[摘要] 为了不影响调控效果，7月17日国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，这意味着限购令升级，调控再度加码。
中原地产：限购升级调控加码
（来源：华西都市报）今年2月限购令实施以来，一线城市和省会城市的房价涨幅逐步缩小。就成都来看，限购令出台后，商品住宅均价涨幅明显放缓，限购令对于抑制房价过快上涨的影响可见一斑。同时，一线城市被限购的需求逐步转向了地
限购政策向二三线城市蔓延无疑将切断开发资金和 需求的后路，在市场压力无处释放、信贷政策不断收紧，资金回笼日益困难的情况下，部分房地产开发商的资金链正面临着极大的考验。随着调控政策的层层加码，这些开发商也从年初遮遮掩掩的“假 真优惠”过渡到目前毫不遮掩的“直 大优惠”，无奈选择“补量”来缓解其资金压力。不少新开楼盘也都采取了“低价跑量”的手段来缓解资金压力。
据中原监测，限购令出台后，主城区商品住宅存量上扬，3月到6月累计涨幅达到57%，表明市场正朝着“供大于求”的态势转变。购房者的观望情绪将越来越浓，加之下半年秋交会势必将出现新一轮的集中放量，若需求跟不上，将会把部分开发商逼入进退两难的窘境。中原认为限购、停贷等短期政策手段的约束过于依赖 手段，真正解决问题的根本在于牢牢抓住楼市退烧后可能出现的窗口期，将调控引向制度化、长效化。
思源经纪：品牌开发商加大推售力度
上周（7月18日—7月24日）有中粮祥云国际生活区二期、绿地新里柏仕公馆、华润置地·凤凰城三期、神仙树大院四期、中大·君悦金沙花园二期、ICON·英郡三期、天府世家、复地·云阅二期等8个新增项目。主城区供应面积为18.83万平方米，环比增长11%；主城区商品住宅成交989套，成交量为9.16万平方米，环比下降11%。
上周成都市场的表现为：成交继续低位，品牌开发商加大性价比房源推货力度。
思源
区域层面：成交低位运行，开盘高性价比项目还是有市场。本周成都城区成交依旧处于较低水平，下行通道已经形成。本周开盘项目中，依旧有热销项目，但主要为品牌开发商推出的高性价比项目，如：金牛万达、龙湖北城天街清水房、金楠府1批次高性价比房源， 是北城天街，之前一直为精装房，但由于市场行情不容乐观，推出清水，采用灵活的营销策略跑量。
正合地产：上周开发商加大推盘力度
上周市区商品住宅备案成交9.22万平方米，环比下降10.83%，持续在周均10万平方米的低位水平波动。
从认购端数据看，上周认购成交面积9.91万平方米，环比下降2.27%，连续三周处于10万平方米的低位水平，主要原因是7月以来开盘项目较少，且无典型热销项目拉动，多数项目处于常规销售期。
上周，开发商加大推盘力度，成都市区住宅类项目新增推售2514套房源，合计29万平方米，环比前一周新增推售套数上涨约96.10%，环比前一周新增推售面积上涨约137.31%。截至2011年7月24日，今年市区商品住宅备案共成交401.91万平方米，41033套房源。成都市区二手住宅成交621套，高于政策调控以来535套的周均水平。
上周，市区商业成交0.91万平方米，市区 成交0.94万平方米，近郊住宅成交7.69万平方米，远郊住宅成交4.44万平方米。
成交量低位徘徊与供应量高走，是 近一段时间成都市主城区商品房市场的基本特征，给各大房企带来了更多的压力，一些开发商已面临资金短缺，房价松动或不可避免。商品房方面，上周新增供应面积414049.87平方米，
商品住宅方面，上周新增供应与成交环比前一周均有不同程度增加，其中新增供应套数2068套，成交面积252192.89平方米，较之前一周分别上浮4.5%和22.44%；成交方面，上周成交套数1055套，成交面积96989.28平米，涨幅分别为7.54%与5.04%。
