[摘要] “私募股权基金有望成为房企融资的 途径。”9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究 副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出，自2010年以来，地产私募基金已踊跃登场，但在融资与运营上，依然处于起步阶段。
（来源：国际金融报） “私募股权基金有望成为房企融资的 途径。”9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究 副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出，自2010年以来，地产私募基金
“金秋SAIF”地产金融高峰论坛由上海交通大学上海 金融学院(SAIF)和中国金融研究院（CAFR）联合主办旨在探讨美债评级风暴下，全球经济和金融形势面临新的挑战，以及国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道等话题。
银行不敢“踩雷”
“当前的房地产调控政策对市场影响很大。”秦虹坦言，“一方面，货币政策对资金密集型的房地产业影响日益明显。另一方面，伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。”她认为，没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。
城市商业银行资金清算 理事长 世豪则指出，即使今后调控放松，房地产企业也很难从银行获得贷款。“房地产20万亿元贷款，已成为中国银行金融业的一颗‘地雷’。换言之，银行到现在贷款总量只有55万亿元，所以银行再无可能，也没有能力给这个行业房贷。”
这就意味着房地产开发商必须另觅出路。 世豪向与会者透露，除了平时所谓占整个银行贷款比例20%左右的开发商信贷和个人按揭贷款，还有两种重要的房地产信贷受到忽视：一为土地储备贷，一为经营性物业贷。四项累加，约20万亿元。
另一方面，民间资本的发展和 性需求推动着地产金融新业态的成长。秦虹告诉记者：“民间资本对房地产市场的影响 大， 是 性需求对推动房价有很大的推动作用。另外 性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买，这种情况下控制房价是很难的。”她认为，在 渠道有限的中国，房地产成为 之一。现在政府要控制 性需求，可以把这些资金引导到供给端。
PE或成 途径
“房地产开发必然要进入转型时代，包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。”不过，秦虹分析称，信托行业目前监管仍 严；而债券除公租房债券外，也未松口。房地产 信托基金（REITs）国外经验成熟，国内呼之欲出，无奈政府迟迟未予批准。所以，相对而言宽松的私募股权基金（PE）就有望成为 融资途径。
秦虹指出，不要视其为“纵容房价上涨”，她认为，如果把资金 到房地产市场供应前端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，平抑房价上涨。一定程度上，这也将缓解通货膨胀的压力。
据其介绍，房产业转型将更关注商业服务型地产，及物业附加价值。而地产基金业务领域的主要分支之一即是商业地产，其核心竞争力来自运营招商、物业管理等一系列整合经营能力，远非提供融资一途。
此外，如果新型业态可以规范发展起来，还可以分散银行的风险，“如果让 者承担 风险，就避免了把房地产市场的风险转嫁给了银行。”与此同时，秦虹认为，在供给阶段把银行 降低的话也有利于减轻房地产市场泡沫。
其实，市场早已开始自主运作。记者了解到，中国房地产私募股权基金在2010年前后开始活跃起来。据了解，2010年国内市场涌现20多只房地产私募股权基金，资金规模达到500多亿元。
“因此，2010年被称作房地产基金元年。”作为先行者，复地 集团 执行官周纯介绍说，此前他们与摩根等传统外资基金合作，现在也和国内各类基金合作，包括金融人士成立的地产基金，还有地产商自发组建的私募基金。
尚待完善与规范
当优房网 执行官李晓告诉记者，已获得5亿元房地产私募基金融资时，却被主持人打趣道：“要我看，你们生意不怎样。说实话，5亿元做做天使项目还行，房地产项目你投下去不见得‘冒烟’。”这番话道出了国内地产私募股权基金起航时，在募集上遇到的困难。
就房地产基金而言，资本中国基金副总裁兼合伙人吴绮敏坦言，国内才刚刚起步：“真正的房地产基金不太多。大多数基金停留在单个项目的债权、信托上，这是初级的融资方式。房地产基金可以回到私募股权基金，就某个目标细分市场在股权层面融资。”
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也赞同这一观点。他认为，目前地产基金都投入具体的房地产项目，将交易对手首先当成坏人来看待，在这个情况下设置交易条件。
“部分基金不成熟，表现为就看项目，对企业发展远景并不信任。”对此，中伦律师事务所合伙人周赟介绍道，“而国外成熟的地产基金基本都是一些具备很高公信力的金融机构和开发商。”
凯龙股权 管理（上海）有限公司 总裁郑喜明则委婉地表达了国内地产基金运营的风险隐忧。“我做得慢是摔出来的。”他向记者透露，曾在国外做过很多模式，有些风险不敢担；国内可能刚起步，很多风险不一定看得到，却做得很快。
