[摘要] 楼市调控不断升温，新一轮的“限购”大幕眼看就要拉起。沪上一些专业房地产研究机构却亮出了截然不同的观点：约有八成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
楼市调控不断升温，新一轮的“限购”大幕眼看就要拉起。沪上一些专业房地产研究机构却亮出了截然不同的观点：约有八成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
沪上一些专业房地产研究机构昨天在接受记者采访时却亮出了截然不同的观点：约有八成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
13个城市被列入限购
8月17日，住建部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，具体内容如下： ，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；第二、6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；第四，位于已限购区域 城市周边，外地购房比例较高的；第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
根据上述标准，尤其是其中可量化统计的前几项指标，中原集团研究 出示了一份对目前尚未实施限购的42个二三线城市所作的统计分析，可以作为分析依据的量化指标主要有：统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”2011年1月—6月累计价格涨幅；2011年1月—6月住宅成交量同比增幅；该城市的外地购房者比例是否较高，或者该城市是否 限购城市。
有关研究人士指出：“在上述三项指标中，凡是符合以上两点或两点以上的城市，我们将其定义为限购高危城市；符合其中一点的城市，我们将其定义为限购可能城市；不符合其中任何一点的城市，我们认为实施限购的可能不大。”
结果表明，洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，即 有可能被列入限购；汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，被限购的可能性次于前者，而唐山、赣州、济宁等13个城市则不太可能进入限购范围。
对标杆房企影响甚微
根据公开渠道监测的数据显示，目前十家标杆房企在范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。
根据分析， 类的限购高危城市主要有扬州、湛江、惠州、丹东、吉林、洛阳、威海、常德、东莞、廊坊、锦州、襄樊、烟台等13个城市，它们在本轮调控中出台限购令的可能性较大，其中扬州、湛江、惠州、丹东、吉林这5个城市 有可能出台限购令。在上述13个城市中，有6家标杆房企已在扬州、惠州、丹东、吉林、洛阳、东莞、烟台等7个城市有项目布局，项目总数达28个，但仅占十家标杆房企项目总数的4%；另4家标杆房企如华润、绿城、招商、中海在上述城市中尚未有项目布局。因此，即使限购令在这些城市推广，对标杆房企总体表现的影响甚微。
研究人士认为，如果限购范围扩大至第二类的限购可能城市，被限购城市将增加29个。届时，标杆房企受影响的项目数量将再增加16个，总数达44个。新增16个项目占标杆房企项目总数的比重为2%。可见，随着限购范围的扩大，对标杆房企的边际影响呈递减趋势。
另外，在目前已实施限购的城市中，各城市政策执行力度有所不同。部分二线城市仅 区限购，郊区 ；或对小户型限购，大户型 ；或仍有购房入户政策，这些因素使得限购政策对这些城市的影响，远不如严格执行限购的一线城市。倘若各地依然维持目前的限购执行尺度，即使限购继续扩容，对标杆房企的总体影响依然有限。
客难回住宅市场
“8月底、9月中上旬由住建部直接发布新一轮的二三线城市限购名单的概率不大。 ”汉宇地产研究部预计，即使部分二三线城市地方政府主动出台限购政策，其执行范围也不一定会像北京、上海这样全城覆盖，预计住建部将不得不强制拟定名单予以执行。
汉宇地产研究部还认为，虽然一线城市全面限购，目前也有四十余城市不同范围地限购，房企的资金链已普遍较紧，但目前大型房企依赖尚未限购和限购不严格的二三线城市销售量，资金回笼、销售业绩仍有一定保障。上市房企的半年报也整体有所增长，硬撑房价或许还扛得住，所以目前的调控政策给房企的压力还不够大，不足以使大型房企大规模、有力度地促销 。
上海在此番“限购”范围扩大的进程中是否会受太大影响？不少分析人士指出，上海作为一线城市，限购早已实施多时，连“外地人禁止补税购房”这样打补丁的小细节政策也已出台，而二三线城市扩大限购，本就不落在上海，因此上海并不存在政策更严格的问题。甚至可以说，未来除了信贷可能继续从紧外，不太会再有涉及上海的调控政策了，对上海而言，“靴子”已全部落地。
至于已限购城市周边的二三线城市可能实施新一轮的限购，可能导致出逃外地的 客回流，专家认为，虽然周边二三线热点城市的 路被“堵”了，但已限购城市的政策也并未放松，所以回流会有，但预计不会很多；即使回流，也会转入商办市场，想要再回住宅市场，恐怕也没资格买。
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