上周从成交套数看，高新区一枝独秀，成交套数691套，环比前一周有27.96%的增幅。成华区排行第二位，成交套数313套，但较之前一周有28.54%的降幅。成交量 的是金牛区，成交套数141套，环比降幅32.54%。高新区环比增幅 ，金牛区环比降幅 。从成交面积来看，高新区上周成交面积约5.81万平方米，排行首位，环比前一周上浮8.69%。其次是武侯区，成交面积约2.14万平方米，环比增幅为15.15%。青羊区成交面积约1.83万平方米，排行第三位。金牛区是降幅 的一个区域，环比降幅为25.14%。华西都市报记者李晖
嘉联地产：主城区住宅均价环比下降12.4%
星源行：商品房销售面积较上周减少6.9%
上周全市共有26个项目新增预售，其中主城区项目18个，郊区项目8个。新增预售总面积达58.52万平米，其中住宅面积47.62万平米，住宅总套数为4294套。上周，成都主城区住宅共成交1055套，成交面积为9.70万平米。从成都市主城区各区第30周成交量来看，高新区成交量居于首位，共465套，武侯区居第二，高新、武侯占全市成交量的58.8%，超过主城区的一半。锦江区成交77套，成交量仅占全市的7.3%，为主城区 。在成交均价方面，上周锦江区成交均价为全市 ，为10100元/平米；高新区成交均价为全市 ，为7316元/平米。从近八周的成交情况来看，上周成都市主城区住宅市场成交面积为9.70万平米，环比上升5.1%。主城区住宅成交均价为8045元/平米，环比下降12.4%。上周成都全市无新增土地供应，也无土地成交。
嘉联指出，近段时间主城区成交量围绕10万平方米上下波动，成交套数围绕1000套左右徘徊。近期新增供应量却大幅上涨，连续两周新增供应超过20万平方米。商品住宅市场成交低迷与供应量的走高给各大房企带来了更大压力。在日前公布的“新国五条”中， 政府继续重申调控不放松，限购还将延伸到部分二三线城市。除部分品牌房企坚持以稳求胜外，更多的开发商已经明显感受到了存货带来的压力。在受困于资金链短缺、市场存货增加的同时，开发商还不得不面对下半年供应激增的新难题， 销售、减少拿地、持有现金或成为不少房企今后的选择。
上周有15个项目取得预售许可证，总供应面积约29.4万㎡，供应面积环比增加21.5%。据星源行统计，2011年1月底成交量达到顶峰，2月份，由于春节大假和限购令的影响，成交量有所波动。3、4月交易量持续下降，5、6、7月份每周成交量呈平稳状。交易数据显示，上周累计销售商品房面积约14.8万㎡，较前一周减少6.9%，；其中商品住宅成交977套，总面积约9万㎡，成交数量较前一周减少132套，成交面积减少11.8%。
上周，住宅交易增加 多的是高新区，增加40%，金牛区减少 多，减幅为52.6%。上周共成交二手住宅620套，成交面积6.6万㎡，交易套数环比增加47.9%（增加195套），交易面积增加8.2%（增加0.5万㎡）。星源行认为，限购令可能空降二三线城市，如果全面铺开，对开发商来说就是新一轮的严峻考验，要么 促销加速资金回笼，要么转让土地逃离楼市。无论开发商采取哪种方式，短期内房价下降已成为大概率事件。成都市场近期的市场表现为，商品房交易持续小幅回落，政策持续收紧，交易量将整体保持低位。而土地市场经过5、6月的活跃期之后，近期也有所降温。
（来源：成都商报）理想很丰满，现实很骨感，这种情况永远会存在于各种各样的场景当中，对立着，对于买房这回事也同样如此———幸好，我是喜欢骨感的，于是作为一个刚需客，在不久以前，我果断出手。
但
在当前的这种市场环境下，究竟该不该出手买房了？如果买，该如何选择？商报联合数十家房企集合万套房源推出了特惠房展，会给这个市场带来什么样的刺激？本期的楼市会客厅，商报邀请到了亚太城市发展研究会房地产分会会长、独立地产评论人陈宝存，上海绿地集团西南事业部总经理助理任平，资深房地产策划研究人士、成都力道广告总经理朱亚，成都世家机构常务副总经理彭致远四位嘉宾，各抒己见。
1
你觉得现在成都的房价开始进入下行空间了吗？有没有什么标志？
陈宝存：
