[摘要] 房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。
房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。随着"限购"落地的预期增强，部分先知先觉的开发商已经转战三四线城市，这些城市成为承接资金的"池子"。限购令会否向三四线城市进军呢？
业内人士分析认为，如果限购令"扩容"，近期房价涨幅居前的，以秦皇岛、丹东、洛阳等为代表的多个二线城市有望上榜。然而，从现实状况来看，限购扩容阻碍重重，目前，住建部的"大限"已过，限购扩大名单何时落地仍未可知，不过，部分二线城市为规避限购，已先声夺人的采用了"限价"令，而三四线城市也已接过住宅地产快速发展的接力棒，成为备受追捧的区域。
二线城市限购打擦边球
36个大中城市执行"限购"令已半年有余，然而，除一线城市成功实现了控制房价上涨的脚步外，二线城市的 劲头十足，凭着一个"的擦边球"，二线城市获得了"双赢"局面--既实现了"限购"，同时也没有延缓房地产发展。
一二线城市限购之后，资金被挤出流入二三线城市的迹象十分明显，与此同时，一些省会城市未限购的郊区县也成为资金承接的主力。"的XXX"成为这些城市郊区县楼盘 具说服力的广告。
以东北地区 的城市沈阳为例，其限购政策是"对于本市户籍居民家庭，已有1套住房的可在二环区域内购买住房1套；对已拥有2套及以上住房的暂停其在二环区域内购买住房。能提供1年以上本市纳税证明或社会保险证明的外地户籍家庭可在二环区域内购 套住房。"也就是说，沈阳市二环外就 ，如此一来，二三环之间的房产成为资金追捧的宠儿，因其供应的产品类型丰富、性价比极高，深受购房者青睐。随着沈阳市三环路的改造，三环附近的房产成为新的增长点。
与沈阳情况类似的，还有成都、哈尔滨等地，随着城市的扩大， 近几年新发展的郊区县都是一片绿灯。以哈尔滨为例，距离 较远的松北区、阿城区等均不在限购范围，在这些地方，每天几十个塔吊不停地作业，计程车的电子广告屏上都是租售塔吊的联系方式。
廊坊等地的"限价"令与省会城市的 限购异曲同工，都在尽可能地规避严厉的"限购"给当地房地产市场乃至经济带来的波动。
河北省是 提出"限价"思路的省份，而已经提出"限价"方案的廊坊和秦皇岛，一个与北京有 的距离 ，另外一个同样相距北京 ，而且还是海滨小城，上半年因房价快速上涨而进入监管层视线。6月中旬，廊坊市香河县首开 "限价"先河，要求对本 区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。
烟台也是采取"限价"的城市，同样是针对"限购"的缓兵之计。烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。
据报道称，河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市"限价"政策。"我们正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。"四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前出台过"限价"政策，那是针对省级楼市的，"现在我们也要出台二三线城市楼市的'限价'政策，不过还在研究中。"
"限"字令作为本轮调控的创新，正在 限度地发挥作用，"限贷"也已开始。对于 近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，链家地产副总裁林倩分析说，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下， 有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。链家的内部统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是 购房者影响较大。
三四线城市承接资金
按照住建部的通知，"限购"扩容的名单应该在统计口径中的70个大中城市中选择，而事实上，近几年房价涨幅较快的鄂尔多斯、榆林等地，都不在统计口径之中。随着"限购"落地的预期增强，部分先知先觉的开发商已经转战三四线城市，这些城市成为承接资金的"池子"。中国房地产学会副会长陈国强甚至认为"得三四线城市者得天下"已经成为房企共识。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市本身并不是一个新政策，而是对原来调控政策的具体化和延续，"但每项政策都有利有弊，限购扩大至二三线城市可能给地方经济的发展带来压力，也会促使一些房企和资金进一步向三四线城市和商业地产转移"。
以湖北省为例，省内地市县的开发已经成为武汉中小房企争夺的目标，也是应对楼市调控，避开武汉市场的房地产巨头的主要手段。在 近一次的土地推介会上，省内三四线城市卖地的热情明显提高，包括宜昌、神农架在内的多个地市，推出的多为市区核心地块。
这些面积不大的 地块无疑 合中小房企的胃口。武汉本土一家房地产公司负责人董先生介绍，自2009年开始他们就没有在武汉市场拿地了，主要是地块总价太高无法承受。这三年来，该公司在崇阳县、仙桃市等地开发了三个项目，利润 都很理想。
