[摘要] 2011年中国房地产市场趋势如何，下半年怎么发展，房价会不会跌，有什么新政策出台，诸如此类，大家都 关心。实际上我是这样理解的：就如同足球比赛，有上下半场，中间还有个中场休息。
2011年中国房地产市场趋势如何，下半年怎么发展，房价会不会跌，有什么新政策出台，诸如此类，大家都 关心。实际上我是这样理解的：就如同足球比赛，有上下半场，中间还有个中场休息。中国房地产业在
中场休息要干三件事
中场休息要干几件事： ，总结经验；第二，弥补不足；第三，实际上中国房地产还有一个规则修改的过程，确定下半场的基本规则要在中场搞掂。中场会持续多久？预计 短一年半，往长说得三年。这个中场调整阶段对中国房地产 必要。
2011年下半年还将处于中场，没有到下半场，因此对今年下半年任何规则的180度转向的预测全都会破产。现在不是2009年，也不是2008年。区别在哪呢？2008年的时候，我们对未来不确定性的恐惧 ，而今年我们更具主动性，认识也相对比较清楚，因此不会像2009年一样来个宏观环境和政策的180度转向。限购、限贷、限价，提高存款准备金率，以及马上可能还会发生的提高利率，都具有主动性，没有一个是因为客观环境而仓促上马，也没有一个是为了应对一次即时的危机。
在中场没有调试完的情况下，下半年不可能有所转向。中场结束的标志是什么？有两条：
，保障房建设有实质性的进展。为什么预测中场持续一年半到三年呢？跟保障房密切相关。保障房在实质性推出的情况，会对下半场产生前提性的影响。
第二，在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。包括在对税收、对城市化的影响等大方向上形成共识。我们不认为形成共识是宣传一个观点使之被普遍接受的过程，形成共识必须是要经历一次强烈的危机，使得纳税人、政府、开发商都清楚了。
这就回答了很多问题，比如说会有新的政策出台吗？有没有转向的、放松的政策呢？地方的限购会取消吗？地方会暗暗地把限价取消吗？ 这些可能会有，但都不是主流，只是小浪花而已。
市场机制叫停之后
今年下半年我们说是中场休息，中场休息在于市场机制不灵了，市场机制叫停了。比如说价格，按理说价格是市场机制的核心，但目前却由政府来定；此外，如果说开发商贷款需要有点政策调控，那么老百姓个人抵押贷款现在也由政府定就不太妥了；至于限购，就更不是市场机制了，直接不让你进入市场了。
市场机制的暂停，会发生几件事情：
，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不 呢？ 有人买吗？降多少有人买呢？这个问题就成为摆在开发商面前一个 实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现，比如兼并和重组在今年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。
第二，价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了，对于表现还不明显的城市，那就证明当地的开发商可能采用其他方式，或者是很有实力，这都有可能，因为存在地域差异。
第三，民间资金寻找机会。我们看今天的中国，虽然银行钱紧得不得了，但是信托 、私募股权 （PE）、基金 依然 火爆。钱还在、心不死，这些钱可能会在这个时候寻找机会，弥补银行存款准备金 带来的钱荒。
下半场的新局面
下半场中国房地产会发生一系列的变化，这些变化跟上半场不同。首先规则变化了。中国上半场的规则就是大家都是商人，开发商是，消费者是，政府也是。现在发现不对了，政府光当商人不行了。因此，下半场政府目标要
在新的游戏规则下，会发生什么呢？我认为会涌现出一些新趋势：
，房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展，进入房地产，原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放，没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年，而制定房地产战略至少得一年一变，因此基金是一定会发展的。
第二，房地产跟内容的结合会越来越多，跟服务的结合会越来越多。比如旅游地产，目前很多是挂羊头卖狗肉的“斧子汤”型[“斧子汤”：源自俄罗斯寓言。沙俄一名退伍老兵在回家途中又饿又累，他向一名老太太讨碗汤喝。老太太说：家里什么都没有。老兵说：那你有斧子么？我给你做斧子汤喝。老太太很好奇，把斧子给了老兵。老兵把斧子洗干净，放到锅里煮开。老太太说：这不是开水么？怎么是汤呢？老兵就说：那放点葱花吧。随后老兵又相继要求加点西红柿，牛肉，土豆……于是，老兵用斧子作噱头， 终得到一锅美味的汤。]，重地产不重旅游。随着政府水平越来越高，以及旅游内容提供商和房地产提供商开始执行不同的职能，斧子汤型旅游地产渐渐行不通了，服务内容提供商未来会有 好的前景。
另外，商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子，我们现在搞商业地产，拿商业当斧子，还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有 ，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游，先说地产，商业地产不说商业，先说地产，这个是一个很不好的上半场的习惯，下半场恐怕要变。
第三，配置的多元化。比如说形成了两个市场：保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢？商品房市场会跟以前完全一样吗？是不是全靠政府呢？如果不是，则会诞生一些新的服务商。
撰文：世联地产董事长 陈劲松
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