[摘要] 二手房买卖成交合同签订后，房主以房屋尚未申领产权证书为由，要求确认房屋买卖合同无效，而买方坚持合同有效，要求继续履行合同，双方发生纠纷。
本报记者陆季惠
2009年3月28日，戴某与徐某签订《定房协议书》，约定由徐某购买戴某位于昆山市陆家镇的一幢房屋（含附属的自行车库），其中房屋建筑面积120.11平方米，自行车库面积9.74平方米，总价为30万元。同时双方约定，买方在签订合同后支付首付款10万元，交付房屋时再支付房款15万元，在房屋产权证过户后支付余款5万元。当日，戴某收取了徐某支付的定金1000元，并出具收据。同年3月30日，双方签订《房屋买卖成交合同》，约定由徐某购买戴某的上述房屋，房屋价款及付款方式与定房协议书相同，双方还约定了违约条款，如一方违约应当赔偿另一方房屋总价60%的违约金。合同签订后，戴某当场收取徐某支付的10万元，并出具收据。
2010年6月1日，戴某向徐某发出1份《终止合同函》，称买卖合同约定的房屋因尚未申领产权证书，依照《城市房地产管理法》第38条第6款“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”之规定，要求终止房屋买卖合同，并向徐某退回已付房款。徐某对此表示异议，他认为双方之前签订的购房合同有效，不同意终止履行合同。双方因此发生争执，于是戴某向昆山市人民法院提起诉讼。
戴某请求法院判令终止原被告双方于2009年3月30日签订的房屋买卖成交合同，并要求退还被告方房款10万元。昆山法院经过审理认为，原被告双方所签房屋买卖成交合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同，对原告请求判令终止合同并退还房款的诉求，法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。2011年4月16日，昆山法院判决驳回了戴某的诉讼请求。
6月14日，戴某就一审判决向苏州市中级人民法院提出上诉，称根据《城市房地产管理法》第38条第6款规定，
法官说法：
双方诉争的焦点是戴某与徐某签订的房屋买卖合同是否有效？
原告戴某认为，诉争房屋未申领房屋产权证书，所签合同无效，他的依据是《城市房地产管理法》第38条第6款规定。被告徐某则认为，双方所签合同是双方真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效。
对此，一审法院认为，从原被告双方签订 《定房协议书》以及《房屋买卖成交合同》的过程来看，两次约定诉争房屋总价相同，所签合同是双方真实的意思表示，并不存在有欺诈、胁迫或重大误解的情形；同时，根据昆山市房屋拆迁安置补偿协议书，被拆迁人是戴某1人，诉争房屋属戴某，对此，戴某在庭审中也予以认可且在合同第四条戴某也保证所卖房屋权属清楚。据此，一审法院认为戴某有权处分诉争房屋，双方所签购房合同有效。
二审承办法官认为，合同违反法律和 法规的规定，并不必然导致合同无效，还要考察该规范是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范的法律或 法规，才是无效合同。对于《城市房地产管理法》第38条第6款之规定，应理解为房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋 人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此，不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。
房产证还未办下来 租赁备案该咋登记？
（来源：山西晚报）“我想把房子租出去，可房产证还没有办下来，怎么办理租赁登记？”日前，市民 女士向市房地产交易所租赁窗口工作人员询问。截至目前，房屋租赁登记备案工作已经开展三个月，商户、个人
问：个人房子要出租，可是房产证还没办下来，怎样办理房屋租赁备案登记？
答：对于没有房产证的租赁者，需要提供房屋的合法权属证明：例如在太原市网签过的购房合同、回迁协议、预告登记证、法院仲裁的法律文书等。此外，还需要出租人签一份《保证书》，其内容包括所出租房屋属合法建筑、无权属争议等。
问：如果一整栋楼(或一层楼)只有一个房产证，但却要分租给不同的经营户，怎样办理备案登记？
答：有些商场以场地或者柜台的形式出租给经营户，但是其房屋产权证只有一个，且附图只有一个大的商场平面图，无法细致示意具体场地位置。这种情况需要租赁双方携带营业执照、办理人身份证明等办理。此外，太原市房管局考虑到《商品房屋租赁管理办法》有“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”禁止出租条款，设计出《具结保证书》，让出租方签字确认该房屋没有上述禁止出租的情形，通过这种方式合理分摊责任，之后再为其办理租赁备案证明。
问： 了商场的商铺，商场承诺返租，这种情况怎样办理？
答：这需要办理两次租赁备案登记：首先 了商铺的业主需要和商场进行 次备案登记，然后商场再和商铺租赁户签订第二次备案登记。
问：租赁备案登记时间是一年一次，还是换一个租赁者登记一次？
答：一般情况下，租赁备案登记期限是根据租赁合同而定的，普遍的时间是1年—5年，只要不超过20年的租赁期限，租赁双方可以在租赁者变更后进行第二次登记。
问：外国人租房怎么办理租赁备案登记？
答：需要先到太原市政务大厅国安局窗口办理外国人在华居住的备案证明，然后携带护照、备案证明到房管局登记。
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