中国房产信息集团研究 总经理陈啸天直言，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。在他看来，三四线城市在性房企业绩增长中扮演了重要角色。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，逼近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三四线城市的贡献。
方正证券 分析师汤云飞表示，从前期房地产调控结果来看，大中城市房屋成交价出现反弹但增幅回落，房屋成交量萎缩，总体效果有待加强。"我们认为，央行的信贷紧缩政策对房地产调控的作用已到位，进一步的措施更多的只能依赖 手段。住建部二三线城市限购五标准的操作性强，若执行严格，二三线城市房价过快上涨的势头有望得到遏制，但三四线城市可能被挤出的资金推涨。"汤云飞表示。
在一二线城市限购之前，部分开发商就已开始深耕二三线城市。由于北京、上海等城市实行严厉的限购政策， 客携资金转战那些未限购的二三线城市，推动了当地房价的上涨。正是借助之前在二三线城市的布局，大型房企上半年交出了一份漂亮的成绩单。
以三四线城市为发展主力的开发商，在上半年也获得了良好的 。中航地产业务以二线城市的非住宅产品、三四线城市的住宅产品为主，受宏观调控的影响较小。公司上半年实现营业收入11亿元，同比增长55.35%；实现净利润4259万元，同比增长1615.98%。
中报显示，上半年碧桂园实现合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，同比分别增长约50%及26%。其中，广东区域项目业绩约占总体业绩的72%。碧桂园一直以来布局三四线城市的战略在今年也初现成效，据了解，其在三四线城市的土地储备比例已达82%。
在已获得良好 的情况下，开发商也在加紧补充三四线城市土地储备。日前，碧桂园一举拿下位于山东章丘黄旗山两块土地，楼面价仅为750元/平方米。绿地集团相关负责人表示，除了在长三角周边的三线城市做开发，该公司正在四川、湖南、江西、辽宁等省的三线城市加快寻找开发项目。恒大集团也在芜湖、襄樊等城市快速拿地，同时也有开发商向以烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发。
陈国强表示，"得三四线城市者得天下"渐成房企共识。过去若干年，进军北上广，占领一线市场，曾经是很多房企的梦想与追求，但是今天风向已变，"上山下乡"开始成为新选择。到三四线城市，到中小城市，到 城市的外围与周边市场，到高铁沿线等成为房地产企业的新方向。从市场数据来看，今年上半年多数重点城市商品房销售面积同比出现下滑，而商品房销售面积同比依然上涨了12.9%，这主要是得益于三四线城市成交放量的拉动。
限购令扩大仍在博弈
从传出限购令扩大的信号至今，已经过去了一个多月的时间，除江门市表示限制外籍人士购房外，尚无其他城市加入限购队伍。虽然"限购"扩大的呼声较高，但执行起来，却是阻力重重，开发商紧张的资金链和地方政府的土地财政模式，都是牵绊"限购"令快速执行的因素。二线城市用"限价"代替"限购"，包括 城区限购、郊区放开的政策，都是"限购令"落地时的博弈结果。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认为，限购 ，博弈仍在进行。房价的上涨必然来带地价的上涨，可以给地方政府带来大量的土地收入，而房地产税收也依赖于交易量的支撑，对于地方政府来说，限购肯定不是一个好消息。但是，二三线城市房价上涨过快，如果不抑制，必将来带更大的危害，地方政府需要负责地权衡利弊。对于限购， 也有规划，不会纵容地方政府一味追求短期利益。
西南证券房地产行业分析师肖剑表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。"总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。"肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。
上海市城市经济学会 经济师顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。"去年，二三线城市就已成为房产商 的热土。"
在住房和城乡建设部下发的文件中，给出了五大限购标准，并表示"符合上述条件较多(两条以上)的城市，建议列入新增限购城市名单。"不过，住建部也为地方政府留有余地，"各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。""住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。"住房和城乡建设部政策研究 副主任 珏林表示，具体政策出台将以地方政府的意志为主，部里肯定需要对各地上报的情况进行审核，对不符合要求的，或与实际情况有出入的进行督促。