我觉得，成都的房价不存在什么下行的空间。去年开始我就到成都来看了一些项目，就我对整个楼市的了解来看，成都的房价在大方向上还是趋于理性的。一家香港的大型开发商，造的房子卖7000多，这肯定是不夸张的。我也有一些成都的朋友，他们有在机关的、有在国企的，也有一些其他普通岗位上的，在跟我聊天的时候，都认为成都的房价和国内其他的二线城市比起来，实在不算高。总体来说，无论现在成都房价的走势如何，总体上还是比较理性的。
任平：
房价的问题要分类来看。比如刚需和豪宅，比如三环外和三环内。从目前的情况来看，豪宅出现了销量下滑的趋势，但是对于刚需类的产品来看，还是比较稳定，尤其是在三环内。不过，在供需比例比较大的区域，房价松动已经是很明显的事情，而且已经有了一些标志性的事件、楼盘出现，（这个我就不好具体说了）在未来的几个月，我相信这种价格上的松动，在东南西北都会有代表性的项目出现。
彭致远：
楼市价格下行空间在2、3个月前已经开始。 重要的标志是，凡是 近销售得稍微好一点的楼盘，比如开盘能超过推盘量一半的楼盘，其价格都比预期下调了10%以上。各大楼盘采用各种噱头试探着 来保持销售量已经成为一种普遍现象。
2
在我们两个月之前推出的《2011成都卖房心理大调查》中，近六成的开发商认为当时是 的出手时机。也有四成认为再等两个月。现在你怎么看这个问题？ 的出手时机将会出现在什么时候？有没有标志？
陈宝存：
我认为，房价的过快上涨是不理性的，但是现在的一些限制政策也是不理性的。这种政策对市场有一定的打压，但是到现在，政策的效果基本上消失了。因为买卖双方的信心都没完全被打压下去。
对于房地产市场的限制措施，历来的规律是：长则半年，短则两三个月，过了就没什么效果了。国家一年一调控，有时候甚至一年两三次，大家都习惯了。 我的看法是，在未来的两三个月时间里，想出手的人可以对市场有一定的考察了，该买的就买，不要等太久。很多人想追跌，但是到市场反弹的时候，你是追不上的。当需求完全释放的时候，房子不够卖了，你怎么追？同时房企对于这样的政策已经有了相应的对策，在政策收紧的时候，他们不拿地，不新开工，资金上的压力其实并不太大。
朱亚：
的出手时机现在还没到，对于下半年的成都房价，总体上我是看跌的。
房价是两个阵营的博弈。一方面是政府的调控和那些没有买房子的人；一方面是开发商和已经买了房子的那些人。从现在的市场情况来看，政府在不停给消费者打气，经常放一些控制楼市的信息和打压的信号。到现在，这一轮的信号已经放了五个多月了，很明显，无序的增长得到了遏制。
虽说政府从来没说过要打压房价，只是要遏制房价 上涨的势头。但是从实际情况来看，现在开发商的压力是很大的。今年刚刚过去一半，银行的一般规律是，上半年放款，下半年就要回收了。对于房企本身来讲，他们要回款，要给总部一个交代，要给银行交代，他们有太多的理由可以把价格降下来了。尤其是今年的12月，我认为会是一个低点，甚至会出现开发商超低空飞行、以成本价销售的情况。还有一个问题，现在在卖的房子，很多都是08、09年地价在高点时拿进来的，开发商是根据当时的价格上涨势态来估算现在的销售价格，但是现在购房者的心理预期明显被降低了，政策上也在帮购房者，银行还来催款，你不赶紧跑量你怎么办？
任平：
在商报做《2011成都卖房心理大调查》的时候，开发商还对下半年抱有一定的期望，对政策抱有一定的希望。但是在政府再次表明了决心之后，不少开发商的心理防线已经开始被攻破了。 至于出手的时机，一年当中，7、8月是一个淡季，开发商一般都会有大量的促销措施。所以购房者可以仔细研究一下区域、项目的底价是多少、成本价是多少，根据这个来定下自己的价格底线，择时出手。就我所知，有的开发商已经在贴近成本销售了。
彭致远：
这个时机不是 的。有几个参考的关键点。一是价格在下探，而且在未来半年仍然有进一步下探的空间。二是房子是 的。自主购房者是否购 要看价格，二要看自己的需求。 大的价格震荡不会有。市场承受不起。所以具体出手时机的选择也有一定艺术性。这个时机需要买家根据大势、楼盘情况和自己的需求自己把握。
出手时机的问题如此拧巴……自住客，未来的一年都是出手的时机。机会的选择不仅在价格，还在房屋、房源本身。所以，现在有意向的卖家，应该紧盯适合的楼盘，紧盯开发商的销售政策和房源销售的情况。该出手时，赶紧出手。
