的法律关系,定纷止争会发挥重要作用。但个别规定还有待商榷,需要进一步完善。

首先,停车受损,物管无须担责。这一点虽然纠纷多,但现实中绝大部分案例,物管都没有承担责任。这和路边停车很类似,成都的法院也有判例,认为双方不属于保管关系,不应赔偿损失。可见,从法律规定和司法判例两个层面,如果业主和物管没有签保管合同,都认可物管方无须担责。物管条例如此规定并非创新,而是一种强调。

停车涉及业主与物管方的诸多关系,不仅包括受损赔偿问题,还有一些权利义务的边界有待厘清,物管条例应有所回应。比如,停车费的归属、使用和分配。现在很多小区,停车费究竟是服务费还是租赁费,含混不清。购买了车位的业主交停车费,临停的车辆也交停车费。前者的费用是清扫、维持秩序等服务费,应归物管公司;后者的费用实际上包括两部分,一是物业服务费,二是场地租用费,前者归物管,后者应归全体业主,因为公共场地属于全体业主共有。但现实中,很多小区有意无意不加区分,停车费几乎都归了物管。条例草案既然提到停车过程中物管的责任问题,不如将这个涉及业主切身利益的问题也进行明确。

另外,物业费未结清禁止房屋交易。这一规定,看上去似乎很公平,有律师也表示赞成,但仔细分析,却有违法嫌疑。房屋交易属于物权范畴,物管费属于债权范畴。法理上物权优于债权,债权不能阻止物权的行使,除非设定抵押,而且即便抵押了,也只针对抵押物,其他的物权同样可以自由行使。此规定极大限制了业主的权利, 不公平。

更重要的是,设定抵押是一种民事行为,双方意思自治,平等自愿,外界不能干预。物管条例属于 法序列,如此规定,相当于用 法强行介入民事自治领域,将 小区房屋硬性抵押给了物管公司,这不仅不合适,也是不合法的。

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