随着限购的持续执行，一二线城市的存量房数量节节攀升，不过，尚未升至2008年 点。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示，宁波商品房库存的消化周期已达到29个月，杭州22个月，上海13个月，深圳、武汉、苏州均超过15个月。
对于多数人预测的8月底前会出台新一轮限购名单，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭并不赞同，他认为，即便各地都能于8月20日前提交报告，也还须一个沟通、协调的过程，部分地方政府和住建部之间少不了博弈。延至9月公布，可能性相当大。至于城市分布，预计将集中在北京、上海、广州、深圳等大都市圈周边，类似珠海、东莞、廊坊、秦皇岛、昆山等，因为部分 需求被挤压出大都市，从而导致周边城市楼市 比较活跃，房价上涨偏快。
珏林也分析称，整个工作或许将会持续到9月初，届时限购令落实的具体情况才将揭晓。
"限购"令扩大迟迟不落地，关于限购令放松的声音却已传出，工商联房地产商会会长聂梅生在近期参加一次房地产峰会上，她作出了大胆预测："我预计明年春天有可能会出现松动，再过段时间后有可能会取消。"在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。"限购期限可暂定到今年年底。"也出现在了住建部近日下发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中。
限购令升级作用如何专家看法不一
新统计数据显示，在房地产调控综合手段之下，一线城市的房价 出现停涨，而由于限购的挤出效应，二三线城市房价有被推高之势，并在今年上半年领涨房价。而今，二三线城市加入限购队伍进入倒计时，限购扩容后，限购令的作用究竟如何，业内人士看法不一。
世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来深远影响。但限购政策作为一种强制性的 手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。
限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。
戴德梁行华北区研究部经理魏东认为，限购扩大之后，房屋成交量必然会下降，但从一线城市限购的反应来看，房价一直维持在比较平稳的水平，并没有出现回落，另一方面，限购的城市都是区域经济发展的 ，需求旺盛，房价同样会被推高。
中原集团研究 发表研究报告表示，数据显示，目前10家标杆房企在范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。从项目的开发进度和开盘情况来看，约有8成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。所以，根据住建部的 新要求，即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
原华远地产集团董事长任志强则认为限贷和限购令并作用不大，要"第二次限购，说明调控是失败的"。他希望调控房价应该多管齐下，而不是偏执于限购令。政府应该降低土地价格，把企业造房成本降下来，应该减少税收，把老百姓购买力提上去。
经济学博士马光远则认为，如果限购政策全面执行，并且有效执行，毫无疑问，下半年房价将迎来实质性的下跌。前半年尽管政策严厉，但收效不尽如人意的主要原因，并非限购政策本身有多大的问题，而是限购政策本身，并没有给政策传达长期的预期。限购政策从出台到现在，无论是市场和地方政府，都将其视为一个短期降温的措施，这意味着，一旦限购政策解除，被抑制的 需求和购买力将井喷式释放，房价又将迎来报复性的上涨，这是市场、开发商和 者之所以坚持看多的一致的逻辑。
西南证券房地产行业分析师肖剑表示，中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，项目结构分布广泛。一旦二、三线城市限购政策得到落实，开发商的成交量将进一步受到抑制。民生证券地产行业分析师肖肖也认为，接下来的调控政策整体仍将维持偏紧的态势。
北京大学陈国强教授曾表示，"如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。"近期，已有城市表示将延长原本为期一年的限购令时间。为了抑制过快上涨的房价，为房地产市场降温，满足居民的居住需求。如限购只解决房地产市场的表面问题未涉及根本，长期的干预市场只会带来更意想不到的后果。
限购来袭之前，多数城市楼市已然下探，成交量地位运行。中指院上周(8月15日-8月21日)监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅 ，达到50.06%。重点城市中，仅成都、天津和武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除杭州外，重庆跌幅达到47.30%，南京、北京下降幅度亦皆超过20%。
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