房价若进入“下行通道”刚买就贬值伤不起
3
在现在的情况下，如果要购房，你对客户有什么样的建议？对于区域、价格、精装和清水、户型面积等方面分
陈宝存：
首先，我想针对刚需客群，购房 是 主城区附近，一旦偏远，后期在交通成本上会很成问题。可以选择市区的二手房，也可以是一些小户型的项目。
至于精装产品和清水房，我觉得成都还可以再进一步，从现在的模式化精装，升级到定制化精装，面对不同需求的客户，推出多套装修方案供人选择。毕竟，对那些在成都的外地人来说，很多都没有精力去自己装修房子，这部分市场是巨大的。对于刚需客户，也可以以简单装修的小户型为主，要控制总价。如果你决心要在这套房子里住很久，而且又有时间去守着装修，那么才去选择毛坯房。
朱亚：
我有几个建议：去买大公司的小楼盘，去买刚刚进入成都新企业的楼盘，还有就是类似于河畔新 、新鸿基悦城这样的项目，他们原本是想拿时间换空间，但是没想到房子的 预期远远低于设想。对于刚需客户，在价格上我有一条基准线：7000。当然，现在这个价格可能只能买到绕城内的房子了，但是从成都的发展前景来看，未来一定是数一数二的二线城市。
任平：
在给购房者的建议方面，我会更看重区域。在当前的形势下，应该选择那些政府有大规划的，配套前景好的，包括学校、银行、农贸市场、交通等等，要根据区域整个以后的产业发展来判断。要说热点的话，绿地向来对这方面是很看重的。
具体的产品选择方面，经过几年的市场洗礼，现在成都的精装房已经相当成熟了， 是大品牌开发商的项目，现在到了出手的时机。
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商报联合数十家开发商推出了万套房源的特惠房展，这样的举措对于当前的房市会有什么样的影响？这样的活动又会有什么样的意义？
陈宝存：
商报的举措肯定会对现在市场的僵持状态有促进成交的作用，意义还是比较大的。开发商如果想走量，适当的促销还是有 积极的意义，也有利于对下半年市场成交量的恢复起到推动。同时，开发商对房价作出松动，能让市场走上健康发展道路的。
朱亚：
我认为，商报此举的意义更大程度还是在于短期对市场的刺激。这几年房市经常在坐过山车，去年量价齐升，今年又反了过来。
任平：
我认为，商报作为媒体的角度，为购销双方提供了一个全面的平台，这是 好的一件事情。如果开发商自顾自地对购房者提出让利、优惠，购房者不一定有这样的渠道来全面了解市场行情。而对于开发商来说，通过这个平台，把自己的东西拿出来，让大家自己去比较、评价，在这个时候，越是品质好、服务好的开发商，越能受到追捧。越是市场不好的时候，越要对目标客户打出品质、价格更优的组合产品。
5
很多人都在说，房地产的冬天正在袭来，在这样的市场环境下，开发商应该采取一些什么样的应对措施？
陈宝存：
成都的房价本来就不高，加上成都这个地方未来的前景很好，一定会是西南 重要的城市，所以暂时的市场低迷并不可怕。对于现阶段的房企，一个是走出去，走向更低一级的城市，另外就是要针对当地进行产品开发，及时作出调整。同时，适当的优惠可以促进成交。
朱亚：
这应该算不上是冬天。过去十年来，中国的房产一直在坐过山车，现在只能说是疯癫的状态过去了。中国的开发商，很多都不专业，早年卖房子，和景观、规划、设计都无关。很多早期开发商也是这样，有点钱，能拿到几块地，都认为房地产没专业需求，怎么都卖得掉。但是，当市场竞争趋于理性之后，比拼的是专业了。
任平：
我的个人观点是，一个行业的春夏秋冬是冷暖自知的。我认为，未来国家的宏观大势、趋势一定是好的，所以在未来十年、十五年，房企还有无限的前景，我很看好。而且，越是逆势，越是有实力的开发商的机会。你们将会看到，在接下来的时间里，绿地将会有大手笔 ，我们还是很看好这个市场的。成都商报记者 曾玉
房价若进入“下行通道”刚买就贬值伤不起
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