对此，秦虹表示，“这种新的模式和政策制度的建设是相互推动的，你不起来，政策不关注你，你起来了，政策必须规范你。”
（来源：华夏时报）在刘昼看来，未来市场的平均市盈率依然会呈现下降趋势，VC/PE将会迎来一个极为漫长的
二级市场的持续低迷也传导到了一级市场。国内通胀压力居高不下，地方融资平台缺口频现，使得大盘一直在2450点上下徘徊;国外债务危机诱发美国信用评级下调，中国概念股遭遇“做空”使得海外上市大门几乎关闭。在这样多重利空因素影响下，8月份境内外IPO市场规模也萎缩到 点。
数据显示，2011年8月，仅有26家中国企业在全球资本市场实现IPO，其中A股25家、美股1家，创 近两年新低。一位 人坦言：“功权事件从更深层的意义上来说揭开了国内VC/PE洗牌的序幕，未来2-3年内80%的机构将会遭到淘汰。”
未来两年经济进入调整期
PE行业洗牌难免
数据显示，8月26家公司IPO的数量，同比上月减少9家，创出近两年新低;总计融资272.4亿元，环比增加19.8%，同比下降45.6%。尽管融资总量相比上月有所增加，但若减去方正证券个别大型IPO案例，8月IPO融资总额亦跌至近两年 点。25家A股上市企业中来自创业板的11家，中小板9家，上交所5家。合计融资260.7亿元，数量和融资金额同比分别下降了19.4%和43.9%。
在9月14日召开的达晨创投 年会上，董事长刘昼坦言：“创投机构应该做好未来2-3年内新股发行放缓或者停发的准备。”在他看来，此前过热的“全民PE”状况将因未来2-3年内中国经济进入调整期而归于平静，PE行业洗牌在所难免。
作为创业板开启的受益者，达晨创投目前共有26家公司实现退出，其中IPO项目达到19家。这其中就包括创业板 28家中的亿纬锂能、网宿科技、爱尔眼科。此前数据显示，在创业板开启两年后，2011年下半年将进入PE退出高峰期。但在高峰期过后，更多PE将被淘汰出局。
“我们已经放缓了 速度，此前公司 决策委员会审核项目基本都是80%—90%的通过率，现在已经降到60%。”在刘昼看来，未来市场的平均市盈率依然会呈现下降趋势，VC/PE将会迎来一个极为漫长的阵痛期。对于目前的PE基金而言，未来所面临的问题不是 不到公司，而是 公司赚不到钱的问题。
“2008年之前的估值大概5-8倍，现在我们 项目的平均估值在8-13倍，有些公司甚至会要20倍。对于 人而言现在进入的风险是极大的，因为创业板已经处于一个挤泡沫的过程。”在刘昼看来，未来很多 机构将面临 公司之后因为市盈率过低而无法退出的问题，这也将造成VC/PE市场的二八分化。
“流水线”模式
抵御风险暗流
同样开始未雨绸缪的还有天堂硅谷。8月12日，天堂硅谷与大康牧业建立战略合作关系，共同发起畜牧业并购基金。用天堂硅谷执行总裁鲍钺的话来说， 机构靠天吃饭的日子将不会长远，这是一次未雨绸缪的尝试，天堂硅谷将以财务顾问的形式入驻这只基金。
这样的举动更多来自于对于二级市场的不信任。“目前创业板上市企业普遍估值较高，20倍的市盈率使得企业很难赚到钱;其次，创业板平均市盈率已经由此前的70倍降到现在的36倍，未来仍然会是下跌趋势;并且，自从创业板开启以后，高管大幅减持现象严重，从另一方面也说明公司估值已经远远超过其实际价值。”
作为曾经的“老”PE机构，天堂硅谷正在尝试一种新的变化。 显著的变化就是公司名称由天堂硅谷创业 有限公司改为天堂硅谷 管理集团。鲍钺介绍说，公司正在演变为一个“流水线”似的 管理公司。
“我们的VC/PE 占比已经下降到35%，并且这类 都开始转向中早期;MA(并购)则是我们现在 主要的业务，包括资产重组、兼并收购、定向增发在内共占比50%;另外还有一部分是战略性并购合作。”
首先，LP会将钱投给天堂硅谷，随后，天堂硅谷将会给出一个近期的 组合名单以供 人选择，在 人选择之后按照比例将资金划归到各只基金。这更像是理财机构推出的理财产品，LP将会自主选择其资金投向。
据鲍钺介绍，此前公司所参与的定向增发 率不会低于30%，VC/PE 项目以莱宝高科为例，当时公司以2.4元/股持有4400万股，目前减持到2000万股。按照目前28元/股左右的股价计算， 率也在10倍以上。
Q&A
Q=《华夏理财》
A=深圳达晨创业 有限公司董事长兼总裁 刘昼
Q：如何看待一些机构打通一二级市场的做法，达晨是否会尝试?
A：这种做法并不是 次，早在互联网泡沫破灭之后的2003年很多创投公司就曾经尝试过，但成功者很少。对于达晨创投来说，3年之内我们不会考虑这种模式。但不否认这是未来一种趋势，公募基金与券商更多人才流入到创投行业帮助机构打通一二级市场也是一种选择。
Q：如何看待中国概念股“私有化”问题，对于本土创投来说有没有一些机会?
A：目前国内和国外市场都不太好。但我个人认为，目前是一个“抄底”海外市场的机会。很多中国概念股因为受到客观因素影响，股价远远低于其实际价格，我们也在考察一些项目，未来会考虑这方面机会。
Q：目前成立的美元基金情况如何，主要 方向是哪些?
A：“两条腿”走路将是未来创投公司的必经之路。我们目前首只美元基金的募集规模是1亿美金，已经 了3个项目。其中2个是红筹架构，1个是中外合资。未来美元基金主要方向还是以红筹架构为主的企业。
Q：目前达晨的 项目组合是一个什么情况?
A：二级市场的影响使得我们的项目 组合比例也发生了一些变化。中期项目(2年左右)占62%，Pro-ipo项目占20%，早期项目占8%。基本上我们每个月会储备3-5家公司作为 备选，但真正 的大概只有1/3。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
